Daily Archives: October 10, 2021

2กลุ่มที่ครองตลาดไฮเปอร์มาร์เก็ต

ตอนที่แล้วจบลงตอนช่วงปี พ.ศ. 2553 เป็นต้นมาเป็นช่วงเวลาที่กลุ่มคาสิโนกลายเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดไฮเปอร์มาร์เก็ต เพราะเป็นเจ้าของทั้งบิ๊กซีและคาร์ฟูร์ที่ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบิ๊กซีทั้งหมด แต่หลังจากนั้นไม่กี่ปีก็เริ่มมีการเปลี่ยนมืออีกครั้ง

jumbo jili

เพียงแต่คราวนี้เป็นกลุ่มนักลงทุนไทยที่เข้ามาเล่นตลาดไฮเปอร์มาร์เก็ตบ้างหลังจากที่ปล่อยให้ต่างชาติครองตลาดนี้มานาน
โดยในช่วงเวลาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 เป็นต้นมาถึงช่วงก่อนปี พ.ศ. 2560 ไฮเปอร์มาร์เก็ตขยายออกไปทั่วประเทศไทยมีสาขาอยู่แทบจะทุกจังหวัด บางจังหวัดมีครบทุกแบรนด์เลย และบางจังหวัดมีมากกว่า 1 สาขาด้วย รวมไปถึงซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ที่มีขนาดเล็กกว่าไฮเปอร์มาร์เก็ตแต่เป็นรูปแบบโครงการของผู้ประกอบการไฮเปอร์มาร์เก็ตด้วย

กลุ่มคาสิโนซื้อบิ๊กซีในปี พ.ศ. 2553 โดยซื้อทั้งหมดทุกสาขาในประเทศไทยรวม 42 สาขา โดยมีมูลค่าการซื้อขายประมาณ 3.55 หมื่นล้านบาท และเมื่อรวมกับบิ๊กซีในเวลานั้นก็เท่ากับว่าบิ๊กซีในช่วงปี พ.ศ. 2554 มีสาขารวมกันทั้งหมด 103 สาขา ตามติดเจ้าตลาดไฮเปอร์มาร์เก็ตอย่างเทสโก้ โลตัสที่มีสาขา 116 สาขา

สล็อต

โดยในช่วงประมาณปี พ.ศ. 2556 หลังจากที่บิ๊กซีปรับรุงและเปลี่ยนชื่อสาขาของคาร์ฟูร์ทั้งหมดแล้วมีการแบ่งรูปแบบของสาขารวมไปถึงสินค้าด้านในและขนาดออกเป็นหลายรูปแบบ ทั้งแบบบิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ที่เป็นไฮเปอร์มาร์เก็ตทั่วไป แบบบิ๊กซี เอ็กซ์ตร้าที่ขายสินค้าพรีเมี่ยม ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสาขาของคาร์ฟูร์ และแบบขนาดเล็กที่มีพื้นที่น้อยกว่า 4,000 ตารางเมตร เช่น บิ๊กซี ฟู้ดเพลสที่เน้นขายอาหารสด บิ๊กซี มาร์เก็ตที่มีขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร และมินิ บิ๊กซี ที่ออกแนวร้านสะดวกซื้อ ซึ่งดูแล้วผลประกอบการก็น่าจะไปได้ดี แต่ในปี พ.ศ. 2559

เมื่อบริษัทแม่อย่างกลุ่มคาสิโนมีปัญหาทางการเงิน พวกเขาจึงตัดสินใจขายบิ๊กซีในประเทศไทย เวียดนาม และลาว โดยการประมูล ซึ่งในตอนนั้นมีกลุ่มทีซีซีโดยบริษัท เบอร์ลี่ ยุคเกอร์ จำกัด (มหาชน) และกลุ่มเซ็นทรัลให้ความสนใจ แต่สุดท้ายแล้วกลุ่มทีซีซีชนะการประมูลไปด้วยราคาซื้อขายที่ประมาณ 2 แสนล้านบาท กลุ่มเซ็นทรัลได้ส่วนของในประเทศเวียดนามไป เท่ากับว่าตอนปี พ.ศ. 2559 บิ๊กซีกลับมาเป็นของคนไทยอีกครั้งแล้ว

สล็อตออนไลน์

แต่ก่อนหน้าที่จะมีการซื้อบิ๊กซีนั้น ในปี พ.ศ. 2556 กลุ่มซีพีโดยบริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) เข้าซื้อหุ้นบริษัท สยามแม็คโคร จำกัด (มหาชน), บริษัท สยามแม็คโครโฮลดิ้ง (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท โอเอชที จำกัด จากบริษัท เอสเอชวี เนเธอร์แลนด์ บีวี จำกัด รวมไปถึงการทำเทนเดอร์ออฟฟเฟอร์เพื่อซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นรายย่อยอีก รวมแล้วใช้เงินไปทั้งหมด 1.88 แสนล้านบาท ก่อนที่จะโดนทำลายสถิติด้วยการซื้อกิจการบิ๊กซีของกลุ่มทีซีซี

การซื้อแม็คโครของซีพี เท่ากับว่าในตอนนั้นกลุ่มซีพีมีหน้าร้านในการขายสินค้าของตนเองครบทั้งแบบขนาดใหญ่ผ่านแม็คโคร และแบบขนาดเล็กที่มีสาขากระจายทั่วประเทศไทยแบบร้านสะดวกซื้อ รวมไปถึงเป็นมีครบซัพพลายเชนตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำแบบแท้จริง จนมีการพูดกันว่ากลุ่มซีพีกินรวบธุรกิจค้าปลีกไปแล้ว แต่ปี พ.ศ. 2563 คำว่า “กินรวบ” ยิ่งถูกตอกย้ำหนักขึ้น เมื่อกลุ่มซีพีซื้อกิจการของเทสโก้ โลตัสในประเทศไทย

