Daily Archives: October 6, 2021

กู้เงินลงทุนอสังหาฯไม่ได้ยากอย่างที่คิด

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่าได้รับความนิยมมากขึ้น เพราะการลงทุนประเภทนี้คือการลงทุนกับปัจจัยสี่ มีความต้องการในตลาดอยู่เสมอ มีโอกาสเติบโตเรื่อยๆ และค่อนข้างมั่นคง แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์คือสินทรัพย์มูลค่าสูง หลายคนจึงคิดว่าการลงทุนประเภทนี้ต้องเป็นเรื่องยากและต้องมีเงินทุนสูงจึงสามารถทำได้ แม้ปัจจุบันจะสามารถกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ ก็ยังอาจรู้สึกว่ามีรายละเอียดมากมายและยุ่งยากอยู่ดี

jumbo jili

แท้จริงแล้ว การกู้เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้มีความยาก-ง่ายแตกต่างจากการกู้สินเชื่อบ้านทั่วไป เพราะก็เป็นสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ขั้นตอนต่างๆ ก็ไม่ได้ซับซ้อนมาก ซึ่งในบทความชิ้นนี้ได้สรุปวิธีการขอกู้สินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 5 ขั้นตอน ที่คุณสามารถนำไปใช้ได้

หัวข้อหลัก

ขั้นตอนการกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ข้อดีของการกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์
สรุป
ขั้นตอนการกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนการกู้สินเชื่อบ้านเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น มีขั้นตอนเช่นเดียวกับการยื่นกู้สินเชื่อบ้าน กระนั้นก็ตาม เนื่องจากวัตถุประสงค์ที่ต่างกันออกไป จึงมีบางขั้นตอนและรายละเอียดด้านเอกสารเล็กน้อยที่ต้องทำความเข้าใจ

  1. ตรวจสอบว่าต้องการกู้สินเชื่อแบบใด
    เมื่อจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วต้องการกู้สินเชื่อ คุณต้องทราบก่อนว่าคุณต้องการสินเชื่อประเภทใด โดยดูจากการลงทุนของคุณ เช่น ซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อเก็งกำไร ซื้อคอนโดหรือซื้อ/สร้างบ้านเพื่อปล่อยเช่า ซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงและขายหรือปล่อยเช่า ซึ่งอาจสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไปได้

สล็อต

หรือถ้าหากเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ก็สามารถขอสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะได้ ที่มีเงื่อนไขเหมาะกับการทำธุรกิจมากกว่า แต่รายละเอียดก็จะแตกต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไป เช่น คิดอัตราดอกเบี้ย MLR ไม่ต้องยื่นหลักฐานการเงินบางประเภท เป็นต้น

นอกจากนี้ หากคุณเป็นเจ้าของกิจการ SMEs ที่ต้องการสร้างบ้านหรือร้านค้าที่เป็นที่อยู่อาศัยด้วยก็อาจเลือกดูสินเชื่อที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะที่อาจช่วยลดค่าใช้จ่ายของคุณลงได้ ตอบโจทย์และครอบคลุมวัตถุประสงค์ในการลงทุนได้มากกว่า

  1. เตรียมเอกสารการกู้สินเชื่อสำหรับแต่ละประเภท
    การขอกู้สินเชื่อบ้านทั่วไปกับการขอกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แตกต่างกันเพราะวัตถุประสงค์ในการลงทุนมากนัก แต่แตกต่างกันเพราะวัตถุประสงค์ในการใช้เงินมากกว่า โดยการขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีเอกสารทั่วไปที่ต้องเตรียม ได้แก่

สล็อตออนไลน์

เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เป็นต้น
เอกสารการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน หลักฐานการชำระภาษี บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน และหนังสือรับรองใบประกอบวิชาชีพ เป็นต้น
เอกสารกรณีที่เป็นนิติบุคคล ได้แก่ ใบจดทะเบียนบริษัท ใบจดทะเบียนการค้า สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิที่ระบุวัตถุประสงค์การกู้เงิน ค้ำประกันเงินกู้ และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หนังสือรับรองบริษัทฯ จากกระทรวงพาณิชย์ และรายงานในการประชุมผู้ถือหุ้น (ที่ระบุขอกู้เงินจากธนาคาร)
เอกสารหลักประกันต่างๆ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย, โฉนดที่ดิน, แปลนที่ดิน
*หากมีผู้กู้ร่วม ผู้กู้ร่วมต้องมายื่นคำขอกู้พร้อมเอกสารส่วนตัวข้างต้นและหลักฐานแสดงรายได้เช่นกัน

นอกจากนี้ โครงการแต่ละโครงการสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็มีหลักฐานที่ธนาคารต้องการเพิ่มเติมจำนวนหนึ่ง

สินเชื่อแฟลต อพาร์ทเม้นท์ และสินเชื่อบ้านเช่า
โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
ใบอนุญาตก่อสร้าง
แบบแปลนอาคาร(ชุดที่ได้รับอนุญาต)

jumboslot

กู้ปลูกสร้าง = ใบเสนอราคา หรือสัญญารับเหมาก่อสร้าง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้รับเหมา
กู้ไถ่ถอน = สัญญากู้เงิน / สัญญาจำนอง ทุกฉบับ / รายการผ่อนชำระหนี้กับสถาบันการเงินเดิมย้อนหลัง 24 เดือน / รายรับ – รายจ่ายของโครงการ ย้อนหลัง 3 เดือนพร้อมตัวอย่างสัญญาเช่า / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร
กู้ซื้อ = สัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย / รายรับ-รายจ่ายของโครงการ ย้อนหลัง 3 เดือน / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร
สินเชื่อบ้านมือสอง
เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน /ทะเบียนบ้าน / ทะเบียนสมรส /ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เป็นต้น
รายการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่น้อยกว่า 20 รายการ
โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
กรณีซื้อทรัพย์ NPL แสดงหลักฐานเพิ่มเติม ได้แก่ สำเนาประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี
สินเชื่อประเภทพัฒนาโครงการ
สำเนาโฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
แบบพิมพ์เขียวของอาคารที่ใช้ก่อสร้าง (ฉบับจริงชุดประทับตราฯ) 1 ชุด
แผนการดำเนินการทั้งโครงการ แผนการขาย แผนการก่อสร้าง ประมาณการด้านการเงิน Financial Feasibility
สัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้าง / หนังสือเสนอราคาค่ารับเหมาก่อสร้าง
หลักฐานแสดงฐานะทางการเงินของผู้ขอกู้ / เงินสมทบ
ใบขออนุญาตปลูกสร้างฯ
ใบขออนุญาตจัดสรร / ใบยื่นคำขออนุญาตจัดสรร

  1. ติดต่อธนาคารและแสดงความจำนงขอกู้สินเชื่อ
    ขั้นตอนนี้เหมือนกับการขอกู้สินเชื่อทั่วไปก็คือ เพื่อแสดงความจำนงขอสินเชื่อกับธนาคารและเลือกโครงการสินเชื่อที่ต้องการ ทั้งนี้ คุณจะต้องเตรียมเอกสารประกอบการยื่นกู้ให้ครบถ้วน ตามที่ธนาคารกำหนด ทั้งนี้ ในการยื่นกู้ก็มีค่าประเมินและวิเคราะห์โครงการ

slot

รูปภายในบทความ ลงทุนอสังหา

  1. ธนาคารพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
    เมื่อยื่นความจำนงจะกู้สินเชื่อเรียบร้อยแล้ว ในขั้นต่อมาคือการดำเนินงานพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ได้แก่ ประเมินจากเอกสารของผู้ขอกู้ว่ามีความน่าเชื่อถือและมีความสามารถในการผ่อนชำระเพียงใด ประเมินมูลค่าหลักประกัน และประเมินราคาสินทรัพย์เพื่อนำมาคิดเป็นวงเงินที่จะให้กู้ นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อไปก่อสร้าง ต่อเติม หรือซ่อมแซม จะมีการประเมินความคืบหน้าหรือตรวจสอบผลงานการก่อสร้างด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้ การยื่นกู้ขอสินเชื่อมีค่าธรรมเนียมที่คิดแตกต่างตามแต่ละโครงการ และการประเมินหลักประกัน ประเมินสินทรัพย์ และตรวจสอบความก้าวหน้าฯ ล้วนมีค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น

  1. ทำสัญญากู้เงินและจดจำนองหลักทรัพย์
    เมื่อธนาคารอนุมัติปล่อยสินเชื่อให้คุณแล้ว ต่อมาคุณจะต้องติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อทำสัญญากู้เงิน พร้อมทั้งจดจำนองที่ดินกับสำนักงานที่ดิน

เมื่อทำตามมาถึงขั้นตอนที่ 5 ธนาคารก็จะปล่อยเงินกู้ให้คุณ โดยการโอนเงินเข้าบัญชี และถ้าหากคุณกู้สินเชื่อเพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซม ธนาคารจะจ่ายเงินกู้ให้เป็นงวดๆ ตามความคืบหน้าของผลงานก่อสร้าง

ข้อดีของการกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่นิยมใช้เทคนิค Other People’s Money (OPM) หรือการนำเงินผู้อื่นมาใช้ลงทุนก่อน ซึ่งก็คือการกู้สินเชื่อ ทำให้ผู้ลงทุนใช้ทุนน้อย แต่สามารถสร้างผลกำไรได้ทันที นอกจากนี้ การขอกู้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สามารถนำยอดชำระดอกเบี้ยไปลดหย่อนภาษีได้อีกสูงสุด 100,000 บาท รวมทั้ง หากได้วงเงินเกินจำนวนที่ต้องใช้จ่ายจริง ก็จะเหลือเงินสำหรับการบริหารหรือใช้จ่ายอื่นๆ ได้อีกด้วย

สรุป
ขอกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยาก และสำหรับคนที่คิดว่าขั้นตอนการขอกู้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะซับซ้อน ขั้นตอนที่สรุปออกมา 5 ขั้นตอนในบทความชิ้นนี้ น่าจะช่วยให้คุณได้แนวทางที่ไม่ซับซ้อนหรือยากเกินไปที่ใครๆ ก็สามารถทำตามได้

สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ธนาคารเพื่อการมีบ้านครบวงจรก็มีโครงการสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เช่น สินเชื่อบ้านเช่า สินเชื่อบ้านมือสอง สินเชื่อพัฒนาโครงการ เป็นต้น ที่ออกแบบมาเพื่อผู้ประกอบการและนักลงทุนโดยเฉพาะ

