Daily Archives: September 29, 2021

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์

ป๊าได้มีโอกาสทำทั้ง 2 อย่าง มีดี มีเสียต่างกันพอสรุปอย่างง่ายๆ ให้ฟังนะครับ

jumbo jili

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะไม่เครียดเหมือนหุ้น คือซื้อแล้วถือรอยาวเลย ใช้เวลา เป็นเครื่องพิสูจน์ แต่การลงทุนในหุ้น มีตัวเลข รายงานให้เราต้องติดตามตลอดเวลา มีความเครียดกว่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่มีตำราสอน ไม่มีทฤษฎีเฉพาะ ไม่มีหลักเกณฑ์ indicator เราต้องเรียนรู้ เราต้องรู้พื้นฐานของราคาที่ดินบริเวณนั้นๆ ไม่มี PE ให้เปรียยเทียบ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ๆ ถ้าลงทุนในหุ้น เราใช้เงินหลักหมื่น หลักแสนก็เริ่มซื้อขายได้แล้ว

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เสี่ยงน้อยกว่าในหุ้น มีปัจจัยภายนอกน้อยกว่าการลงทุนในหุ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สภาพคล่องน้อยกว่าในหุ้น อยากขาย บางทีต้องรอเนื้อคู่ก่อน ส่วนหุ้นอยากขายเมื่อไรก็ขายได้เลย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้เชยชม ได้ชื่นชม คือได้ใช้พื้นที่ทำประโยชน์ต่อไป เช่น ถ้าเรามีที่ดินริมทะเล เราได้ใช้ ได้ชื่นชม คล้ายๆเป็นปันผลในหุ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เลือกง่ายกว่า ดูง่ายกว่าในหุ้น ตามองเห็น จับต้องได้ หุ้นยังมีปัจจัยยุ่งยากกว่าเยอะ

สล็อต

ป๊าจะเล่าปัจจัยในอสังหาริมทรัพย์ให้ฟัง คือมีเศรษฐีชาวฮ่องกง แกข้ามน้ำข้ามทะเลมาซื้อที่ดิน รอบๆสวนลุมพินีของเรา โดยเอาความคิดว่า ที่ดินรอบสวนสาธารณะหายาก หมดแล้วหมดเลย เหมือนที่ดินติด แม่น้ำ ที่ดินติดทะเล หมดแล้วหมดเลย แต่ที่ติดสวนลุมพินี มันเป็นเมืองชั้นใน ซื้อขายได้ง่าย เขาซื้อที่แปลงนี้มาตารางวาละ 200,000 บาท ผ่านมา 30 ปี ที่แปลงนั้นตอนนี้ ตารางวาละ 3,000,000 บาท เติบโต มา 15 เท่า ในเวลา 30ปี มันมากจริงๆๆเลยนะครับ และแกซื้อจำนวน 8ไร่ ใช้เงินลงทุน 640 ล้าน 30 ปี แกขายได้ 9,600 ล้าน มันมากโขเลย อย่างที่ป๊าเคยบอก ที่ดิน เวลาขาย เราจะขายยกแปลง ได้เนื้อได้หนังครับ

แต่ที่น่าสังเกตคือ แกข้ามน้ำข้ามทะเลมาซื้อที่ดินติดสวน สาธารณะ อย่างเดียว แสดงว่าแกเป็นคนที่มองขาด มีวิสัยทัศน์ ทุกๆคนอย่าลืมเก็บไว้เรื่องนี้ไว้เป็นบทเรียนนะครับ ถ้ามีโอกาส อย่าลืมซื้อที่ดินติดสวนสาธารณะ หรือ ที่ๆติดกับสิ่งที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ง่ายๆอีกนะครับ


stock2morrow นำบทความดีๆ จากประสบการณ์จริงของนักลงทุนรายใหญ่ อย่างเสี่ยยักษ์ มาแชร์ข้อมูลให้เพื่อนๆ นักลงทุนทั้งสายหุ้น สายอสังหาฯ เก็บไว้อ่านทำการบ้านกันต่อ

สล็อตออนไลน์

ทั้งนี้มีสิ่งที่ผมอยากจะย้ำเพิ่มเติมก็คือ
คนที่เข้าใจหลักการสร้าง Passive Income จะเข้าใจหลักการลงทุนของ Warren Buffett ได้ดีมาก ใครที่ไม่เข้าใจ ลองไปอ่านหนังสือ Rich Dad Poor Dad เพิ่มเติมดูนะครับ