jumboslot

ช่วงปลายปี พ.ศ. 2562 กลุ่มเทสโก้ ประเทศอังกฤษเปิดเผยว่าต้องการขายกิจการเทสโก้ โลตัสในประเทศไทย และมาเลเซีย ซึ่งเฉพาะในประเทศไทยนั้นเทสโก้มีสาขารวมกันทุกรูปแบบประมาณ 2,000 สาขา มูลค่าการซื้อขายกิจการน่าจะสูงที่สุดในประวัติศาสตร์การซื้อขายกิจการในประเทศไทย และใครที่ได้ไปจะกลายเป็นผู้ครองตลาดค้าปลีกทันที โดยในตอนนั้นมีกลุ่มซีพี กลุ่มทีซีซี และกลุ่มเซ็นทรัลแสดงความสนใจ และเข้าไปยื่นข้อเสนอซื้อกิจการ ซึ่งกลุ่มเทสโก้ใช้วิธีการประมูลโดยจะเลือกคนที่เสนอราคาสูงที่สุด ซึ่งราคาที่เสนอเข้ามาสูงที่สุดคือ 3.38 แสนล้านบาทของบริษัท ซี.พี. รีเทล โฮลดิ้ง จำกัด บริษัทที่มีบริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด บริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ซี.พี. เมอร์แชนไดซิ่ง จำกัดเป็นผู้ถือหุ้น โดยกระบวนการซื้อขายทั้งหมดแล้วเสร็จในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2563 และได้รับการกล่าวถึงว่าเป็นการผูกขาดธุรกิจในประเทศไทยจนมีการร้องเรียนกันอยู่ แต่ไม่ขอพูดถึงรายละเอียดในส่วนนั้น

ปัจจุบันนี้ธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบของไฮเปอร์มาร์เก็ตกลับมาเป็นของคนไทยแบบสมบูรณ์แล้ว โดยบิ๊กซีทุกรูปแบบเป็นของกลุ่มทีซีซี โลตัสและแม็คโครเป็นของกลุ่มซีพี ซึ่งหลังจากนี้ต้องดูว่าทั้ง 2 กลุ่มนี้จะขับเคลื่อนธุรกิจของตนเองไปในรูปแบบใด เพราะการขยายสาขาในปัจจุบันนั้นทำได้ยากมากขึ้น ทั้งการต่อต้านหรือคัดค้านจากชุมชน เพราะมีผลให้ร้านค้าขนาดเล็กดำเนินธุรกิจต่อไปได้ยาก และเรื่องของข้อกำหนดทางผังเมืองหรือกฎระเบียบข้อบังคับต่างๆ ที่มีผลต่อการขยายสาขาหรือพัฒนาไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ และการพัฒนารูปแบบขนาดเล็กก็เป็นไปได้ยาก เพราะร้านสะดวกซื้อก็มีกระจายแทบจะทุกชุมชนในประเทศไปแล้ว

slot

ในขณะที่การขยายสาขาในปั๊มน้ำมันที่เคยเห็นก่อนหน้านี้ของมินิ บิ๊กซีก็อาจจะไม่สะดวกหรือราบรื่นแบบที่คิด เพราะสู้คู่แข่งสำคัญอย่างเซเว่น อีเลฟเว่นได้ยาก อาจจะมีการเปลี่ยนรูปแบบไปของไฮเปอร์มาร์เก็ตบ้างแบบที่เทสโก้ โลตัสเคยทำเมื่อ 10 กว่าปีก่อนหน้านี้ที่มีการพัฒนารูปแบบของพลัส มอลล์ขึ้นมาในบางสาขา หรือรูปแบบพลาซ่าของบิ๊กซี แต่ก็มีสาขาในรูปแบบนั้นไม่มากนัก หรือแม็คโครที่มีรูปแบบของแม็คโคร ฟู้ดเซอร์วิสที่ใช้ขนาดพื้นที่ประมาณ 1,000 – 3,000 ตารางเมตรและเน้นขายอาหารสดออกมาก็เช่นกันที่มีจำนวนสาขาไม่มากนัก ในขณะที่ผู้เล่นรายอื่นๆ ยังมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก ยกเว้นการเปลี่ยนชื่อของโลตัสที่ไม่มีคำว่าเทสโก้แล้ว

เอ่ยถึงร้านสะดวกซื้อหลายครั้งในตอนนี้ ตอนต่อไปเลยขอพูดถึงร้านสะดวกซื้อบ้างละกัน แม้ว่าเกือบทุกคนในประเทศไทยจะรู้อยู่แล้วว่าใครครองตลาดร้านสะดวกซื้อ และแทบไม่มีคู่แข่งเลยในปัจจุบัน แต่ก็ยังพอมีแง่มุมที่น่าสนใจอยู่ในตลาดนี้เช่นกัน

ตระกูลใหญ่ ขยับคุมธุรกิจอสังหาฯไทย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจที่เป็นที่หมายปองหรือจับตามองของบริษัท หรือนักลงทุนที่มีเงินหรือรายได้ต่อเนื่องจากธุรกิจอื่นๆ เพราะนอกจากจะสามารถสร้างรายได้ทั้งแบบระยะสั้น เช่น โครงการที่อยู่อาศัยแบบขายทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร รวมไปถึงการซื้อ-ขายที่ดิน ยังสร้างรายได้แบบระยะยาว เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์

jumbo jili

ซึ่งแบบระยะยาวนี้เป็นการสร้างโครงการขึ้นมาเพื่อเก็บรายได้ระยะยาว อีกทั้งยังเป็นการสร้างหรือสะสมอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับบริษัทได้อีกด้วย นอกจากนี้ยังมีช่องทางในการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ออกไปเพื่อระดมทุนหรือนำเงินทุนที่ลงทุนก่อสร้างไว้กลับมาได้โดยการขายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) หรือที่เรียกกันติดปากว่า “กองรีท” ซึ่งเป็นรูปแบบการขายออกทรัพย์สินที่ผู้ประกอบการหรือบริษัทจำนวนมากนิยมใช้กันในปัจจุบันเริ่มเห็นร่องรอยกลุ่มทุนใหญ่จากธุรกิจอื่น

รุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงก่อนปี 2540 ซึ่งอาจจะมีบางรายที่ชะลอธุรกิจด้านนี้ไปเพราะพิษเศรษฐกิจในช่วงหลังจากปี 2540 แต่บางรายก็อาศัยจังหวะที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจเข้ามากว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แล้วต่อยอดพัฒนาขึ้นมาต่อเนื่องถึงปัจจุบัน เพราะพวกเขามีเงินสดที่ได้จากการขายสินค้าจำเป็นในชีวิตประจำวันซึ่งสร้างรายได้มหาศาลแบบรายวัน บริษัทขนาดใหญ่ที่ทุกคนรับรู้ว่าเป็นของตระกูลหรือครอบครัวใดครอบครัวหนึ่งซึ่งมีธุรกิจครอบคลุมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีไม่มากนัก ได้แก่