Real Estate-Backed ICO ต่างจากคริปโท หุ้น หรือ REITs อย่างไร

การลงทุนในโทเคนดิจิทัลเป็นที่รู้จักกันอย่างดีในต่างประเทศ แต่ยังถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับเมืองไทย โทเคนดิจิทัลในปัจจุบันมีหลายประเภท แต่ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและอาจมีผลตอบแทนคือ โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน (Investment Token) โดยโทเคนดิจิทัล เพื่อการลงทุนที่อ้างอิงทรัพย์สิน จะมีอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงหรืออ้างอิงกระแสรายรับจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Asset-backed)

jumbo jili

สินทรัพย์ที่อ้างอิงนั้นอาจเป็น (1) อสังหาริมทรัพย์ (2) หุ้นของบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของสิทธิออกเสียงของ บริษัทนั้น หรือ (3) สิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยอสังหาริมทรัพย์ที่อ้างอิงต้องสร้างแล้วเสร็จ 100% และเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ซึ่งทรัพย์สินนั้นจะมี ทรัสตี (Trustee) ดูแลเก็บรักษาทรัพย์สินและติดตามการจัดการทรัพย์สินให้เป็นไปตามหนังสือชี้ชวนเพื่อให้ผู้ถือโทเคนได้รับสิทธิตามที่ระบุในหนังสือชี้ชวน

หนึ่งในทรัพย์สินที่น่าเชื่อถือในการออกโทเคนดิจิทัล เพื่อการลงทุนมากที่สุดก็คือ อสังหาริมทรัพย์และเราเรียกว่าโทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงว่า Real Estate-backed ICO ซึ่งโทเคนประเภทนี้เป็นที่นิยมมากในต่างประเทศ โดยมีตัวอย่างที่โด่งดังคือ การแปลงมูลค่าของโรงแรมหรู เดอะเซนต์รีจิส แอสเพน รีสอร์ท (The St. Regis Aspen Resort) ในรัฐโคโลราโด ประเทศสหรัฐฯ และเสนอขายในรูปแบบโทเคนชื่อว่า แอสเพนคอยน์ (Aspen Coin) จนประสบความสำเร็จอย่างมากซึ่งระดมทุนจากผู้ซื้อโทเคนได้มากถึง 18 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (หรือประมาณ 550 ล้านบาท) โดยผู้ซื้อโทเคนแอสเพนคอยน์จะรู้สึกสบายใจกับการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอยู่จริง จับต้องได้ ไม่ใช่แค่ตัวเลขดิจิทัล และยังได้รับส่วนแบ่งผลกำไรจากการดำเนินธุรกิจของโรงแรมแห่งนี้”

สล็อต

เมื่อมองถึงหลักการลงทุนใน RealEstate-backed ICO จะมีความคล้ายคลึงกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) แต่ความแตกต่างกันคือกอง REITs จะเป็นการมอบเงินของเราให้ผู้ดูแลทรัสต์หรือทรัสตีนำไปลงทุนในธุรกิจที่ทำข้อตกลงกันไว้ อาจจะมีการซื้อ ขาย เช่า ตามแต่ผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการ เมื่อเกิดดอกออกผลเราจะได้รับส่วนแบ่งผลกำไรจากการลงทุนนั้น ซึ่งมีลักษณะเป็น Active Trus

ในขณะที่ Real Estate-backed ICO คือการลงทุนในทรัพย์สินที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในหนังสือชี้ชวน โดยทรัสตีมีหน้าที่ติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของผู้ออกโทเคนดิจิทัลให้เป็นไปตามที่กำหนดในหนังสือชี้ชวนเท่านั้น ซึ่งมีลักษณะเป็น Passive Trust

หากจะเปรียบเทียบระหว่างโทเคนดิจิทัลกับเงินคริปโท (Cryptocurrency) การลงทุนกับคอยน์หรือเงินคริปโทเคอร์เรนซีสกุลต่างๆ ก็คล้ายกับการซื้อขายสกุลเงินตามปกติ ซึ่งมีราคาขึ้นลงตามความผันผวนในตลาดคริปโท และมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบถึงค่าเงินสกุลนั้นๆ มากมาย ส่วนการลงทุนในโทเคนดิจิทัลอาจเปรียบได้กับการลงทุนในหลักทรัพย์บางประเภท ซึ่งผู้ถือโทเคนดิจิทัลจะได้รับผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้ตามอัตราที่กำหนดไว้ในหนังสือชี้ชวน นอกจากนี้ ผู้ถือโทเคนยังสามารถซื้อขายโทเคนดังกล่าวในตลาดรองซึ่งอาจได้กำไรจากส่วนต่างของราคาซื้อขาย โดยราคาโทเคนจะขึ้นลงตามราคาตลาด (market price)

สล็อตออนไลน์

อย่างไรก็ตาม การซื้อขายโทเคนดิจิทัลทำได้ง่ายกว่าการซื้อขายหุ้น เพราะสามารถทำผ่านแอปพลิเคชันได้ทันทีตลอด 24 ชั่วโมงโดยไม่ต้องรอให้ตลาดเปิด อีกทั้งการเปิดพอร์ตและ wallet สำหรับเก็บโทเคนก็สามารถทำผ่านแอปพลิเคชันด้วยตนเองได้เช่นกัน อย่างไรก็ตามแม้จะลงทะเบียนได้ง่าย แต่ต้องผ่านขั้นตอน KYC หรือ Know Your Customer สำหรับการยืนยันตัวตนของลูกค้า เพื่อทำให้มั่นใจได้ว่าลูกค้าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน การติดสินบน หรือคดีทุจริตใดๆ องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้การซื้อขายโทเคนดิจิทัลสะดวก ปลอดภัย แทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ เลย และทำให้ผู้ใช้สมาร์ทโฟนทุกคนสามารถเข้าถึงโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลได้อย่างเท่าเทียมกัน

นอกจากนี้โทเคนของบางบริษัทยังสามารถกำหนดเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ที่มากกว่าส่วนแบ่งรายได้ให้แก่ผู้ถือโทเคน อาทิ สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ออกโทเคนได้บางส่วน หรือประโยชน์ใช้สอยอื่นๆ ซึ่งทำให้ผู้ถือโทเคนได้รับประโยชน์ที่จับต้องได้จริงจากทรัพย์สิน มากกว่าแค่การถือครองมูลค่าในรูปแบบข้อมูลดิจิทัลไว้เท่านั้น

jumboslot

โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโทเคนที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จึงเป็นอีกหนึ่งช่องทางการลงทุนที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่หรือประชาชนทั่วไปที่อาจไม่มีเงินทุนเริ่มต้นมากนัก สามารถเลือกลงทุนกับโทเคนดิจิทัลขององค์กรธุรกิจที่มั่นคงและมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักกันดี ซึ่งมีการอ้างอิงทรัพย์สินที่ชัดเจนมากกว่าการลงทุนในคริปโทสกุลเงินต่างๆ ที่มีความผันผวนและมีความเสี่ยงสูง นอกจากนี้ การซื้อขายโทเคนดิจิทัลในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อคุ้มครองนักลงทุนให้สามารถลงทุนในโทเคนดิจิทัลได้อย่างชัดเจน โปร่งใส และถูกต้องตามกฎหมายทุกขั้นตอน เพื่อให้นักลงทุนหน้าใหม่มั่นใจได้ถึงความปลอดภัยจากการถูกฉ้อโกง

slot

ในอนาคตอันใกล้ เราจะสามารถแปลงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งโรงแรม บ้าน คอนโด หรือแม้กระทั่งที่ดินที่มีมูลค่าสูงถึงหลักพันล้าน ให้เป็นโทเคนดิจิทัลและเปิดให้นักลงทุนทุกระดับเข้ามาลงทุนร่วมกันได้ ซึ่งจะเอื้อให้นักลงทุนรายย่อยที่มีเงินลงทุนจำกัดก็สามารถเป็นเจ้าของร่วมในอสังหาริมทรัพย์ราคาหลายพันล้านบาทได้ โดยนักลงทุนจะได้รับผลประโยชน์จากการถือครองโทเคนนั้นๆ ตามที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน ซึ่งอาจเป็นผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้ค่าเช่า หรือจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และนักลงทุนยังสามารถนำโทเคนนั้นไปซื้อขายผ่านตลาดรองที่รองรับการซื้อโทเคนนั้นได้อีกด้วย โดยหลักการแล้วจึงแทบไม่ต่างจากการซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพียงแค่ย้ายกระบวนการ

มุมมองต่อกลยุทธ์สินทรัพย์ผสมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชีย

ในภาคส่วนที่มีการเติบโตใหม่ๆ เช่น ธุรกิจจัดการอสังหาริมทรัพย์ โลจิสติกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ จะช่วยสร้างโอกาสใหม่ให้แก่ผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย ในขณะเดียวกัน นโยบายที่เรียกว่า “เส้นสีแดง 3 เส้น” (three red lines) ของประเทศจีนก็จะช่วยให้ผู้จัดการพอร์ตลงทุนตราสารหนี้สามารถเพิ่มมูลค่าได้โดยผ่านการคัดเลือกสินทรัพย์แบบเชิงรุกสำหรับตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของจีน เราเชื่อว่ากระบวนการคัดเลือกที่รอบคอบทั้งในหุ้นและตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียน่าจะช่วยให้ผู้ลงทุนได้รับกระแสรายได้ที่น่าพึงพอใจภายใต้สภาพแวดล้อมเศรษฐกิจโลกที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและการนำเสนอประโยชน์จากการกระจายความเสี่ยงเพื่อรับมือกับความผันผวน

jumbo jili

อสังหาริมทรัพย์ในเอเชียยังคงเป็นประเภทสินทรัพย์ที่น่าสนใจแม้ว่า COVID-19 ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของอุตสาหกรรมนี้ไปแล้ว โดยเฉพาะความเป็นไปได้ว่าจะส่งผลดีต่อบางภาคส่วน

ดัชนี MSCI AC Asia ex Japan Real Estate ปัจจุบันให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.3% ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนของดัชนี MSCI IMI US Real Estate (3.1%) ดัชนี MSCI Europe Real Estate (3.4%) และตลาดเอเชียในภาพใหญ่ (1.9 %)1 ในขณะเดียวกัน มูลค่าหุ้นในปัจจุบันนั้นอยู่ที่ 8.1 เท่าถ้าพิจารณาจากอัตราส่วนราคาต่อกำไรล่วงหน้า 12 เดือน (12-month forward Price to Earnings Ratio) ซึ่งสะท้อนถึงการมีส่วนลด 30% หากเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี2 การเร่งตัวของแนวโน้มเชิงโครงสร้างอันเป็นผลมาจากภาวะการระบาดใหญ่ได้สร้างภาคส่วนที่มีการเติบโตอย่างน่าตื่นเต้นในระยะยาว ในขณะเดียวกัน เศรษฐกิจโลกที่กำลังกลับสู่ภาวะปกติก็ได้นำเสนอโอกาสในเซ็กเตอร์ย่อยๆ ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในสภาวะถูกขายออกมามากเกินไป