เวลาลงทุน พยายามซื้อทรัพย์สิน โดยประเมินจากกระแสเงินสด หรือ สิ่งที่ใกล้เคียงเงินสดที่ทรัพย์สินสร้างได้เป็นหลัก อย่าพยายามซื้อด้วยการหวังกำไรจากส่วนต่างราคาที่จะขายได้ในอนาคต

ทรัพย์สินที่ดีมาก ควรจะต้องมีมูลค่าเพิ่มตามกาลเวลา และกระแสเงินสด หรือ สิ่งที่ใกล้เคียงเงินสดที่ทรัพย์สินสร้างได้ ก็จะควรเพิ่มขึ้นทุกปีเช่นเดียวกัน ในอัตราที่มากกว่าเงินเฟ้อ

ในการลงทุนทุกครั้ง พยายามมองให้ออกว่า อย่างน้อยต้องคืนทุนภายใน 10 ปี และควรจะได้ทรัพย์สินที่สร้าง Passive Income ต่อไปได้ชั่วชีวิต ถ้าหากเราทำซ้ำแบบนี้ไปได้เรื่อยๆ ความมั่งคั่งในอนาคตของเราจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆเอง

jumboslot

กำไร 100% ที่ได้มาเร็วๆ เมื่อเทียบกับ Passive Income ชั่วชีวิตแล้วน้อยมากๆ ดังนั้น ถ้าหากว่าได้ลงทุนในทรัพย์สินที่ดีมากๆ ที่สามารถสร้าง Passive Income ที่เพิ่มมากขึ้นตามเงินเฟ้อได้ทุกปี พยายามอย่าขายทรัพย์สินนั้นออกไปจะดีที่สุด จากนั้นค่อยๆเก็บสะสม Passive Income ที่ได้ เพื่อไปซื้อทรัพย์สินดีๆเก็บไว้ต่อไปเรื่อยๆ

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับ Jitta นั้น บทความนี้ก็เป็นสิ่งที่ช่วยเพิ่มความมั่นใจในการใช้งาน Jitta ได้อย่างดีครับ เพราะถ้าหากใครได้เคยเข้าไปอ่านหลักการของ Jitta ใน http://library.jitta.com/th/basic แล้ว ก็จะทราบว่า

Jitta Score นั้นใช้เพื่อวัดคุณภาพของธุรกิจ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าธุรกิจนั้นมีศักยภาพแค่ไหนในการสร้างกระแสเงินสดที่สามารถเพิ่มขึ้นได้ทุกปี
Jitta Line คำนวณจากหลักที่ว่า ถ้าหากเราจะลงทุนซื้อกิจการทั้งหมด ราคาเท่าไหร่ที่จะทำให้คืนทุนใน 10 ปี

slot

ดังนั้นการลงทุนในบริษัทที่มี Jitta Score สูงๆ ในราคาที่ไม่แพงเกินกว่า Jitta Line ก็จะทำให้มั่นใจได้ว่า เราได้ทรัพย์สินที่มีคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม ที่เราจะคืนทุนได้ภายใน 10 ปี และจะได้ Passive Income ที่เพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อเป็นของแถมไปอีกนานแสนนาน

และที่สำคัญเราแทบไม่จำเป็นต้องทำอะไรอีกเลยหลังจากที่ได้ลงทุนไปแล้ว ทำให้เรามีเวลาว่างไปค้นหาทรัพย์สินอื่นๆที่น่าลงทุน หรือ ใช้เวลาเพื่อไปทำในสิ่งที่อื่นๆที่เรารักได้โดยไม่ต้องห่วงเรื่องการลงทุนมากนัก
ซึ่งก็ตรงกับหลักที่ Warren Buffett ใช้ในการลงทุนทั้งหุ้นและอสังหาริมทรัพย์อย่างมีความสุข ทุกประการครับ

เหตุผลที่ควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ Investment Property เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นมาตอบโจทย์ของนักลงทุนโดยเฉพาะ และแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ซื้อขายเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างจากราคา หรือปล่อยเช่าอย่างชัดเจน

jumbo jili

เพราะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีแผนธุรกิจที่ใช้ประโยชน์และสร้างรายได้จากสิ่งปลูกสร้าง มีการบริหารจัดการโดยผู้บริหารมืออาชีพ และมุ่งเน้นทำกำไรคืนให้แก่เจ้าของหรือผู้ถือทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ถือทรัพย์แบบเช่าซื้อ (Leasehold) หรือแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์(Freehold)