สล็อต

  1. กลุ่มซีพี (เครือเจริญโภคภัณฑ์) หรือตระกูลเจียรวนนท์

บริษัทขนาดใหญ่ที่มีธุรกิจด้านอาหารและเครื่องดื่มครอบคลุมทั้งประเทศไทยและอีกหลายประเทศทั่วโลก อีกทั้งมีที่ดินเพื่อการเกษตรอีกมากมายทั่วประเทศไทย มีส่วนที่เกี่ยวข้องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และโครงการคอนโดมิเนียมมายาวนาน เพียงแต่มีการรับรู้ในวงไม่กว้างนัก กลุ่มซีพีใช้บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน)

ซึ่งเป็นบริษัทในเครือในการพัฒนาโครงการประเภทนี้ รวมไปถึงอาคารสำนักงานที่อยู่ในกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัดทั้งหมด นอกจากนี้กลุ่มซีพียังมีโรงแรม ธุรกิจค้าปลีก นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์ประชุม ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในด้านอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มซีพีจะเน้นโครงการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจค้าปลีกเพราะพวกเขาเป็นต้นทางในการผลิตสินค้าบริโภคขนาดใหญ่ของประเทศไทย การมีธุรกิจค้าปลีกทุกประเภทเป็นของตนเองจึงเป็นการมีแหล่งกระจายสินค้าเข้าถึงกลุ่มคนซื้อได้แบบครอบคลุมมากที่สุด กลุ่มซีพียังมีที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาหรือเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรจำนวนมาก

สล็อตออนไลน์

การที่กลุ่มซีพีได้สัมปทานการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินเท่ากับที่ดินในมือพวกเขาอีกจำนวนมากกำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต ยังไม่รวมโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นบนที่ดินที่พวกเขาได้สิทธิ์ในการพัฒนาอย่างที่ดินมักกะสัน นอกจากซี.พี.แลนด์ แล้ว กลุ่มซีพี ยังมีบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น หรือ MQDC แม้ไม่ได้อยู่ในฐานะบริษัทในเครือหรือบริษัทลูกของกลุ่มซีพี แต่การที่ผู้บริหารสูงสุดหรือเจ้าของบริษัทนั้นเป็นคนในตระกูลเดียวกันกับกลุ่มซีพีจึงถูกมองว่ามีความเกี่ยวข้องอย่างเลี่ยงไม่ได้

  1. กลุ่มทีซีซี (ไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น) หรือตระกูลสิริวัฒนภักดี

บริษัทขนาดใหญ่ที่มีกิจการครอบคุลมเครื่องดื่มทั้งแบบมีและไม่มีแอลกอฮอล์ขนาดใหญ่ของประเทศไทยและในอาเซียน กลุ่มนี้คนอาจจะติดภาพลักษณ์ว่าเป็นบริษัทที่ขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ แต่จริงๆ แล้วกลุ่มทีซีซีมีกิจการหลายอย่างที่ครอบคลุมทั้งสินค้าอุปโภคและบริโภค

แต่สินค้าที่มีแอลกอฮอล์เป็นเหมือนจุดเริ่มต้นแห่งความยิ่งใหญ่ของพวกเขา กลุ่มทีซีซีได้ชื่อว่าเป็นกลุ่มธุรกิจที่ขึ้นชื่อในเรื่องของการควบรวมกิจการ เทกโอเวอร์บริษัท หรือกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์มีให้เห็นมาตั้งนานแล้ว โดยเฉพาะหลังจากปี 2540 เป็นต้นมา โครงการที่กลุ่มทีซีซีซื้อเข้ามานั้นมีทั้งที่ดินเปล่า อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม กลุ่มทีซีซีเป็นอีกกลุ่มบริษัทที่มีที่ดินเปล่าในครอบครองมากเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศไทย

jumboslot

โดยมีที่ดินขนาดใหญ่ที่รอการพัฒนาอีกหลายแปลงทั้งที่เกษตร-นวมินทร์ และชะอำ การเข้ามาในธุรกิจอสังหาฯ ของกลุ่มทีซีซีเกิดขึ้นแบบชัดเจน หลังจากที่พวกเขามีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และมีการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าของตนเอง รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดจากการร่วมทุนกับกลุมแคปปิตอลแลนด์จากสิงคโปร์ กลุ่มทีซีซีเข้ามายืนในธุรกิจอสังหาฯ แบบเต็มตัวมากขึ้นหลังจากที่พวกเขาเข้าเทกโอเวอร์บริษัท แผ่นดินทองพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) แกรนด์ ยูนิตี ดีเวลลอปเมนท์ และบริษัทต่างประเทศอย่าง เฟรเซอร์แอนด์นีฟ (เอฟแอนด์เอ็น)

ซึ่งนอกจากจะมีธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มแล้ว กลุ่มเฟรเซอร์ยังมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็น 1 ในธุรกิจสำคัญของพวกเขา ทำให้กลุ่มทีซีซีมีอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ และเริ่มพัฒนาโครงการขนาดใหญ่อย่างวันแบงค็อก ล่าสุดกลุ่มทีซีซีก่อตั้งบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) ขึ้นมาเพื่อบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วนในกลุ่มทีซีซี ซึ่งมีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก และเป็นบริษัทที่น่าจับตามองในอนาคต เพราะเชื่อว่าจะมีการถ่ายโอนอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทีซีซีเข้ามาที่บริษัทนี้มากขึ้น อีกทั้งยังจะมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เข้ามาในครอบครองต่อเนื่องแน่นอน เพราะมีงบประมาณพร้อมอยู่แล้ว

  1. กลุ่มเซ็นทรัลหรือตระกูลจิราธิวัฒน์

slot

ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยตระกูลจิราธิวัฒน์น่าจะเป็นตระกูลใหญ่ที่สุดในธุรกิจนี้ กลุ่มเซ็นทรัลเริ่มต้นกิจการของตนเองจากธุรกิจค้าปลีกซึ่งมีทั้งห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้า ก่อนที่จะต่อยอดไปยังอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร และโรงแรมทั่วประเทศ

ก่อนที่จะขยายไปซื้อห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า และโรงแรมรวมไปถึงการเข้าไปร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆ ทั่วโลก เริ่มขยับเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบชัดเจนในปี 2559 หลังจากที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดเชียงใหม่ ระยอง และขอนแก่น อีกในไตรมาสที่ 1 จากนั้นมีอีกหลายโครงการคอนโดมิเนียมในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทย โดยโครงการคอนโดมิเนียมของกลุ่มเซ็นทรัลจะอยู่ในทำเลรอบๆ ศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าของเครือเซ็นทรัล