สล็อต

รูปที่ 1: อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (%) ของดัชนีอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาค
a-multi-asset-perspective-on-asian-real-estate-chart-01
ในขณะเดียวกัน ดัชนี JACI Real Estate ในปัจจุบันมีสเปรดอยู่เหนือพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐที่ 572 basis points3 โดยข้อแนะนำทางด้านการจัดหาเงินทุนใหม่สำหรับบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะเข้ามาช่วยควบคุมการก่อหนี้เพิ่มของภาคธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็จะช่วยให้ผู้จัดการพอร์ตลงทุนตราสารหนี้ที่ใช้กลยุทธ์เชิงรุกสามารถเพิ่มมูลค่าได้โดยผ่านกระบวนการจำแนกความแตกต่างของตราสาร

การเปลี่ยนโฉมหน้าของอสังหาริมทรัพย์เอเชีย
ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 ภาคอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียส่วนใหญ่ได้มุ่งเน้นไปที่กลุ่มรีเทล ที่อยู่อาศัย กลุ่มบริการ และอาคารสำนักงาน แต่เมื่อล่วงเข้าสู่ปี 2021 ดาต้าเซ็นเตอร์ ศูนย์เทคโนโลยี และโลจิสติกส์ มีแนวโน้มที่จะขยายเข้ามาครองพื้นที่จากกลุ่มธุรกิจดั้งเดิมมากขึ้น เราจะมาเน้นยังพื้นที่ที่กำลังจะมีการเติบโต ซึ่งแบ่งออกได้เป็นสองกลุ่มและจัดอยู่ในหุ้นอสังหาริมทรัพย์เอเชียที่เราชื่นชอบ ดังนี้ :

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrials)

สล็อตออนไลน์

การเข้าถึงอีคอมเมิร์ซได้มากขึ้นในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกจะช่วยผลักดันความต้องการคลังสินค้าอย่างต่อเนื่อง อีคอมเมิร์ซของภูมิภาคนี้มีมูลค่าสูงแตะ 2 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐแล้ว4 ซึ่งถือเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในโลกและคาดว่าจะสามารถเติบโตได้ในอัตราการเติบโตแบบทบต้นเฉลี่ยต่อปีที่ 100% ขึ้นมามีมูลค่าสูงถึง 3.9 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2023 ในขณะที่ผู้ประกอบการตลาดรีเทลบางรายได้พัฒนาแพลตฟอร์มโลจิสติกส์ที่มีความล้ำสมัย ผู้ที่เข้ามาในตลาดช้ากว่าก็มีแนวโน้มที่จะขยายขีดความสามารถด้านอีคอมเมิร์ซของตนเมื่อพฤติกรรมของผู้ซื้อได้เปลี่ยนไปอย่างถาวร ปรากฏการณ์นี้หมายความว่าพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในทำเลเชิงกลยุทธ์และเป็นศูนย์กลาง ตลอดจนเป็นสินทรัพย์ขั้นสุดท้ายนั้นจะยังคงเป็นที่ต้องการสูง

นอกจากแรงผลักดันจากอีคอมเมิร์ซแล้ว ภาคอุตสาหกรรมก็ยังพร้อมที่จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวทางการค้าในขณะที่เศรษฐกิจโลกกลับเข้าสู่ภาวะปกติ กองทุนการเงินระหว่างประเทศคาดว่าปริมาณการนำเข้าและส่งออกทั่วโลกจะเพิ่มขึ้น 8% yoy ในปี 2021 ซึ่งถือเป็นการพลิกฟื้นกลับอย่างรวดเร็วหลังจากที่เคยดิ่งลง 9.6% yoy ในปี 20205 ประเทศในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกได้มีการลงนามความตกลงหุ้นส่วนทางเศรษฐกิจระดับภูมิภาค (Regional Comprehensive Economic Partnership) เมื่อไม่นานนี้ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นกิจกรรมทางการค้าในภูมิภาค โดย CBRE คาดว่าค่าเช่าโลจิสติกส์จะเพิ่มขึ้นในทุกตลาดทั่วเอเชียแปซิฟิกในปี 2021 โดยมีเมืองระดับ Tier I ในประเทศจีนเป็นผู้นำในการเพิ่มค่าบริการซึ่งมาจากการฟื้นตัวของดีมานด์ในการเช่าและการมีอยู่อย่างจำกัดของซัพพลายในพื้นที่เขตเมือง

jumboslot

ดาต้าเซ็นเตอร์

ในขณะที่มาตรการล็อกดาวน์ที่เกิดขึ้นในช่วงวิกฤต COVID-19 และการรักษาระยะห่างทางสังคมมีผลกระทบต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจในปี 2020 แต่การเติบโตของข้อมูลที่ส่งผ่านอุปกรณ์มือถือยังคงดำเนินต่อไปและไม่แผ่วลง บรรดาประเทศต่างๆ ในเอเชียมีข้อมูลที่ส่งผ่านอุปกรณ์มือถือเพิ่มขึ้น 25% ถึง 71% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า6 ซึ่งจากการเปิดตัวเทคโนโลยีใหม่ๆ เช่น 5G และ Internet of Things จะทำให้การเติบโตของข้อมูลยังเพิ่มขึ้นต่อไป

เมื่อผู้บริโภคต่างใช้ข้อมูลเพิ่มขึ้นตามกิจกรรมการใช้งานที่มีความล่าช้าน้อย (low latency) และมีประสิทธิภาพสูงอย่างเช่นการเล่นเกมออนไลน์ และ AR/VR นั่นจึงจำเป็นว่าจะต้องมีพื้นที่จัดเก็บข้อมูลเพิ่มมากขึ้น บรรดาหน่วยงานและองค์กรต่างๆ กำลังรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับพฤติกรรมของผู้บริโภคซึ่งกำลังผลักดันความต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลและศูนย์ข้อมูลหรือดาต้าเซ็นเตอร์

นอกเหนือจากพื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลแล้ว การใช้แอปพลิเคชันที่ขับเคลื่อนด้วย AI และ machine learning ที่เพิ่มขึ้นยังช่วยเพิ่มความต้องการดาต้าเซ็นเตอร์ แอปพลิเคชันเหล่านี้มักต้องการทรัพยากรและพลังในการประมวลผลที่ถูกเพิ่มขยายให้มากเพียงพอ ซึ่งโดยปกติแล้วจะเกินกำลังของบริษัทโดยส่วนใหญ่ ด้วยเหตุนี้ดาต้าเซ็นเตอร์จึงสามารถเข้ามาช่วยในฐานะโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับใช้ในการประมวลผล

slot

แนวโน้มดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศจีนนั้นดูน่าสนใจอย่างมาก ราคาหุ้นดาต้าเซ็นเตอร์ของจีนที่เราติดตามได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นถึงสองเท่าโดยเฉลี่ยในปี 2020 และเราก็เชื่อว่าการยอมรับระบบดิจิทัลที่มากขึ้นในจีนและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาลจะยังช่วยผลักดันมูลค่าหุ้นต่อไป ตลาดบริการโครงสร้างพื้นฐานระบบคลาวด์ของจีนนั้นมีขนาดใหญ่เป็นอันดับสองของโลก แต่ก็ถือว่ายังมีขนาดเพียง 1 ใน 10 ของสหรัฐ และในขณะเดียวกัน คลาวด์คอมพิวติ้งก็คิดเป็นเพียง 2.7% ของการใช้จ่ายด้านไอทีในจีน เมื่อเทียบกับ 11.4% ในสหรัฐ7 ดูรูปที่ 2

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสในการขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกมากในตลาดคลาวด์ของจีน ซึ่งนั่นหมายถึงโอกาสสำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ของจีน ศักยภาพดังกล่าวยังถูกขยายเพิ่มเติมอีกจากความพยายามที่มากขึ้นของรัฐบาลจีนในการแปลงเศรษฐกิจให้เป็นดิจิทัลและการเริ่มใช้เครือข่าย 5G ของประเทศ

รูปที่ 2: การใช้จ่ายเพื่อระบบคลาวด์สาธารณะ (public cloud)
a-multi-asset-perspective-on-asian-real-estate-chart-02
พัฒนาการเชิงบวกสำหรับตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของจีน
แนวโน้มด้านพื้นฐานของภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนโดยทั่วไปนั้นยังดูมีเสถียรภาพ เนื่องจากผลประกอบการที่คาดว่าจะฟื้นตัวและสภาพคล่องที่ดีขึ้น ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำสัญญาแล้วของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่พุ่งขึ้นถึง 66% ในเดือนมกราคม 2021 และคาดว่าจะยังคงแข็งแกร่งในเดือนกุมภาพันธ์เมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2020 รัฐบาลจีนในอดีตเคยให้ความสำคัญกับมาตรการลดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยการกำหนดข้อจำกัดในการให้สินเชื่อ การกำหนดราคาขั้นสูงสุด การตั้งข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย และการตั้งเกณฑ์ออกใบอนุญาตการขายที่แตกต่างกัน แต่ในขณะนี้จีนได้มุ่งเน้นไปยังเรื่องคุณภาพของการเติบโตและเพิ่มการตรวจสอบงบดุลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยนโยบายที่เรียกว่า “เส้นสีแดง 3 เส้น” (three red lines)

กฎการจัดหาเงินทุนใหม่ของจีนนั้นได้กำหนดให้กิจกรรมการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการประเมินตาม “เส้นสีแดง 3 เส้น” หรือตามเกณฑ์ที่กำหนด พูดง่ายๆ ก็คือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมั่นใจว่า (i) หนี้ที่เกิดขึ้นทุกๆ ดอลลาร์จะต้องจับคู่ด้วยสินทรัพย์มูลค่าหนึ่งดอลลาร์ (ii) หนี้ทุกๆ 70 เซนต์จะต้องจับคู่ด้วยส่วนของผู้ถือหุ้นมูลค่าหนึ่งดอลลาร์ และ iii) มีเงินสดเพียงพอที่จะครอบคลุมหนี้ระยะสั้นทั้งหมด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ทั้งสามถึงจะได้รับอนุญาตให้ระดมทุนใหม่ได้ แต่ต้องไม่เกิน 15% ของจำนวนหนี้ที่มีอยู่ ดูรูปที่ 3 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงรอดูรายละเอียดที่เกี่ยวกับสูตรในการคำนวณอัตราส่วนเหล่านี้ ขณะที่บริษัทรายใหญ่บางรายได้รับการร้องขอให้เข้าร่วม “ระยะทดลองใช้” เพื่อให้เป็นไปตามเกณฑ์ภายในปี 2021