ดังนั้นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จึงสามารถถือครองทรัพย์เพื่อรับผลประโยชน์ โดยไม่จำเป็นต้องบริหารจัดการ หรือสำรองค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อบำรุงดูแลอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง ทั้งนี้ในหลายๆโครงการยังมีข้อเสนอและสิทธิประโยชน์พิเศษต่างๆ มอบให้แก่นักลงทุนอีกด้วย

สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คือการเข้าใจในธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่จะสร้างรายได้กลับมาให้นักลงทุน เพื่อนำไปคำนวณผลตอบแทนคาดหวังจากการลงทุน มากกว่าข้อเสนอพิเศษ หรือสิทธิประโยชน์ที่ทางโครงการมีให้

สล็อต

ซึ่งเราสามารถสรุปหลักการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 10 ข้อดังนี้

  1. ตั้งเป้าหมายการลงทุน ระยะเวลาการลงทุน ผลตอบแทนคาดหวังการจากลงทุน
  2. ตรวจสอบเจ้าของโครงการ ประสบการณ์ ทุนจดทะเบียน การระดมทุนเพื่อการก่อสร้าง ระยะเวลาการก่อสร้างโครงการ
  3. พิจารณาทำเลที่ตั้งของโครงการและการนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปใช้ประโยชน์
  4. ตรวจสอบ Demandและ Supply รอบๆทำเลที่ตั้ง
  5. หาข้อมูลอัตราการเติบโตและโอกาสการเกิดคู่แข่งในอนาคต
  6. ตรวจสอบมืออาชีพที่จะบริหารสินทรัพย์ เพื่อสร้างรายได้ให้แก่นักลงทุน
  7. ทำความเข้าใจแผนธุรกิจและประมาณการรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
  8. ขอข้อมูลต้นทุนหรือรายจ่ายต่างๆ ทั้งก่อนและหลังการลงทุน และดูว่าส่วนไหนที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบ
  9. คำนวณผลตอบแทนคาดหวัง เปรียบเทียบกับผลตอบแทนในส่วนที่โครงการการันตีให้ และผลตอบแทนหลังจากหมดการันตี
  10. พิจารณส่วนลดการลงทุน ข้อเสนอพิเศษ และสิทธิ์ประโยชน์ที่จะได้รับหลังการลงทุน

สล็อตออนไลน์

ตัวอย่างการพิจารณาโครงการ Wyndham Grand Nai Harn Breach Phuket จาก Cissa Group

  1. ตั้งเป้าหมายการลงทุน ระยะเวลาการลงทุน ผลตอบแทนคาดหวังการจากลงทุน
  • ต้องการลงทุนระยะกลาง5 ปี และมีผลตอบแทนเทียบเท่าค่าเฉลี่ยของการลงทุนในREIT
  1. ทำความเข้าใจประเภทของโครงการ แผนธุรกิจ และการสร้างรายได้จากธุรกิจ
  • โครงการ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket เป็นโครงการโรงแรม6 ดาว เพื่อรับนักท่องเที่ยวบริเวณหาดในหานเป็นหลัก โดยมีพื้นที่ส่วนของโรงแรมในการให้บริการร้านอาหาร shopping mall ร้านค้า และอื่นๆ รายได้หลักมาจากการเข้าพักรายวันจากนักท่องเที่ยว