จากนั้นกลุ่มเซ็นทรัลมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรโดยใช้ชื่อแบรนด์ว่า “นิยาม” และ ”นินญา” ซึ่งทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมพัฒนาโดยบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด ซึ่งปัจจุบันมีโครงการครอบคลุมในหลายทำเลทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดการก้าวเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกก้าวสำคัญของกลุ่มเซ็นทรัลคือ การเข้าเทกโอเวอร์บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือกลุ่มจีแลนด์ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลได้โครงการอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินของกลุ่มจีแลนด์เข้ามาในกลุ่มอีกหลายโครงการ ทั้งโครงการอาคารสำนักงาน บ้านจัดสรร และที่ดินเปล่า

ซึ่งที่ดินเปล่าที่กลุ่มเซ็นทรัลได้มานั้นทำให้ได้รับการจับตามองมาก เนื่องจากเป็นที่ขนาดใหญ่ตรงสี่แยกถนนพระราม 9 ตัดกับถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเคยเป็นของกลุ่มจีแลนด์ แม้ว่าจะพัฒนาไปแล้วแต่ด้วยที่ขนาดใหญ่กว่า 70 ไร่ทำให้ยังมีที่ดินเหลือรอการพัฒนาอีกในอนาคต และที่ดินขนาด 48 ไร่ ซึ่งอยู่ระหว่างแยกรัชโยธินและห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลได้มาจากการเทกโอเวอร์จีแลนด์ และการซื้อหุ้นอีก 50% ในบริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด จากบริษัทบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ทำให้เซ็นทรัลได้ที่ดินทั้งแปลงมาเป็นกรรมสิทธิ์

ธุรกิจโรงแรมดาวดับแสงในช่วงนี้

การเกิดวิกฤตไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อการเดินทางท่องเที่ยวของคนทั้งโลก เพราะทุกประเทศทั่วโลกปิดประเทศไม่เปิดรับชาวต่างชาติเข้าประเทศตนเอง อาจจะเปิดให้มีเที่ยวบินเข้า-ออกบ้างแต่ก็เป็นเพียงการรับคนในประเทศตนเองกลับมาหรือเพื่อการขนส่ง

jumbo jili

ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการเดินทางไปประเทศอื่นๆ ด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตามก็จำเป็นต้องผ่านการกักตัว 14 วันหรือต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของระเทศนั้นๆ ดังนั้น การท่องเที่ยวจึงชะงักงันแบบทันที ช่วงปลายปีพ.ศ.2562 ถึงต้นปีพ.ศ.2563 ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากติดค้างอยู่ในประเทศต่างๆ เพราะเที่ยวบินที่เดินทางระหว่างประเทศยกเลิกเกือบ 100% และตั้งแต่กลางปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมา จำนวนเที่ยวบินระหว่างประเทศลดลงจนต่างจากปีก่อนหน้านี้แบบเทียบไม่ได้เลย แสดงให้เห็นว่าไม่มีการเดินทางระหว่างประเทศของนักท่องเที่ยวเลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

จำนวนชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยในปีพ.ศ.2562 – 2563

สล็อต

ที่มา: กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา
เมื่อการเดินทางระหว่างประเทศหายไป นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เคยเข้ามาประเทศไทยปีละเกือบ 40 ล้านคนในปีพ.ศ.2562 แล้วมาลดลงไปกว่า 80% ในปีพ.ศ.2563 แม้ว่าช่วงเดือนตุลาคมจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางข้ามาในประเทศไทยได้บ้างแต่ก็มีจำนวนเพียงเล็กน้อยเท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีพ.ศ.2562 อีกทั้งชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามายังต้องกักตัว 14 วันในโรงแรมที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น จึงมีเพียงชาวต่างชาติจำนวนเพียง 10,822 คนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคม – ธันวาคม พ.ศ.2563 แน่นอนว่าธุรกิจการท่องเที่ยวโดยเฉพาะโรงแรมที่พักต่างๆ ไปต่อไม่ได้แน่นอนในภาวะแบบนี้

อัตราการเข้าพักของโรงแรมในจังหวัดท่องเที่ยวทั่วประเทศไทยเปรียบเทียบปีพ.ศ.2562 – 2563

สล็อตออนไลน์

ที่มา: กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา
รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือโรงแรมและธุรกิจท่องเที่ยวในช่วงปลายปีที่ผ่านมา และได้รับการตอบรับที่ดีจากคนไทยที่ต้องการเดินทางท่องเที่ยวทดแทนการเดินทางไปต่างประเทศ มีผลให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญเช่น เชียงใหม่ เพิ่มขึ้นมาถึงมากกว่า 70% อีกครั้งหลังจากเจอวิกฤตไวรัสโควิด-19 ในขณะที่จังหวัดอื่นๆ ก็ยังคงต่ำกว่า 40% จังหวัดที่พึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลักอย่างภูเก็ตลดลงเหลือประมาณ 10 – 12% เท่านั้น และคนที่เข้าพักก็เป็นคนไทยเกือบ 100% ทางเลือกที่ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมรีบดำเนินการทันทีเลยคือ การปิดกิจการชั่วคราว ให้พนักงานทั้งหมดหยุดงานไปก่อนทันที เพื่อลดค้าใช้จ่ายทั้งหมด หรือการเข้าร่วมเป็นโรงแรมเพื่อรองรับผู้ที่เดินทางมาจากต่างประเทศ แม้ว่าจะได้ค่าบริการไม่มากแต่ก็ยังดีกว่าไม่มีรายได้เลย ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมใดที่มีภาระหนี้สินกับธนาคารก็คงต้องเปิดการเจรจากับธนาคารเจ้าของหนี้สินทันที เพื่อเลี่ยงการเป็นหนี้เสียของธนาคาร