รูปที่ 3: กฎการจัดหาเงินทุนใหม่ของจีนสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
a-multi-asset-perspective-on-asian-real-estate-chart-03
เราเชื่อว่ากฎเหล่านี้จะช่วยลดความเสี่ยงและลดระดับการก่อหนี้ในภาพรวมของกลุ่มธุรกิจ ซึ่งจะเป็นผลบวกในระยะยาว ในขณะเดียวกัน กฎเกณฑ์ข้อบังคับเหล่านี้ได้สร้างชุดข้อมูลเพื่อใช้ชี้วัดภาพรวมโดยทั่วไปของทั้งอุตสาหกรรม ซึ่งจะช่วยลดความคลุมเครือที่เกิดจากเกณฑ์การรายงานที่แตกต่างกันในบริษัทต่างๆ

ท็อป 10 เมืองการค้าชายแดน

ในจำนวนนี้ ท็อป 10 มูลค่าการค้าชายแดน มีดังนี้ 1.สงขลา 642,221.44 ล้านบาท สัดส่วน 46.38% 2.มุกดาหาร 151,360.27 ล้านบาท 10.93% 3.สระแก้ว 91,817.51 ล้านบาท 6.63% 4.นครพนม 85,218.88 ล้านบาท หรือ 6.15% 5.ตาก 77,963.34 ล้านบาท 5.63%

jumbo jili

6.กาญจนบุรี 75,824.62 ล้านบาท 5.46% 7.หนองคาย 62,326.27 ล้านบาท 4.5% 8.เชียงราย 51,690.37 ล้านบาท 3.73% 9.ตราด 36,234.25 ล้านบาท 2.62% และ 10.น่าน 29,857.16 ล้านบาท สัดส่วน 2.16%

ในขณะที่มี 2 เมืองหลักของภาค แต่มีมูลค่าการค้าชายแดนไม่สูงมากนัก ได้แก่ อุบลราชธานี มูลค่า 17,641.59 ล้านบาท สัดส่วน 1.27% อยู่อันดับ 12 และประจวบคีรีขันธ์ มูลค่า 967.13 ล้านบาท อยู่อันดับ 22 จาก 23 จังหวัดที่มีการค้าชายแดน

ค้าชายแดนช่วยสงขลาแค่ 10%
“ศุภชัย รุจิเรืองโรจน์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สงขลาเป็นฮับหรือศูนย์กลาง 7 จังหวัดใต้ ได้แก่ สงขลา พัทลุง สตูล ตรัง ยะลา ปัตตานี นราธิวาส ทั้งยังมีศูนย์ราชการ สถานศึกษา และสถานพยาบาล รวมถึงการย้ายถิ่นของคนใน 3 จังหวัดชายแดนใต้ หลังเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบ 4-5 ปีที่ผ่านมา

สล็อต

ด้านกำลังซื้อ หาดใหญ่เป็นทำเลที่มีรายได้จากหลายแหล่ง เช่น การท่องเที่ยว ประมง การส่งออก โดยเฉพาะยางพารา ทำให้การเติบโตของอสังหาฯในสงขลาจะอยู่ในหาดใหญ่กว่า 70-80% อำเภอเมืองอีก 20-30% เซ็กเมนต์ขายดีที่สุด คือ บ้านราคา 3-5 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1-3 ล้านบาท ส่วนอำเภออื่น ๆ มีการเติบโตน้อยมาก แม้แต่อำเภอสะเดาที่เป็นพื้นที่รอยต่อรัฐเกดะห์ ประเทศมาเลเซีย และเป็นด่านศุลกากรใหญ่ของจังหวัดก็มีอสังหาฯอยู่ไม่มาก

ขณะที่อำเภอชายแดนพึ่งพาการเกษตร เดิมในปี 2554-2556 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจจังหวัดและราคายางพาราดี รวมถึงมีนักท่องเที่ยวข้ามชายแดน จึงมีกำลังซื้ออสังหาฯในบริเวณนี้ แต่ปี 2560 ค่าเงินมาเลเซียตกลงจาก 11 บาทต่อริงกิต เหลือ 7 บาทต่อริงกิต ทำให้คนมาเลย์ซื้อของจากไทยแพงขึ้น การท่องเที่ยวชายแดนจึงซบเซา

สล็อตออนไลน์

“น้ำหนักการค้าชายแดนส่งผลมาถึงอสังหาฯไม่เยอะตั้งแต่แรกอยู่แล้ว ไม่ถึง 10% คนชอบมองว่าต่างชาติจะมาซื้ออสังหาฯในหาดใหญ่ แต่ไม่เหมือนภูเก็ต หรือเชียงใหม่ ที่นี่ต่างชาติเขามาจับจ่ายใช้สอยหรือท่องเที่ยว ไม่ได้มีการลงทุนในภาคอสังหาฯมาก”

“ศุภชัย” กล่าวเพิ่มเติมว่า ด่านค้าชายแดนของไทยเป็นเพียงช่องทางการส่งออกผลิตภัณฑ์ยางพาราเท่านั้น แต่จำนวนมูลค่ามากกว่าจังหวัดอื่นเพราะสินค้ายางพารามีราคาสูง และช่วงที่ผ่านมาเกษตรกรประสบปัญหาใหญ่ คือ ราคายางตกต่ำอยู่แล้ว การปิดด่านช่วงโควิดที่ผ่านมา จึงกระทบรายได้ของผู้ผลิตยางเพิ่มขึ้น แต่จังหวัดยังมีรายได้จากจุดอื่นเข้ามาทดแทนอยู่

ลาว-จีนข้ามฝั่งโขงช็อปที่อุดรฯ
พันโทวรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี เปิดเผยว่า การค้าชายแดนไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ชี้ว่าอสังหาฯในจังหวัดจะเป็นอย่างไร เพราะยังมีการค้าขาย เศรษฐกิจของประเทศและภูมิภาค รวมถึงปัจจุบัน อุดรฯมีประชากร 1.5 ล้านคน มีการเคลื่อนย้ายจากต่างอำเภอมาอยู่ในตัวเมืองมากขึ้น เนื่องจากเป็นแหล่งงาน ผู้ปกครองต้องการส่งลูกหลานมาเรียนที่โรงเรียนประจำจังหวัด

jumboslot

อุดรฯมีที่ตั้งห่างชายแดน สปป.ลาว 50 กิโลเมตร เดินทาง 1 ชั่วโมง โครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนวงแหวนรอบเมืองและแผนสร้างรถไฟความเร็วสูงระหว่างรัฐบาลไทย-จีน เชื่อมกรุงเทพฯ-หนองคาย โดยเฟสแรก กรุงเทพฯ-โคราช ตามแผนจะแล้วเสร็จในปี 2569 ก่อนจะสร้างเฟส 2 โคราช-หนองคาย ทำให้อุดรฯเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองของธุรกิจอสังหาฯ

“เศรษฐกิจอุดรฯโตจากการเป็นเมืองค้าปลีกค้าส่ง มูลค่า 1.3 แสนล้านบาท สัดส่วน 14% ของจีพีพีจังหวัด (ข้อมูลคลังจังหวัดอุดรธานี ณ ปี 2561) รองจากเกษตรกรรม ร้านค้าพวกนี้อยู่ในเขตตัวเมืองและรอบเมือง เช่น ร้านตั้งงี่สุน ตลาดโบ๊เบ๊ ตลาดภาค 5 แยก ส่วนการเกษตรมีตลาดเมืองทองเจริญศรี ซึ่งมีคนจีนและเวียงจันทน์เข้ามาซื้อด้วย แต่พอโควิดปิดด่าน ยอดขายค้าปลีกก็ลดลง 50%” พันโทวรายุส์อธิบาย

slot

นอกจากนี้ คนจากเวียงจันทน์ยังเดินทางข้ามฝั่งโขงเพื่อใช้บริการโรงพยาบาลจำนวนมาก การปิดด่านในช่วงที่ผ่านมาทำให้ยอดผู้ใช้บริการลดลง 40-50%

“ต่างชาติที่มาซื้ออสังหาฯไม่ใช่คนลาว ส่วนมากเป็นเขยฝรั่ง 30% มีทั้งคนทางยุโรปเหนือ สแกนดิเนเวีย อเมริกาก็มี วิธีการซื้อในชื่อภรรยาคนไทย”

ทั้งนี้ อสังหาฯในอุดรธานีกว่า 90% เป็นแนวราบ เซ็กเมนต์ที่ขายได้ดีเป็นบ้านเดี่ยวราคา 1 ล้านปลาย-2.6 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 1 ล้านบาท ทำเลรอบนอกเมือง เนื่องจากพื้นที่ในเขตเทศบาลที่ดินราคาสูงไร่ละ 20 ล้านบาท

ขณะที่ชานเมืองไร่ละ 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นต้นทุนที่ดีเวลอปเปอร์สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรได้

กำลังซื้อบุคลากรการศึกษาทั่วไทย 2 ล้านคน

สำหรับเมืองการศึกษา ข้อมูลล่าสุดปี 2561 ประเทศไทยมีสถาบันอุดมศึกษาในสังกัดกระทรวงการอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม 152 แห่ง แบ่งเป็นสถาบันอุดมศึกษาในกำกับรัฐ 27 แห่ง สถาบันอุดมศึกษาของรัฐ 57 แห่ง มหาวิทยาลัยเอกชน 42 แห่ง วิทยาลัยเอกชน 19 แห่ง และสถาบันเอกชนอีก 11 แห่ง

jumbo jili

รวมถึงสถาบันอุดมศึกษา “นอกสังกัด” อีก 10 แห่ง รวมทั้งหมด 162 แห่ง กระจายอยู่ใน 71 จังหวัดทั่วประเทศ ยกเว้น 6 จังหวัด ได้แก่ ชัยนาท บึงกาฬ สิงห์บุรี สุโขทัย อ่างทอง และอำนาจเจริญ

ภาคการศึกษาที่ 1 (สิงหาคม-ธันวาคม) ปี 2561 มีบุคลากรและเจ้าหน้าที่ในสถาบันอุดมศึกษาทั้งหมด 219,144 คน และนักศึกษาทั่วประเทศ 1,792,665 คน ซึ่ง 20 มหาวิทยาลัยคนแน่น

20 สถาบันที่มีนักศึกษาและบุคลากรมากที่สุด ได้แก่ 1.มหาวิทยาลัยรามคำแหง 148,108 คน 2.สุโขทัยธรรมาธิราช 69,077 คน 3.เกษตรศาสตร์ 70,510 คน 4.ราชภัฏพระนคร 46,365 คน 5.มหาสารคาม 44,296 คน 6.ราชภัฏสวนสุนันทา 42,741 คน 7.ธรรมศาสตร์ 43,673 คน 8.สงขลานครินทร์ จ.สงขลา 40,103 คน 9.จุฬาฯ 39,578 คน 10.เชียงใหม่ 38,101 คน