jumboslot

  1. ตรวจสอบเจ้าของโครงการ ประสบการณ์ ทุนจดทะเบียน การระดมทุนเพื่อการก่อสร้าง ระยะเวลาการก่อสร้างโครงการ
  • บริษัทซิซซา กรุ๊ป จำกัด มีทุนจดทะเบียน 300 ล้าน มีประสบการณในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตกว่า 10 ปี ปัจจุบันโครงการต่างๆ ซิซซา กรุ๊ป มีการระดมทุนจากนายทุนภายในประเทศและประเทศจีนเพื่อก่อสร้างโครงการโดยมิได้ระดมทุนจากนักลงทุนที่มาซื้อโครงการ
  1. พิจารณาทำเลที่ตั้งของโครงการและการนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปใช้ประโยชน์
  • หาดในหาน มีความสวยงามและเป็นชาดหาดที่ได้รับการยอมรับจากนักท่องเที่ยว ทั้งนี้จังหวัดภูเก็ตมีจำนวนนักท่องเที่ยวแต่ละปีเกิน 16 ล้านคน
  1. ตรวจสอบ Demandและ Supply รอบๆทำเลที่ตั้ง
  • จังหวัดภูเก็ตมีการสร้างโรงแรมและสถานที่พักเป็นจำนวนมาก ซึ่งในกลุ่มของโรงแรมที่ตำกว่า 3ดาวมีนั้นมีที่พักอาศัยล้นตลาด แต่ในกลุ่มของโรงแรม 4-5 ดาวยังสามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้ แต่ระดับ 6 ดาวหรือ luxury นั้น ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของนักท่องเที่ยว
  • สนามบินภูเก็ตมีการใช้งานที่140% ซึ่งหากมีการสร้าง Terminal และสนามบินในจังหวัดใกล้เคียงเสร็จ รวมถึงการพัฒนา infrastructure ต่างๆ จะทำให้จังหวัดภูเก็ตสามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้มากกว่า 20 ล้านคนต่อปี
  1. หาข้อมูลอัตราการเติบโตและโอกาสการเกิดคู่แข่งในอนาคต
  • จากข้อมูลSurvey และการประกาศสร้างโครงการต่างๆในเกาะภูเก็ต พบว่า ปริมาณ supply ของ โรงแรมหกดาวยังต่ำและยังไม่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้ รวมถึงโครงการภายในหาดในหานยังมีจำนวนไม่มาก เพราะพื้นที่จำกัด จึงมองว่าการแข่งขันในโครงการยังต่ำ

slot

  1. ตรวจสอบมืออาชีพที่จะบริหารสินทรัพย์ เพื่อสร้างรายได้ให้แก่นักลงทุน และประมาณการรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
  • โรงแรม Wyndhamเป็น Brand บริหารจากUSA ที่ติดอันดับ Top 5 และมีการบริหารโครงการและควบคุมบริการโดยมาตรฐานของWyndham Worldwide…
  1. ขอข้อมูลต้นทุนหรือรายจ่ายต่างๆ ทั้งก่อนและหลังการลงทุน และดูว่าส่วนไหนที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบ
  • โครงการรับผิดชอบรายจ่ายต่างๆจากการโอนห้องและไม่มีรายจ่ายใดๆในการดำเนินงานที่นักลงทุนต้องจ่ายเพิ่ม
  1. คำนวณผลตอบแทนคาดหวัง เปรียบเทียบกับผลตอบแทนในส่วนที่โครงการการันตีให้ และผลตอบแทนหลังจากหมดการันตี
  • จากการประเมิน อัตราการเข้าพัก จะอยู่มากกว่า 70% และมี Gross Operation Profit (GOP) ประมาณ 40% อัตราค่าเช่าห้องสูงกว่า6,000 บาทต่อวัน และให้ profit sharing 100% ดังนั้นการประเมินรายได้ต่อปีเบื้องต้นจะอยู่ที่6,000 x 365 x 70% x 40% x 100% = 613,200 บาทต่อปีต่อห้อง หากห้องราคา 7,000,000 บาท สามารถคิดผลตอบแทนคาดหวังขั้นต่ำที่ 8.76% ต่อปีต่อห้อง ทั้งนี้การคำนวณยังไม่ได้รวมผลกำไรจากร้านค้า ร้านอาหาร ค่าบริการ และกำดำเนินการอื่นๆ
  • ผลตอบแทนเฉลี่ยของกองทุนREIT จะอยู่ประมาณ 6%-8%
  1. พิจารณส่วนลดการลงทุน ข้อเสนอพิเศษ และสิทธิ์ประโยชน์ที่จะได้รับหลังการลงทุน
  • ปัจจุบัน บ. ซิซซา กรุ๊ป จำกัด ยังไม่ได้ปรับราคาโครงการเพิ่มจาก Wyndham (รร 5ดาว) เป็น Wyndham Grand (รร 6ดาว)คาดการณ์ว่าผลกำไรจากการซื้อเบื้องต้น ก่อนปรับราคาจะอยู่ที่ 8%(โครงการจะมีการแถลงข่าวการโปรโมทWyndham Grand ในวันที่ 4 ธ.ค. 2562)
  • ข้อเสนอของโครงการ มีทั้งแบบ การันตี 7.7% 2 ปีหลังจากนั้นให้Profit Sharing 100% หรือการันตี6% 5 ปี และรับซื้อคืน 110%
  • สิทธิ์เข้าพักฟรี30 คืน หรือเปลี่ยนเป็นแต้ม RCI ใช้พักโรงแรมต่างๆทั่วโลก พร้อมทั้งส่วนลดต่างๆในโรงแรม