jumboslot

โรงแรมขนาดเล็กหรือโรงแรมที่พักที่เปิดบริการในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาคงต้องปิดกิจการทันที จากนั้นก็ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป ซึ่งมีบ้างที่บอกขายทั้งโรงแรมหรือประกาศหาผู้ร่วมทุนเพื่อดำเนินกิจการต่อเมื่อทุกอย่างกลับมาเป็นปกติ โรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวหรือโรงแรมขนาดใหญ่ที่เปิดบริการมาเป็น 10 ปีก็อาจจะยังพอที่จะประคับประคองต่อไปได้ในภาวะแบบนี้ เพียงแต่ถ้าสามารถขายได้ก็จะรีบปิดการขายทันทีเหมือนกัน แต่การขายโรงแรมในภาวะที่ธุรกิจโรงแรมอยู่ในจุดต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์แบบนี้คงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อต้องคิดมากพอสมควร เนื่องจากเมื่อซื้อไปแล้วจำเป็นต้องปิดชั่วคราวไปก่อน ไม่สามารถสร้างรายได้ได้ทันทีอย่างน้อยๆ ก็อีก 1 – 2 ปีถึงจะเริ่มเห็นทิศทางที่เป็นบวก การซื้อขายโรงแรมในช่วงที่ผ่านมาจึงอาจจะยังไม่มีให้เห็นบ่อยนัก และไม่ใช่ว่าทุกทำเลหรือว่าทุกเมืองท่องเที่ยวจะเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการซื้อโรงแรม

ทำเลหรือเมืองท่องเที่ยวที่มีคนสนใจและต้องการซื้อโรงแรมนั้นเป็นที่ชัดเจนว่าต้องเป็นเมืองท่องเที่ยวที่สามารถไปต่อได้หรือมีศักยภาพสูงเป็นที่รู้จัก เช่น โรงแรมในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวสุขุมวิท ภูเก็ตโดยเฉพาะโรงแรมที่ติดชายหาด 2 ทำเลที่กล่าวไปแล้วเป็น 2 ทำเลหลักที่ความต้องการมาก เมืองท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น พัทยา เชียงใหม่ เกาะสมุย เกาะช้างอาจจะยังไม่ใช่ทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะแบบนี้ ยกเว้นจะมีโรงแรมที่บอกขายแบบลดราคามากกว่า 50% ซึ่งนักลงทุนหรือคนที่ต้องการซื้อก็ยังต้องพิจารณาเรื่องอื่นๆ กันอีกพอสมควร

slot

โรงแรมที่ประกาศขายในช่วงนี้ถ้าอยากให้คนสนใจหรือปิดการขายได้เร็วก็จำเป็นต้องลดราคาลงมา เช่น โรงแรมแห่งหนึ่งในภูเก็ตมีราคาประเมินที่ทำไว้ก่อนโควิด-19ที่ประมาณ 700 ล้านบาทแต่บอกขายในช่วงนี้ที่ 500 ล้านบาท เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวไม่ไกลจากชายหาด หรือโรงแรมระดับ 4 ดาวแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานครที่มีราคาขายตั้งไว้ก่อนหน้านี้ที่ 1,100 ล้านบาท แต่ช่วงนี้ที่จำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราวก็ลดราคาลงมาที่ 900 ล้านบาท หรือโรงแรม 5 ดาวบางแห่งที่เคยตั้งราคาไว้สูงลิ่วเพราะไม่ได้อยากขายตอนนี้ลดลงมามากกว่า 50% เพราะไม่อยากดำเนินกิจการต่อไปแล้ว แม้ว่าเจ้าของกิจการอาจจะยังมีเงินทุนดำเนินกิจการต่อไปได้อีกระยะก็ตาม เจ้าของโรงแรมบางรายต้องการขายโรงแรมของตนเองแบบลับ หรือบอกเพียงในวงแคบๆ เพื่อที่จะได้ไม่เสียหน้าหรือไม่อยากให้กระทบกับกิจการอื่นๆ ของตนเอง ซึ่งเจ้าของโรงแรมกลุ่มนี้จะติดต่อกับนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจแล้วให้ดำเนินการแบบลับๆ โดยการเสนอขายตรงไปที่กลุ่มของผู้ซื้อซึ่งนายหน้ามีรายชื่ออยู่จากนั้นจึงค่อยเปิดการเจรจาเมื่อมีคนสนใจ

ในฝั่งของคนที่ต้องการซื้อนั้นก็มีทั้งผู้ประกอบการหรือบริษัทไทย และต่างชาติทั้งในรูปแบบของบริษัททั่วไปและกองทุน หรือกอง REIT ในฝั่งของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองก็มีบางรายที่สนใจเข้าซื้อกิจการโรงแรมเช่นกัน เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมเป็นหลัก ไม่ได้ผ่านนายหน้า เพราะธุรกิจโรงแรมเป็น 1 ในธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ได้แบบต่อเนื่อง เหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการรายได้จากช่องทางอื่นๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อีกทั้งโรงแรมยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต และยังเป็นการเพิ่มทรัพย์สินให้กับบริษัท รวมไปถึงสามารถขายเข้ากอง REIT เพื่อสร้างรายได้ให้กับเจ้าของได้อีกช่องทางหนึ่ง ยิ่งถ้าสามารถซื้อมาได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินยิ่งสามารถสร้างกำไรได้มากขึ้น ผู้ประกอบการไทยในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจอื่นที่สร้างรายได้แบบต่อเนื่องเช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ค้าปลีก ดังนั้น การเข้าซื้อโรงแรมในช่วงที่ราคาลดลงแบบนี้เป็นจังหวะเหมาะของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมหรือผ่านนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจเท่านั้นไม่มีการเปิดเผย โดยจะเปิดเผยก็ต่อเมื่อการซื้อขายจบลงแบบสมบูรณ์แล้วเท่านั้น

คริปโทเคอร์เรนซี่กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ช่วงเดือนที่ผ่านมาเห็นข่าวที่สร้างความฮือฮาพอสมควรในกลุ่มของคนที่เป็นนักลงทุนในด้านสินทรัพย์ดิจิทัล หรือคริปโท เคอร์เรนซี่ คือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมกับ บริษัท บิทคับ แคปปิตอล กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด ซึ่งเป็นตัวแทนในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับคริปโท เคอร์เรนซี่

jumbo jili

ในการนำบิทคอยน์ซึ่งเป็น 1 ในสินทรัพย์ดิจิทัลยอดนิยมมาใช้ชำระแทนเงินสดในการซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านของบริษัท อนันดาฯ ได้ทุกโครงการ เพียงแต่ต้องทำธุรกรรมผ่านแอปฯ ของบิทคับเท่านั้น ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องแปลกใหม่และสร้างความน่าสนใจให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์พอสมควร เพราะเป็นครั้งแรกในประเทศไทยที่ผู้ประกอบการออกมายอมรับว่าเงินคริปโทฯ สามารถนำมาใช้แทนเงินสดได้ แต่ก่อนหน้านี้มีผู้ประกอบการรายไม่ใหญ่อีกรายที่ประกาศว่าพร้อมรับเงินคริปโทฯ เช่นกัน คือ ยู พรอมท์ ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ซึ่งเปิดรับการชำระด้วยคริปโทฯ แทนเงินสดเช่นกัน และน่าจะก่อนทางอนันดาฯ ด้วย