11.มหาวิทยาลัยขอนแก่น 34,740 คน 12.บูรพา จ.ชลบุรี 34,143 คน 13.มหิดล 30,996 คน 14.กรุงเทพ 28,419 คน 15.เทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี 28,032 คน 16.เทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือ 28,005 คน 17.ศิลปากร 27,049 คน 18.รังสิต 25,591 คน 19.เทคโนโลยีราชมงคลอีสาน โคราช 25,239 คน และ 20.ศรีนครินทรวิโรฒ 24,679 คน

นอกจากนี้ ยังมีมหาวิทยาลัยในจังหวัดหัวเมืองต่าง ๆ อาทิ มหาวิทยาลัยนเรศวร จ.พิษณุโลก 23,861 คน, พะเยา 20,620 คน, แม่โจ้ จ.เชียงใหม่ 17,898 คน, อุบลราชธานี 17,087 คน, แม่ฟ้าหลวง จ.เชียงราย 14,636 คน, วลัยลักษณ์ จ.นครศรีธรรมราช 9,212 คน, เทคโนโลยีสุรนารี 4,225 คน ฯลฯ

สล็อต

ขอนแก่นกำลังซื้อตลาดแมส
“ธนะ ศิริธนชัย” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น ระบุว่า ตัวเมืองขอนแก่นใหญ่กว่าคำว่ามหาวิทยาลัยอย่างเดียว เนื่องจากมีหลายปัจจัยและทำเล เช่น การค้าขาย ศูนย์ราชการ ศูนย์ประชุม ซึ่ง ม.ขอนแก่นเป็นแค่ทำเลหนึ่งที่คนไปอยู่กันเยอะ จึงมีความหนาแน่นอสังหาฯรอบรั้วมหาวิทยาลัย จากดีมานด์ของบุคลากร นักศึกษา หากพ้นจากมหาวิทยาลัยก็ไม่มีใครไปซื้อ เพราะโดยปกติแล้วคนต้องการที่อยู่อาศัยในรัศมีห่างจากที่ทำงานไม่เกิน 4-5 กิโลเมตรเท่านั้น

ทั้งนี้ มองว่ามหาวิทยาลัยไม่น่าขยายตัว หรือมีจำนวนนักศึกษาเพิ่มมากกว่านี้ เพราะปัจจุบันหลายแห่งกำลังประสบปัญหาจำนวนผู้เรียนน้อยลงเรื่อย ๆ ฟันธงว่าปัจจัยชี้ขาดสำคัญที่สุดของการพัฒนาอสังหาฯ คือ แหล่งงาน

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในขอนแก่น ทาวน์เฮาส์เริ่ม 1-2 ล้านบาท บ้านเดี่ยวเริ่มต้น 2-เกือบ 3 ล้านบาท โดยดีมานด์ใกล้สถานศึกษาหากเป็นอาจารย์หรือบุคลากรจะซื้อบ้านเดี่ยว 5-8 ล้านบาท เพราะต้องอยู่กับครอบครัว

“คอนโดฯราคา 1-2 ล้าน เกินกว่านั้นไม่ได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกำลังซื้อยังเป็นกลุ่มนักศึกษา คนส่วนใหญ่ไม่อยากใช้งานเกินกว่านั้นเพราะเป็นการซื้อทดแทนหอพัก ไม่ได้อยู่เป็นครอบครัว คงไม่มีใครอยากซื้อห้องใหญ่ ๆ หรือราคาสูง ๆ ยกเว้นผู้ปกครองมีเงินและซื้อให้ลูก ซึ่งมีสัดส่วนน้อย”

สล็อตออนไลน์

23 จังหวัดกำรายได้ค้าชายแดน 1.38 ล้านล้าน
“สงขลา” ช่วยอสังหาฯแค่ 10% “อุดร” เผยฝรั่งบูมเงียบ
จีดีพีประเทศไทยล่าสุด ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16.87 ล้านล้านบาท ขณะที่จีดีพีปี 2563 คาดการณ์ (ณ 17 สิงหาคม 2563) ว่าจะหดตัว -12.2% ซึ่งไทยมีมูลค่าเศรษฐกิจการค้าชายแดน (ณ ปี 2561 โดยกรมการค้าต่างประเทศ กระทรวงพาณิชย์) มูลค่า 1.38 ล้านล้านบาท สัดส่วน 49.54% ของจีดีพีประเทศในปีเดียวกัน แบ่งเป็น มูลค่า “การค้าชายแดน” มูลค่า 1.12 ล้านล้านบาท และ “การค้าผ่านแดน” มูลค่า 2.64 แสนล้านบาท

ค้าชายแดน-ผ่านแดน 4 เพื่อนบ้าน
ทั้งนี้ ไทยมีการเปิดด่านการค้าชายแดนกับ 4 ประเทศเพื่อนบ้าน ได้แก่ มาเลเซีย สปป.ลาว เมียนมา กัมพูชา จำนวนรวม 97 จุด ใน 23 จังหวัดทั่วประเทศ ได้แก่ เชียงราย น่าน แม่ฮ่องสอน ตาก กาญจนบุรี สระแก้ว จันทบุรี ตราด มุกดาหาร นครพนม หนองคาย อุบลราชธานี เลย สุรินทร์ ศรีสะเกษ บึงกาฬ ประจวบคีรีขันธ์ ระนอง สตูล สงขลา นราธิวาส ยะลา และปัตตานี รวมถึง “การค้าผ่านแดน” ระหว่างไทยกับเวียดนาม สิงคโปร์ และจีนตอนใต้

ภายใต้สถานการณ์โรคระบาดโควิดมีการปิดจุดการค้าเหลือ 28 จุด และ ณ 17 สิงหาคม 2563 ไทยเปิดด่านค้าชายแดน 40 จุดด้วยกัน โดยครึ่งปีแรกมีมูลค่า 627,480 ล้านบาท

jumboslot

ท็อป 10 เมืองการค้าชายแดน
ในจำนวนนี้ ท็อป 10 มูลค่าการค้าชายแดน มีดังนี้ 1.สงขลา 642,221.44 ล้านบาท สัดส่วน 46.38% 2.มุกดาหาร 151,360.27 ล้านบาท 10.93% 3.สระแก้ว 91,817.51 ล้านบาท 6.63% 4.นครพนม 85,218.88 ล้านบาท หรือ 6.15% 5.ตาก 77,963.34 ล้านบาท 5.63%

6.กาญจนบุรี 75,824.62 ล้านบาท 5.46% 7.หนองคาย 62,326.27 ล้านบาท 4.5% 8.เชียงราย 51,690.37 ล้านบาท 3.73% 9.ตราด 36,234.25 ล้านบาท 2.62% และ 10.น่าน 29,857.16 ล้านบาท สัดส่วน 2.16%

ในขณะที่มี 2 เมืองหลักของภาค แต่มีมูลค่าการค้าชายแดนไม่สูงมากนัก ได้แก่ อุบลราชธานี มูลค่า 17,641.59 ล้านบาท สัดส่วน 1.27% อยู่อันดับ 12 และประจวบคีรีขันธ์ มูลค่า 967.13 ล้านบาท อยู่อันดับ 22 จาก 23 จังหวัดที่มีการค้าชายแดน

ค้าชายแดนช่วยสงขลาแค่ 10%
“ศุภชัย รุจิเรืองโรจน์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สงขลาเป็นฮับหรือศูนย์กลาง 7 จังหวัดใต้ ได้แก่ สงขลา พัทลุง สตูล ตรัง ยะลา ปัตตานี นราธิวาส ทั้งยังมีศูนย์ราชการ สถานศึกษา และสถานพยาบาล รวมถึงการย้ายถิ่นของคนใน 3 จังหวัดชายแดนใต้ หลังเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบ 4-5 ปีที่ผ่านมา

slot

ด้านกำลังซื้อ หาดใหญ่เป็นทำเลที่มีรายได้จากหลายแหล่ง เช่น การท่องเที่ยว ประมง การส่งออก โดยเฉพาะยางพารา ทำให้การเติบโตของอสังหาฯในสงขลาจะอยู่ในหาดใหญ่กว่า 70-80% อำเภอเมืองอีก 20-30% เซ็กเมนต์ขายดีที่สุด คือ บ้านราคา 3-5 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1-3 ล้านบาท ส่วนอำเภออื่น ๆ มีการเติบโตน้อยมาก แม้แต่อำเภอสะเดาที่เป็นพื้นที่รอยต่อรัฐเกดะห์ ประเทศมาเลเซีย และเป็นด่านศุลกากรใหญ่ของจังหวัดก็มีอสังหาฯอยู่ไม่มาก

ขณะที่อำเภอชายแดนพึ่งพาการเกษตร เดิมในปี 2554-2556 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจจังหวัดและราคายางพาราดี รวมถึงมีนักท่องเที่ยวข้ามชายแดน จึงมีกำลังซื้ออสังหาฯในบริเวณนี้ แต่ปี 2560 ค่าเงินมาเลเซียตกลงจาก 11 บาทต่อริงกิต เหลือ 7 บาทต่อริงกิต ทำให้คนมาเลย์ซื้อของจากไทยแพงขึ้น การท่องเที่ยวชายแดนจึงซบเซา

“น้ำหนักการค้าชายแดนส่งผลมาถึงอสังหาฯไม่เยอะตั้งแต่แรกอยู่แล้ว ไม่ถึง 10% คนชอบมองว่าต่างชาติจะมาซื้ออสังหาฯในหาดใหญ่ แต่ไม่เหมือนภูเก็ต หรือเชียงใหม่ ที่นี่ต่างชาติเขามาจับจ่ายใช้สอยหรือท่องเที่ยว ไม่ได้มีการลงทุนในภาคอสังหาฯมาก”

“ศุภชัย” กล่าวเพิ่มเติมว่า ด่านค้าชายแดนของไทยเป็นเพียงช่องทางการส่งออกผลิตภัณฑ์ยางพาราเท่านั้น แต่จำนวนมูลค่ามากกว่าจังหวัดอื่นเพราะสินค้ายางพารามีราคาสูง และช่วงที่ผ่านมาเกษตรกรประสบปัญหาใหญ่ คือ ราคายางตกต่ำอยู่แล้ว การปิดด่านช่วงโควิดที่ผ่านมา จึงกระทบรายได้ของผู้ผลิตยางเพิ่มขึ้น แต่จังหวัดยังมีรายได้จากจุดอื่นเข้ามาทดแทนอยู่

แรงงานย้ายถิ่น กำลังซื้อโคราช

ข้ามมาภาคอีสาน “นราทร ธานินพิทักษ์” นายสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา ระบุว่า โคราชเป็นจังหวัดที่มีอานิสงส์มากกว่าจังหวัดอื่นในภาคอีสาน มีมูลค่าอุตสาหกรรมมากที่สุด คิดเป็น 29% ของจีพีพีจังหวัด มูลค่า 2.7 แสนล้าน (ณ ปี 2560 จากแผนพัฒนาจังหวัดนครราชสีมา)

jumbo jili

แม้แรงงานในโรงงานมี 1.3-1.4 แสนคน น้อยกว่าภาคค้าปลีกและการบริการที่มี 2.3-2.4 แสนคน แต่แรงงานอุตสาหกรรมมีกำลังซื้อมากกว่า เพราะเวลาในการทำงานอยู่ที่ 4-5 ปี เทียบกับลูกจ้างค้าปลีกและบริการมีอัตราเปลี่ยนงานบ่อยกว่า

ด้วยเหตุนี้ จึงมีการย้ายถิ่นฐานเพื่อมาทำงานในนครราชสีมาจำนวนมาก ซึ่งตั้งข้อสังเกตว่าอาจมีผู้ซื้ออสังหาฯในจังหวัดที่เป็นคนต่างถิ่นกว่า 50% โดยจะไม่ซื้อทันทีในปีแรก และเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยของตัวเองในปีที่ 2-3 ของการทำงาน

กำลังซื้อคนในภาคอีสานส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สินค้าขายได้มากสุด คือ บ้านเดี่ยว 1 ชั้น สัดส่วน 60% คนที่กำลังซื้อน้อยจะเลือกทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ทำเลรอบนอกตัวเมืองราคา 1 ล้านกว่าบาท

พฤติกรรมของผู้ซื้อในโคราชไม่ชอบทาวน์เฮาส์ อาจยอมเดินทางไกลขึ้น 5-10 นาที เพื่อซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่กว้างกว่า แต่รัศมีห่างจากแหล่งงานหรือตัวเมือง 5 กิโลเมตร ทำเลนิยม อาทิ บึงทับช้าง โคกกรวด หัวทะเล และถนนสาย ฉ. (มิตรภาพ กม.13-ราชสีมา-โชคชัย หนองบัวศาลา กม.5)

อีกปัจจัยที่ทำให้อสังหาฯเติบโต คือ อินฟราสตรักเจอร์ เช่น ถนนมอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช รวมถึงแผนสร้างรถไฟความเร็วสูง เฟส 1 กรุงเทพฯ-นครราชสีมา และรถไฟรางคู่ แต่แผนดังกล่าวทำให้ราคาที่ดินแพงจนกระทบต่อต้นทุนพัฒนาโครงการ ซึ่งต้นทุนที่ดินไม่ควรเกินไร่ละ 2 ล้านบาท จึงจะเหมาะกับกำลังซื้อ

สล็อต

โควิดกระเทือนลูกจ้างรายวัน
สถานการณ์โควิด อุตสาหกรรมชะลอการผลิต ส่งผลต่อกำลังซื้อแรงงาน เช่น เขตอุตสาหกรรมสุรนารีได้รับผลกระทบเยอะเพราะรายได้ตามชั่วโมงการทำงาน เมื่อโรงงานชัตดาวน์ทำให้กำลังซื้อหายไป แต่วิศวกรหรือมนุษยเงินเดือนประจำได้รับผลกระทบน้อยกว่า

“ถ้าหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านยังเข้มงวดเหมือนเดิม ไม่มีการผ่อนปรน ถึงอสังหาฯขายได้ก็ยังไปติดปัญหารีเจ็กต์เรตสูงอยู่ดี ยิ่งลูกจ้างในนิคมที่เป็นผู้ใช้แรงงาน หรือได้ค่าจ้างรายวัน ซื้อบ้าน 2 ล้านบาทบวกลบ กลุ่มนี้กู้ลำบาก ก่อนโควิดมีรีเจ็กต์เรต 50% หลังโควิดเพิ่มเป็น 60-70%”

เอพีทดลองตลาดอยุธยา
บิ๊กแบรนด์ “ภมร ประเสริฐสรรค์” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เวลาคนพูดถึงพระนครศรีอยุธยา มักนึกถึงความเป็นเมืองเก่าและมรดกโลก แต่ความจริงแล้วเป็นจังหวัดที่มีปัจจัยในเรื่องแหล่งงานที่สำคัญ

การเดินทางสะดวก มีถนนวงแหวนที่สามารถเดินทางเข้ากรุงเทพฯ 30-40 นาที และมีนิคมอุตฯจำนวนมากพอสมควร ทำให้มีอัตราการทำงานสูง ปัจจุบันมีทั้งคนกรุงเทพฯขับรถไปทำงานในนิคมอุตฯ และคนที่ไปซื้อบ้านอยู่ที่นั่น ทำให้มีกำลังซื้อสูง และเป็นพื้นที่โอกาสในการลงทุนด้านอสังหาฯ

โดยเอพีเตรียมทดลองตลาดแนวราบแบรนด์อภิทาวน์ โครงการมิกซ์โปรดักต์ที่รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม 200 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวโครงการตุลาคม 2563 นี้

สล็อตออนไลน์

ปี’62 ไทย-เทศบินว่อนอากาศ 165 ล้านคน ไข่มุกอันดามัน “ภูเก็ต” พึ่งเป็นลมหายใจเข้า-ออก
ประเทศไทยมีสนามบิน 74 แห่ง ในขณะที่เปิดให้บริการเที่ยวบินพาณิชย์ 32 แห่ง ใน 30 จังหวัด อาทิ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ เชียงใหม่ เชียงราย น่าน พิษณุโลก เลย ประจวบคีรีขันธ์ ภูเก็ต สงขลา กระบี่ นราธิวาส

ผู้โดยสารบินว่อน 165 ล้านคน
ในปี 2562 ท่าอากาศยานในไทยมีจำนวนผู้โดยสารสายการบิน 165 ล้านคน แบ่งเป็นเดินทางในประเทศ 76.25 ล้านคน เดินทางระหว่างประเทศ 88.82 ล้านคน สถานการณ์โควิดคาดว่านักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง -80% เหลือ 8.2 ล้านคน รายได้นักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ลดลง -40% อยู่ที่ 3.96 แสนล้านบาท หลังประกาศ “ปิดประเทศ” ห้ามอากาศยานขนส่งคนโดยสารทำการบินเข้ามายังท่าอากาศยานในประเทศไทยเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 4 เมษายน 2563 เว้นแต่ได้รับอนุญาตตามเงื่อนไข เช่น ต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงาน หรือบุคคลเงื่อนไขพิเศษที่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาล

อย่างไรก็ตาม คาดว่าการบินระหว่างประเทศจะเริ่มกลับมาให้บริการอีกครั้งในเดือนกันยายน 2563

jumboslot

ท็อป 10 สนามบินคับคั่ง
ท็อป 10 สนามบินมีผู้โดยสารมากที่สุด ได้แก่ 1.สนามบินสุวรรณภูมิ 65.54 ล้านคน สัดส่วน 39.7% 2.ดอนเมือง 41.31 ล้านคน 25.03% 3.ภูเก็ต 18.08 ล้านคน 10.95% 4.เชียงใหม่ 11.34 ล้านคน 6.87% 5.หาดใหญ่ จ.สงขลา 3.9 ล้านคน 2.36%

6.กระบี่ 3.65 ล้านคน 2.21% 7.แม่ฟ้าหลวง เชียงราย 2.93 ล้านคน 1.78% 8.อุดรธานี 2.51 ล้านคน 1.52% 9.สมุย สุราษฎร์ธานี 2.42 ล้านคน 1.47% 10.ขอนแก่น 1.88 ล้านคน 1.14%

ขณะที่สนามบินที่มีผู้โดยสารเกิน 1 ล้านคน ได้แก่ สนามบินอุบลราชธานี 1.79 ล้านคน, สนามบินนครศรีธรรมราช 1.4 ล้านคน ขณะที่สนามบินพิษณุโลก มีผู้โดยสาร 6.89 แสนคน

สนามบินหนุนภูเก็ตโต
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตกล่าวว่า การมีสนามบินกับการท่องเที่ยวเป็นสิ่งที่ต้องมีควบคู่กัน เพราะทำให้เดินทางสะดวก หากภูเก็ตไม่มีสนามบินการท่องเที่ยวจะลดลง อาจทำให้รายได้หายไป 20-50% สนามบินภูเก็ตที่มีอยู่ 1 แห่งในปัจจุบันไม่เพียงพอเพราะภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก คนทั่วโลกต้องการบินตรงมาที่นี่แต่ยังมีช่องจอดไม่พอ

“การมีสนามบินคือมีการจ้างงาน ถ้าเปิด 1 เทอร์มินอลมีอัตราจ้างงาน 2,000-3,000 คน ย่อมต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น สมมุติเฉลี่ย 2 คนต่อ 1 หน่วยก็ต้องมี 1,000 หน่วย ภูเก็ตสร้างที่อยู่ปีหนึ่งก็หลักพันจึงดูดซับได้ มีการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ” นายพัทธนันท์ระบุ

ทั้งนี้ กำลังซื้อพนักงานสนามบินเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง 2-5 ล้านบาท เช่น ระดับผู้จัดการซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ส่วนพนักงานปฏิบัติงานทั่วไปเงินเดือน 20,000 บาท ซื้อราคา 2 ล้านกว่าบาท

ต้นทุนที่ดินในย่านชุมชนแต่ไม่ติดชายหาด ราคาไร่ละ 20-30 ล้านบาท ย่านชานเมืองมีแต่สวนยางห่างถนนใหญ่ 1 กิโลเมตร เช่น ป่าคลอก ป่าครองชีพ ไร่ละ 5-6 ล้านบาท ต้นทุนทำแนวราบไม่ควรเกินไร่ละ 7 ล้านบาท บวกค่าพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์อีก 30% รวมต้นทุน 10 ล้านบาท ถ้าขายทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาทต้องขายจำนวนมาก ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาพัฒนาคอนโดฯมากขึ้น

slot

สารพัดปัจจัยรุม “ฟ้ากด-ดินดัน”
“ตอนนี้อสังหาฯเหมือนฟ้ากด-ดินดัน ปีก่อนผู้ประกอบการมองว่าภูเก็ตจะดีขึ้นจึงเตรียมออกแบบ วางที่ วางมัดจำไว้ตั้งแต่กลางปี 2562 พรีไฟแนนซ์ที่คุยไว้ตั้งแต่ปลายปีก่อนว่าปล่อยแน่นอน พอต้นปี 2563 จะขอจัดสรรก็เกิดโควิด แบงก์บอกให้ชะลอก่อนอย่าเพิ่งยื่นจนถึงทุกวันนี้ก็ยังไม่ปล่อยกู้ ไม่ใช่แค่โครงการเดียวแต่เป็นทุกโครงการ”

ส่วนผู้กู้รายย่อยที่มีรายได้หลักในภูเก็ต แบงก์ประเมินว่าไม่มีรายได้หรือประเมินต่ำลงทำให้เหลือวงเงินกู้น้อย เพราะยุคนี้กลายเป็นอาชีพไม่มั่นคง เสี่ยงว่าจะผ่อนไม่ไหว เช่น แพทย์มีเงินเดือน 2 แสนบาท ประเมินเหลือ 60,000 บาท ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทได้