สล็อต

แม้ว่ากระแสของคริปโทฯ ในต่างประเทศจะรุนแรง โดยเฉพาะเรื่องของบิทคอยน์ที่มูลค่าล่าสุด ณ วันที่ 6 พฤษภาคม พ.ศ.2564 1 บิทคอยน์มีมูลค่าที่ 56,900 ดอลล่าร์ สหรัฐ หรือประมาณ 1.8 ล้านบาท แต่ในประเทศไทยอาจจะยังไม่มีมาตรฐานหรือหลักเกณฑ์อะไรที่ชัดเจนในการธุรกรรมสินทรัพย์ดิจิทัล หรือคริปโท เคอเรนซี่ ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันระหว่างผู้ที่รับและผู้ที่ใช้ โดยมีตัวกลางเพื่อเป็นผู้กำหนดอัตราแลกเปลี่ยน

สำหรับในต่างประเทศอาจจะเห็นได้มากกว่าว่ามีบริษัทตัวแทนนายหน้าหลายรายขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมของตนเองโดยผู้ซื้อสามารถใช้เงินคริปโทฯ มาชำระแทนเงินสดได้ แต่สกุลหลักๆ ที่มีการยอมรับในการแลกเปลี่ยน คือ บิทคอยน์ อีเธอร์เลียม เท็ตเธอร์ (USDT) โดยเจ้าแรกๆ ที่ประกาศว่ายินดีรับเงินคริปโทฯ

สล็อตออนไลน์

คือ Antalya Homes บริษัทนายหน้าในประเทศตุรกีที่หาโอกาสในช่วงโควิด-19 ซึ่งมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ แต่ในเรื่องของเงินคริปโทฯ นั้นกลับร้อนแรงไม่หยุด จึงได้ประกาศว่าผู้ซื้อทุกท่านสามารถนำบิทคอยน์มาชำระแทนเงินสดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของบริษัทโดยจะทำธุรกรรมผ่านตัวแทนเพื่อหาอัตราแลกเปลี่ยน และยังยินดีรับเงินคริปโทฯ สกุลอื่นๆ อีกด้วย เช่น BCH, ETH, LTC ,USDT และ XRP ด้วย

แต่ที่ผ่านมาคนชำระด้วยบิทคอยน์ประมาณ 60% USDT หรือ USDC 20% และอีกประมาณ 10% เป็น อีเธอร์เลียม หรืออีก 1 ตัวอย่างในต่างประเทศที่เป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ยินดีรับเงินคริปโทฯ หลายสกุลในการชำระแทนเงินสดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือ Bithome

jumboslot

ซึ่งผู้ซื้อสามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในหลายประเทศในสหภาพยุโรป เช่น สวิตเซอร์แลนด์ ฝรั่งเศส อิตาลี โปแลนด์ โรมาเนีย ไซปรัส รวมไปถึงประเทศในทวีปอเมริกา เช่น สหรัฐ อเมริกา คอสตาริกา และเม็กซิโก โดยในเว็บไซต์จะบอกราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นบิทคอยน์ เช่น อพาร์ทเม้นต์ขนาด 11 ห้องนอน 11 ห้องน้ำขนาดพื้นที่มากกว่า 1,000 ตาราเมตรในไซปรัสบอกราคาขายเท่ากับ 39 บิทคอยน์ หรือบ้านขนาด 200 ตารางเมตรในเมืองฮุสตัน สหรัฐ อเมริกาบอกขายในราคา 12 บิทคอยน์ เป็นต้น กระแสของการใช้เงินคริปโทฯ สกุลต่างๆ เพื่อซื้อของรวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์นั้นมีให้เห็นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เพียงแต่ในประเทศไทยอาจจะไม่ชัดเจนเท่านั้น เพิ่งจะมีเรื่องของยู พรอมท์ และอนันดาฯ กับบิทคับนี่แหละที่เป็นรูปธรรมมากที่สุด

slot

ในประเทศไทยจริงแล้วอาจจะมีการใช้เงินคริปโท เคอเรนซี่ในการซื้อขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์มาก่อนหน้านี้แล้ว เพียงแต่เป็นการซื้อขาย/เช่าของบริษัทตัวแทนนายหน้าเท่านั้น ยังไม่มีการซื้อ/ขายกับผู้ประกอบการโดยตรง เช่น บริษัท ดีวัน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทที่เป็นตัวแทนนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์บนเกาะช้าง เกาะกูด เกาะหมาก ก็มีการรับบิทคอยน์เพื่อใช้ชำระแทนเงินสดเช่นกัน เพียงแต่จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่รับชำระด้วยบิทคอยน์นั้นอาจจะยังไม่มากนัก เช่น บ้านขนาด 1,784 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ที่เกาะช้างบริษัทขายในราคา 22.449 บิทคอยน์ ล่าสุดมีบริษัท คอนโดไทย จำกัด ตัวแทนนายหน้าที่รับชำระค่าเช่าคอนโดมิเนียมด้วยคริปโทฯ เช่นกัน ซึ่งทางคอนโดไทยบอกว่าเป็นบริษัทแรกที่รับคริปโทฯ ในการใช้ชำระค่าเช่าคอนโดมิเนียมแทนเงิน