ทั้งนี้ เบื้องต้นยังไม่มีการประเมินรีเจ็กต์เรต แต่ผู้ซื้อที่โอนบ้านส่วนใหญ่เป็นตลาดบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ประเมินว่ามีรีเจ็กต์สูงสุดอยู่ที่ระดับกลาง 3-7 ล้านบาท ต่างจากกลุ่มล่าง 1 ล้านกว่าบาทที่ยังพอมีการโอน อาจเป็นเพราะขณะนี้โรงแรมที่เปิดรับนักท่องเที่ยวไทยบางแห่งเริ่มเปิดบริการแล้ว คนที่มีเงินเดือน 10,000 กว่าบาทจึงยังสามารถผ่อนได้

“ภาพรวมอสังหาฯที่อื่นยังดีอยู่ แต่มองภาพทั้งประเทศไม่ได้ เพราะถ้ามองแบบนั้นคุณจะทิ้งผู้ประกอบการในจังหวัดที่กระทบโดยตรงแบบไม่เหลียวแล เพราะจริง ๆ ภูเก็ตเหนื่อยมาก”

ขอนแก่นดีมานด์บินแค่จิ๊ดเดียว
เหมือนหนังคนละม้วนเมื่อสอบถามทางภาคอีสานเหนือ “ธนะ ศิริธนชัย” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่นมองว่า สนามบินเอื้อต่อการโตของจังหวัด เพราะตัวเมืองต้องโตระดับหนึ่งถึงมีสนามบินได้ สนามบินก็เอื้อให้เมืองโตมากยิ่งขึ้น โดยผู้โดยสารที่เดินทางมามักติดต่อธุรกิจมากกว่ามาท่องเที่ยวในจังหวัด เพราะขอนแก่นตั้งอยู่กลางภาคอีสาน ซึ่งเป็นภูมิภาคที่มีประชากรจำนวนมาก ย่อมมีการทำธุรกิจการค้าเกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าสนามบินไม่ได้มีบุคลากรเยอะ จึงไม่ใช่ดีมานด์ที่มากพอต่อการเติบโตของอสังหาฯในขอนแก่น

เมืองอสังหาริมทรัพย์

ตัวช่วย “เมืองอสังหาริมทรัพย์” ในต่างจังหวัด “ค้าชายแดน-สนามบิน” แรงหนุนแผ่ว “การศึกษา-อุตสาหกรรม” เรียลดีมานด์เพียบ

jumbo jili

ประเทศไทยมี 77 จังหวัด แต่มีเมืองอสังหาริมทรัพย์เพียง 20 จังหวัดที่อยู่นอกเมืองหลวง

ข้อมูลตามนิยามสำรวจโครงการของ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ทำให้เหลือดาต้าเบส 26 จังหวัด โดยการเลือกสำรวจมาจากการประเมินมูลค่าเศรษฐกิจรวม 26 จังหวัด เท่ากับสัดส่วน 80% มูลค่าตลาดรวมโครงการสร้างใหม่ทั้งประเทศ

ทั้งนี้ ไข่แดงจังหวัดเศรษฐกิจของประเทศในมุมของการพัฒนาที่อยู่อาศัย อันดับ 1 กระจุกอยู่ใน “กทม.-ปริมณฑล” ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม

อันดับ 2 เป็นต้นไปกระจายครบทุกภูมิภาคในต่างจังหวัด ประกอบด้วย “ภาคกลาง” มี 2 จังหวัด คือ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี, “ภาคอีสาน” 5 จังหวัด มี นครราชสีมา อุบลราชธานี อุดรธานี ขอนแก่น มหาสารคาม

“ภาคเหนือ” 4 จังหวัด มี เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก, “ภาคใต้” 4 จังหวัด มี นครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี สงขลา ภูเก็ต, “ภาคตะวันตก” 2 จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) กับเพชรบุรี (ชะอำ) และ “ภาคตะวันออก” 3 จังหวัด มี ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา

“ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอข้อมูลเชิงลึก โดยตั้งสมมติฐานธุรกิจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมี “ตัวช่วย” อะไรได้บ้าง จากอินฟราสตรักเจอร์ภาครัฐ, เศรษฐกิจที่ได้เปรียบจากภูมิศาสตร์ที่ตั้ง โดยค้นพบแนวคิด 4 เมือง คือ “เมืองอุตสาหกรรม, เมืองสนามบิน, เมืองสถาบันการศึกษา และเมืองการค้าชายแดน”

สล็อต

นิคมอุตสาหกรรมแหล่งจ้างงานประเทศ “EEC” มาเต็ม “โคราช” รับอานิสงส์แรงงานย้ายถิ่น
จีดีพีประเทศไทยล่าสุด ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16.87 ล้านล้านบาท ล่าสุด ณ 17 สิงหาคม 2563 สภาพัฒน์เปิดตัวเลขคาดว่าจะหดตัว -7.5% รวมถึงการผลิตสินค้าอุตสาหกรรมคาดว่าจะลดลง -2.7% ต่อเนื่องไตรมาส 4/62 ที่หดตัว -2.2% ในทุกกลุ่มอุตสาหกรรม

โควิดสะเทือนอุตสาหกรรม
ณ มิถุนายน 2563 ประเทศไทยมีนิคมอุตสาหกรรม 61 แห่ง กระจายใน 17 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ สมุทรสาคร ลำพูน พิจิตร อ่างทอง ราชบุรี สระบุรี พระนครศรีอยุธยา ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา สระแก้ว ปราจีนบุรี อุดรธานี หนองคาย และสงขลา

ทั้งนี้ มีนิคม 3 แห่งที่ยังไม่ได้เปิดดำเนินการ ได้แก่ นิคมอมตะซิตี้ ชลบุรี โครงการ 2 นิคมดับบลิวเอชเอ ระยอง 36 และนิคมสงขลา พื้นที่รวม 11,817 ไร่ ส่วนที่เปิดดำเนินการมี 58 แห่ง ใน 16 จังหวัด เนื้อที่ 178,654 ไร่ ผู้ประกอบการ 4,895 ราย โรงงาน 5,153 แห่ง เม็ดเงินลงทุน 4.01 ล้านล้านบาท จ้างงาน 514,447 คน

สล็อตออนไลน์

จากเนื้อที่ทั้งหมดในนิคม มีพื้นที่ 117,997 ไร่ ปัจจุบันขายหรือเช่าแล้ว 89,845 ไร่ สัดส่วน 76.14% มีพื้นที่คงเหลือ 28,153 ไร่ สัดส่วน 23.86%

สถานการณ์โควิดมีการลงทุนจ้างงานเพิ่มขึ้น โดยเดือนมกราคม 2563 มีนิคมเปิดดำเนินการ 55 แห่ง ใน 16 จังหวัด เนื้อที่ 175,939 ไร่ มีผู้ประกอบการ 5,127 ราย เม็ดเงินลงทุน 4.01 ล้านล้านบาท แรงงานในนิคม 508,715 คน

ขณะที่โรงงานมี 6,033 แห่ง แสดงให้เห็นว่า 6 เดือนที่ผ่านมา โรงงานลดลง -14.59% เช่นเดียวกับพื้นที่ขายหรือเช่าที่ลดลง -0.33% จาก 90,148 ไร่ มีพื้นที่คงเหลือเพิ่มขึ้น 10.25% จาก 25,535 ไร่

ระยองแชมป์นิคม 5 หมื่นไร่
จังหวัดที่มีพื้นที่นิคมอุตฯมากที่สุดจาก 16 จังหวัด ดังนี้ 1.ระยอง 14 แห่ง ยอดขาย 51,397 ไร่ สัดส่วน 57% จาก 89,845 ไร่ มีโรงงาน 3,096 แห่ง เงินลงทุน 1,428 ล้านบาท คนงาน 1.81 แสนคน

2.ชลบุรี 14 แห่ง ขายแล้ว 29,893 ไร่ 33% 3.ฉะเชิงเทรา 4 แห่ง มียอดขาย 7,436.15 ไร่ 8% 4.สมุทรปราการ 5 แห่ง ยอดขาย 7,204 ไร่ 8% 5.พระนครศรีอยุธยา 2 แห่ง ยอดขาย 3,301 ไร่ 3% 6.กรุงเทพฯ 3 แห่ง ยอดขาย 2,583 ไร่ 2.88% 7.สมุทรสาคร 3 แห่ง ยอดขาย 2,282 ไร่ สัดส่วน 2.54% 8.สระบุรี 2 แห่ง ยอดขาย 2,024 ไร่ 2.25%

9.ปราจีนบุรี 2 แห่ง ยอดขาย 1,961 ไร่ สัดส่วน 2% 10.สงขลา 1 แห่ง ยอดขาย 1,780 ไร่ 1.98% 11.อุดรธานี 1 แห่ง ยอดขาย 1,630 ไร่ 1.81% 12.ลำพูน 2 แห่ง ยอดขาย 1,528 ไร่ 1.7%

นอกจากนี้ ยังมีเขตอุตสาหกรรมสำคัญ คือ นครราชสีมา อาทิ 1.เขตอุตสาหกรรมตะวันออกเฉียงเหนือ 2.เขตอุตสาหกรรมนวนคร 3.เขตอุตสาหกรรมสุรนารี ล่าสุดกรกฎาคม 2563 มีโรงงาน 1,821 แห่ง เงินลงทุน 2.98 แสนล้านบาท คนงาน 1.46 แสนคน

jumboslot

มาบตาพุด-ปลวกแดงเฮี้ยน
“เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ระยองมี 3 เซ็กเตอร์ใหญ่ “อุตสาหกรรม เกษตรกรรม ท่องเที่ยว” จากเดิมเป็นจังหวัดที่มีแต่การเกษตรกับทะเล เมื่อมีนิคมอุตฯเกิดขึ้น มีบริษัทใหญ่อย่าง ปตท. และเอสซีจีมาลงทุน ทำให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยนิคมอุตสาหกรรม มีโรงงาน 3,000 แห่ง โดยเฉพาะนิคมอุตฯมาบตาพุด

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัด ลูกค้า 80% เป็นคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม ส่วนที่เหลือพนักงานโรงแรม-ท่องเที่ยว และธุรกิจอื่น ๆ พฤติกรรมผู้บริโภคเจ้าของธุรกิจโรงแรมอาศัยในโรงแรมตนเอง เกษตรกรมักปลูกบ้านเอง เนื่องจากเป็นอาชีพที่ไม่สามารถระบุรายได้ชัดเจน แบงก์จึงไม่สามารถปล่อยกู้สินเชื่อซื้อโครงการจัดสรรได้

โดย 2 ทำเลที่มีการเติบโตอสังหาฯมากสุด 1.มาบตาพุด แม้ภาพลักษณ์ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เนื่องจากเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมหนัก มีมลพิษมาก และเป็นโรงงานผลิตภัณฑ์ต้นน้ำ เช่น ปิโตรเคมี ผลิตพลาสติก แต่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้และกำลังซื้อสูง จึงมักซื้อบ้านเดี่ยว 1 ชั้น ราคา 2-3 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีเล็กน้อย

2.ปลวกแดง พื้นที่อุตสาหกรรมเบา มลพิษน้อยกว่า ส่วนใหญ่โรงงานผลิตและประกอบรถยนต์ รายได้หลัก 10,000 กว่าบาท มีค่าทำงานล่วงเวลา แต่กำลังซื้อไม่สูงเท่ามาบตาพุด ลูกค้า 80% จึงซื้อทาวน์เฮาส์ 1 ชั้น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

“ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มาทำงานในระยองจะเช่าบ้านอยู่ก่อน 1 ปี ถ้าระดับผู้บริหารหรือคนที่อยู่ยาวจะเริ่มซื้อบ้านในปีที่ 2 เพราะเทียบแล้วเช่าเดือนละ 5,000-6,000 บาท เพิ่มเงินอีกนิดหนึ่งก็ผ่อนบ้าน 2 ชั้นได้แล้ว”

slot

รีเจ็กต์ระยองพุ่ง 60-80%
สถานการณ์โควิดกระทบการส่งออกกับอุตสาหกรรม ภาพรวมอสังหาฯระยองจึงหดตัวเล็กน้อย เพราะมีบางโครงการขายดีขึ้น คือ สินค้าบ้านเดี่ยว ลูกค้าที่เคยพักอาศัยหอพักหรือคอนโดฯ 1.2-2 ล้านต้น เปลี่ยนมาอยู่แนวราบทดแทน เพราะราคาสูงกว่าเล็กน้อย อีกเหตุผลเพราะผู้บริโภคกังวลเรื่องสุขอนามัยที่ต้องอยู่ร่วมกับคนจำนวนมาก

ทั้งนี้ ในช่วงเมษายน-พฤษภาคม 2563 หลายโครงการชะลอการก่อสร้างเพื่อเก็บเงินสดรักษาสภาพคล่อง หลังลูกค้าโดนปฏิเสธสินเชื่อจนโอนน้อยลง โดยเฉพาะคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์ เพราะคนระยองส่วนใหญ่ต้องการกู้เต็มวงเงิน แต่มาตรการ LTV-loan to value ทำให้กู้ได้น้อยลงเหลือ 90-95% ช่วงวิกฤตโควิดยิ่งทำให้ขอวงเงินได้น้อยลงกว่าเดิม แต่เดือนมิถุนายนแบงก์เริ่มผ่อนคลายเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

“มาบตาพุดก่อนโควิดมีรีเจ็กต์เรต 30-50% แต่พอมีโควิดขยับขึ้นมา 40-60% เพราะคนงานโดนตัดโอที ส่วนปลวกแดงหนักเลย เงินเดือนน้อยกว่า บางคนมีหนี้บัตรเครดิตพ่วงด้วย ก่อนมีโควิดรีเจ็กต์เรต 50% ช่วงโควิดขึ้นไปถึง 70-80% โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ลูกค้าบางคนกู้ได้แต่ไม่กล้าลงทุนระยะยาว เพราะไม่มั่นใจ career path ของตัวเอง”

เดิมบ้านราคา 3 ล้านบาท ลูกค้าเงินเดือน 30,000 บาท สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน ช่วงโควิดต้องมีเงินเดือน 50,000-60,000 บาท ถึงสามารถกู้ได้ 100% นอกจากนี้ แบงก์ยังพิจารณาบริษัทที่ลูกค้าทำงานว่าอยู่ในอันดับ 1,000 รายชื่อบริษัทที่มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือหรือไม่ เช่น ปตท. เอสซีจี ส่วนบริษัทที่อยู่นอกเหนือรายชื่อดังกล่าวมีโอกาสกู้ได้น้อยลง หรือโดนปฏิเสธสินเชื่อ

การกระจายการลงทุนในหลายสินทรัพย์ด้วยมัลติแอสเซท

การจัดสรรเงินหรือจัดพอร์ตลงทุนให้ปลอดภัย นั่นคือการกระจายลงทุนในหลายสินทรัพย์ เช่น หุ้น ตราสารหนี้ ทองคำ น้ำมัน อสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น หรือเรียกว่า “มัลติ แอสเซท” การลงทุนในรูปแบบที่กล่าวข้างต้น นักลงทุนบางคนอาจคิดว่านั่นเหมาะสำหรับคนที่มีเงินลงทุนจำนวนมาก

jumbo jili

และจ้างมืออาชีพทั้งการเป็นที่ปรึกษาคำแนะนำในการจัดสรรเงินลงทุนและนำเงินไปลงทุนให้ อย่างไรก็ตามปัจจุบันบริษัทจัดการกองทุนได้มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์กองทุนรวมแบบครบเครื่องในกองทุนเดียวเพื่อตอบโจทย์สำหรับผู้ลงทุนรายย่อย นั่นคือกองทุนประเภทมัลติ แอสเซท ถือเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้มีเงินลงทุนน้อย ผู้ที่ไม่มีเวลาลงทุนเอง ตลอดจนผู้ที่ขาดความรู้เรื่องการลงทุน การลงทุนผ่านกองทุนรวมน่าจะเป็นตัวเลือกที่ลงตัวที่สุด

การลงทุนผ่านกองทุนรวมที่ผสมผสานในหลายสินทรัพย์นั้นมี 2 ประเภท ได้แก่ กองทุนรวมผสมหรือเรียกอีกชื่อว่า บาลานซ์ ฟันด์ เป็นกองทุนรวมที่สามารถลงทุนในหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินประเภทต่างๆ ได้ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นเงินฝาก ตราสารหนี้ หุ้น หรือตราสารอื่นๆ แต่จะต้องมีสัดส่วนการลงทุนในหุ้นในขณะใดขณะหนึ่งไม่น้อยกว่า 35% และไม่เกินกว่า 65% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมนั้น กองทุนรวมประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ยอมรับความเสี่ยงได้ปานกลาง ส่วนกองทุนรวมผสมยืดหยุ่นหรือเฟล็กซิเบิ้ล

สล็อต

พอร์ตโฟลิโอ ฟันด์ (Flexible Portfolio Fund) คือกองทุนรวมที่สามารถลงทุนในหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินประเภทต่างๆ ได้ทุกประเภทเช่นเดียวกับกองทุนรวมผสม แต่ไม่มีข้อจํากัดเรื่องสัดส่วนการลงทุนในหุ้น ดังนั้นการจัดสรรเงินลงทุนระหว่างเงินฝาก ตราสารหนี้ หุ้น หรือตราสารอื่นๆ จึงขึ้นอยู่กับการตัดสินใจลงทุนของผู้จัดการกองทุนตามสภาวะตลาดในขณะนั้นๆ กองทุนรวมประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ยอมรับความเสี่ยงได้ปานกลาง ทั้งนี้การลงทุนในพอร์ตผสมที่กระจายลงไปในหลายสินทรัพย์ตอบโจทย์ได้ 3 เรื่องหลักๆ ดังนี้
• ทำให้เข้าถึงสินทรัพย์ลงทุนหลากหลายได้ง่ายขึ้นด้วยกองทุนเดียว ไม่ต้องมานั่งวิเคราะห์เอง
• กระจายลงทุนหลายประเภทสินทรัพย์เท่ากับกระจายความเสี่ยงในการลงทุนไปในตัว
• เป็นการเพิ่มผลตอบแทนในยุคดอกเบี้ยต่ำ จะเห็นได้ว่าผู้มีเงินออมยอมรับความเสี่ยงมากขึ้น เพื่อหาทางเลือกใหม่ๆ ที่ดีกว่าการฝากเงินหรือการลงทุนตราสารหนี้แบบเดิมๆ

สล็อตออนไลน์

กองทุนประเภทมัลติ แอสเซท ได้รับความนิยมจากนักลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ช่วงไตรมาสแรกปี 2560 หรืออาจเรียกอีกชื่อว่ากองทุนประเภทมัลติ แอสเซท อินคัม ซึ่งเป็นกองทุนรวมผสมที่เน้นกระจาย การลงทุนในหลากหลายประเภทสินทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น ตราสารหนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ ทั้งในและต่างประเทศ จะเห็นได้ว่ากองทุนประเภทนี้เน้นผสมการลงทุนในสินทรัพย์ทั่วโลกเพื่อสร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ สามารถตอบสนองความต้องการของนักลงทุนในเรื่องรายได้ระหว่างทาง และโอกาสในการรับผลตอบแทนตามเป้าหมายในระดับที่น่าพอใจตามประเภทสินทรัพย์และระยะเวลาที่ลงทุน จึงทำให้กองทุนประเภทดังกล่าวเติบโตอย่างต่อเนื่อง

jumboslot

นอกจากนี้นักลงทุนสามารถทยอยลงทุนได้ในทุกช่วงสภาวะของตลาดและเหมาะกับผู้ที่รับความเสี่ยงได้สูงกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ เนื่องจากจะมีสัดส่วนของการลงทุนในหุ้นผสมอยู่ โดยกองทุนประเภทนี้เหมาะที่จะเป็นกองทุนหลักในพอร์ตการลงทุน เพราะมีการกระจายลงทุนในหลายสินทรัพย์และมีความผันผวนต่ำกว่า หุ้นแต่มีโอกาสการเติบโตของเงินลงทุนในระยะยาวสูงกว่าตราสารหนี้

ขอยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น เช่น กรณีกองทุนเปิดแอสเซทพลัส โกลบอล อินคัม พลัส (ASPGIPLUS) ที่เน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ เช่น ตราสารหนี้ต่างประเทศ ควบคู่ไปกับการกระจายการลงทุนส่วนอื่นไปในสินทรัพย์ที่มีโอกาสเติบโตสูงและสินทรัพย์ทางเลือก เช่น หุ้นต่างประเทศ และหน่วยลงทุนใน

slot

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือรีท กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนสินค้าโภคภัณฑ์ หรือกองทุนอีทีเอฟ หรืออาจลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ตราสารที่มีสัญญาซื้อขายล่วงหน้าแฝงที่อ้างอิงกับดัชนีสินค้าโภคภัณฑ์ และจะพิจารณาปรับลดสัดส่วนการลงทุนได้ตั้งแต่ 0-100% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนโดยมีการกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ทั่วโลกกว่า 4,150 ตราสาร ผ่านกองทุนของ Fidelity International ซึ่งมีผู้เชี่ยวชาญการบริหารกองทุน พร้อมกลยุทธ์การบริหารพอร์ตแบบยืดหยุ่นเพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในทุกสภาวะตลาด พร้อมสร้างรายรับสม่ำเสมอสูงสุด 12 ครั้งต่อปี