รูปจากเว็บของ ดีวัน พร็อพเพอร์ตี้

สำหรับเรื่องของคริปโทฯ กับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเป็นไปได้ที่จะมีความน่าสนใจมากขึ้น หรือได้รับการยอมรับมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีเศรษฐีหรือคนที่มีรายได้จากการถือครองคริปโท เคอร์เรนซี่จำนวนมาก และคนกลุ่มนี้กลายเป็นเศรษฐีใหม่ที่อายุน้อยและต้องการแลกเปลี่ยนคริปโทฯ ของตนเองเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือเงินจริงที่ไม่ใช่สินทรัพย์ดิจิทัล เพราะสินทรัพย์ดิจิทัลในปัจจุบันยังมีความผันผวนที่รุนแรง และยังค่อนข้างอ่อนไหวอยู่ แต่ในอนาคตเมื่อหลายประเทศในโลกมีการใช้คริปโทฯ ในการแลกเปลี่ยนสินค้ามากขึ้น ก็เป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะเปลี่ยนมาใช้คริปโทฯ เป็น 1 ในทางเลือกของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่คงเป็นแค่ 1 ในทางเลือกเท่านั้น คงไม่ได้เข้ามาทดแทนเงินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ยกเว้นว่ามีการประกาศใช้เงินสกุลดิจิทัลกันทุกประเทศทั่วโลก อีกอย่างที่น่าสนใจสำหรับการใช้เงินคริปโทฯ ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือ ค่าธรรมเนียมในการโอนนั้นเท่ากันหมดทั้งโลก และต่ำมาก

ยุคของคนที่พร้อมและคนที่มีมากกว่า

การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมชะลอตัวแบบรุนแรงมีผลกระทบต่อเนื่องไปถึงผู้ประกอบการเจ้าของโครงการแน่นอน โดยถ้าเป็นโครงการเปิดขายใหม่จะได้รับการตอบรับที่ไม่ดี อัตราการขายต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้หรือขายแทบไม่ได้เลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาหรือต่อเนื่องมาจากปีพ.ศ.2562

jumbo jili

เมื่อยอดขายต่ำกว่าที่คาดการณ์หรือที่ตั้งเป้าไว้การขอสินเชื่อโครงการจากธนาคารก็จะยากลำบากมากขึ้น เพราะโดยส่วนใหญ่ธนาคารต้องการให้แต่ละโครงการมีอัตราการขายได้หรือยอดจองขั้นต่ำ 50% ขึ้นไปจึงจะพิจารณาให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการเพื่อนำไปพัฒนาโครงการ ถ้ายอดจองต่ำกว่า 50% ธนาคารมักจะปฏิเสธโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจและทุกย่างอยู่ในภาวะที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

การไม่ได้รับสินเชื่อในการพัฒนาโครงการจากธนาคารอาจจะเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เพราะพวกเขาจำเป็นต้องใช้สินเชื่อจากธนาคารในการลงทุนก่อสร้างโครงการ พวกเขาไม่อยากนำเงินของบริษัทออกมาลงทุนหรืออาจจะมีไม่มากพอในการก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จรวมไปถึงอาจจะมีมากกว่า 1 โครงการที่อยู่ภาวะเดียวกัน

สล็อต

ดังนั้น จึงไม่สามารถพัฒนาหรือเดินหน้าพร้อมกันทุกโครงการได้ แต่สำหรับผู้ปะกอบการรายใหญ่หรือรายที่มีเงินทุนสำรองมากก็คงไม่ใช่เรื่องใหญ่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังสามารถออกหุ้นกู้ในตลาดหลักทรัพย์เพื่อระดมเงินทุนมาหมุนเวียนได้อีก อีก 1 ช่องทางใน การหาเงินทุนของผู้ประกอบการคือ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือที่กำลังจะเสร็จให้เกิดขึ้นให้ได้มากที่สุด ซึ่งแน่นอนว่าการจะสร้างแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อบางส่วนให้โอนกรรมสิทธิ์หรือให้เข้ามาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนั้นต้องใช้มาตรการทางการตลาดทั้งการลดราคา มีของแถม ซึ่งมากกว่าในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจขยายตัว

สล็อตออนไลน์

การลดราคาขายคอนโดมิเนียมในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วกลายเป็น 1 ในวิธีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกนำมาใช้ในปีที่ผ่านมา และต่อเนื่องถึงปีนี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์และผู้ประกอบการจะได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียนมากขึ้น แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางนั้น การลดราคาไม่สามารถทำได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทำ เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้าง การตลาด และอื่นๆ นั้นแตกต่างกัน เมื่อขาดเงินทุนหมุนเวียน ขาดสินเชื่อโครงการก็มีผลให้การก่อสร้างโครงการล่าช้าจากกำหนดเดิมที่ตั้งไว้

หรือเป็นไปแบบเชื่องช้าจนผู้ซื้อสามารถสังเกตได้และมีผลต่อเนื่องให้โครงการหรือผู้ประกอบการขาดความน่าเชื่อถือยิ่งมีผลให้ยอดขายใหม่หดหายไปอีก เพราะผู้ซื้อหรือคนที่สนใจจะซื้อขาดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการไปแล้วกลัวซื้อแล้วโครงการสร้างไม่เสร็จหรือไม่ได้สร้าง สุดท้ายแล้วก็อาจจะต้องคืนเงินจองพร้อมเงินชดเชยซึ่งมีให้เห็นบ้างในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรอาจจะยังพอไปได้โดยสร้างเฉพาะยูนิตที่มีคนซื้อไปแล้วเท่านั้น

jumboslot

ทางออกสุดท้ายจริงๆ ของผู้ประกอบการที่ประสบปัญหานี้ คือ การบอกขายโครงการพร้อมยอดจองหรือผู้ซื้อซึ่งเงื่อนไขในการขายนั้นก็แตกต่างกันไป เช่น

1.ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจองหรือผู้ซื้อที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ โดยเจ้าของโครงการเดิมออกไปจากโครงการเลย

2.ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ โดยผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเจรจาคืนเงินกับผู้ซื้อทั้งหมด ผู้ซื้อใหม่จะได้แค่ที่ดินและเอกสารกับใบอนุญาตเท่านั้น

3.ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจองหรือผู้ซื้อที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ เจ้าของโครงการเดิมจะดูแลทั้งเรื่องของการขายและการก่อสร้างต่อเนื่องจนจบโครงการ

เงื่อนไขในการขายอาจจะมีมากกว่านี้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จพร้อมยอดจองหรือผู้ซื้อเดิมน่าจะเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่สนใจมากที่สุด เพราะอย่างน้อยก็ยังเป็นการการันตีในระดับหนึ่งว่าโครงการนี้มีผู้ซื้อไปแล้วส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เริ่มจากศูนย์ แต่ผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อบางรายอาจจะไม่ถูกใจหรือคิดว่าโครงการที่พวกเขาเข้าไปซื้อนั้นผิดตั้งแต่ต้นก็อาจจะไม่เอาทั้งรูปแบบหรือผู้ซื้อให้เจ้าของโครงการเดิมจัดการให้เรียบร้อยก่อนเพื่อเริ่มใหม่ ผู้ประกอบการที่สนใจจะซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จแล้วติดขัดในเรื่องของเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปนั้นมีไม่น้อย เพียงแต่การเจรจาหรือแสดงความจำนงว่าจะซื้อนั้นจะทำกันเป็นความลับมากกว่า เนื่องจากจะมีผลต่อภาพลักษณ์ของบริษัทที่ขาย และมีผลต่อผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อโครงการในกรณีที่เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์

slot

ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายพร้อมเข้าซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จหรือขาดเงินทุนในการก่อสร้าง แต่เงื่อนไขหรือมูลค่าของโครงการอาจะเป็นเรื่องที่ทำให้การเจรจาไม่ประสบผลสำเร็จ เนื่องจากว่า ฝั่งของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการมองว่ามูลค่าโครงการนอกจากเรื่องของมูลค่าที่ดินแล้วยังมีมูลค่าของการทำงานตั้งแต่เริ่มจนถึงกระบวนการออกขาย ดังนั้น มูลค่าโครงการจึงสูง แต่ฝั่งของผู้ประกอบการที่จะเข้ามาซื้อโครงการนั้นมองแค่ที่ดิน หรือการก่อสร้าง ณ ปัจจุบันเท่านั้น อาจจะรวมยอดจองที่เกิดขึ้นจริงด้วย แต่ที่ทำให้การซื้อขายบ่อยครั้งไม่จบ คือ ผู้ประกอบการที่เข้ามาซื้อมักจะซื้อในราคาที่ต่ำกว่าทางเจ้าของโครงการเดิมตั้งไว้โดยเฉพาะในภาวะแบบนี้ยิ่งมีการต่อรองราคามากขึ้น ซึ่งเจ้าของโครงการเดิมก็อาจจะไม่ได้ตัดสินใจขายทันที แต่พยายามหาช่องทางในการหาเงินทุนต่อไปหรือพยายามเร่งการขายโครงการที่จะขายต่อหรือโครงการอื่นให้มากขึ้น รวมไปถึงการหานักลงทุนรายอื่นๆ เพิ่มเติม เพื่อพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจจะเหมาะสมกับทางเจ้าของโครงการทั้งในเรื่องของมูลค่าโครงการ และเงื่อนไขอื่นๆ การขายแบบลดราคาลงมาเป็นทางเลือกสุดท้าย

กู้ซื้อคอนโดยังไงให้ง่ายตามสไตล์มนุษย์ออฟฟิศ

เชื่อว่ามนุษย์ออฟฟิศหลายคน ต้องการความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต ต้องการที่จะพักอาศัยใกล้ที่ทำงาน เพื่อลดเวลาการเดินทาง คอนโดติดรถไฟฟ้าจึงเป็นคำตอบได้เป็นอย่างดี

jumbo jili

มนุษย์ออฟฟิศที่อยากมองหาคอนโดนทำเลดีดีสักแห่ง จึงต้องมีการเตรียมตัว ทั้งเรื่องเงิน และการหาข้อมูลให้ดี ก่อนการตัดสินใจเพื่อจะได้กู้ซื้อคอนโดได้ง่าย แบบผ่อนสบายๆ แต่ทำอย่างไรนั้น ที่นี่มีคำตอบ…

  1. ตรวจสอบรายได้ของตัวเองเพื่อประเมินวงเงินกู้สินเชื่อ เพื่อหาคอนโดที่มีราคาเหมาะสม

กู้ซื้อคอนโด
อันดับแรกมาทำความเข้าใจก่อนว่า กู้สินเชื่อ คือ การขอยืมเงินจากธนาคารแล้วค่อยผ่อนคืนทีหลัง บางคนสามารถกู้ได้ 100% หรือเต็มจำนวน แต่บางคนกู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ซึ่งจะได้มากน้อยแตกต่างกันไปตามสัดส่วนรายได้ หรือกำลังผ่อนของแต่ละคน แต่โดยส่วนใหญ่จะกู้ได้ประมาณ 50 เท่าของรายได้ นอกจากใครที่มีเครดิต ประวัติการชำระหนี้ที่ดี อาจจะได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ กู้ได้มากกว่า 50 เท่าของรายได้

รายได้ของมนุษย์เงินเดือนแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่มหลักๆ คือ

1.มนุษย์เงินเดือนน้องใหม่ หรือ Junior จะได้เงินเดือนโดยประมาณ 15,000 – 30,000 บาท ( ธนาคารมีวงเงินกู้สินเชื่อให้ประมาณ 750,000 – 1,500,000 บาท )

2.มนุษย์เงินเดือนรุ่นพี่ หรือ Senior จะได้เงินเดือนโดยประมาณ 30,000 – 60,000 ( ธนาคารมีวงเงินกู้สินเชื่อให้ประมาณ 1,500,000 – 3,000,000 บาท )

3.มนุษย์เงินเดือนระดับบิ๊กบอสหรือ Manager จะได้เงินเดือนโดยประมาณ 60,000 ขึ้นไป ( ธนาคารมีวงเงินกู้สินเชื่อให้ประมาณ 3,000,000 บาทขึ้นไป )

สล็อต

ต่อไปเป็นข้อตกลงของการผ่อนจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ยกตัวอย่างเช่น ถ้าธนาคารบอก ผ่อนล้านละ 7,000 แปลว่าถ้าซื้อคอนโดมาราคา 1 ล้านบาทจะต้องผ่อนให้กับธนาคารเดือนละ 7,000 บาท ถ้าซื้อคอนโดมาราคา 2 ล้านบาทก็ต้องผ่อนเดือนละ 14,000 บาท ตามเงื่อนไขข้อตกลง

  1. ผ่อนไม่เกินตัว หรือ ผ่อนไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน

กู้ซื้อคอนโด
ทำไมต้องไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ เพราะ 1 ใน 3 เป็นเงินที่ทุกคนจะผ่อนไหวโดยไม่เดือนร้อน หรือกระทบกับเงินที่ต้องใช้ในชีวิตประจำวัน โดยปกติจะแบ่งสัดส่วนรายได้ออกเป็น 3 ส่วน คือเงินที่จำเป็นต้องใช้ หรือเงินที่ใช้จ่ายประจำ เงินเก็บออม หรือเงินไว้ใช้ยามฉุกเฉิน และเงินผ่อน หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่าเงินลงทุนนั้นเอง

*ข้อแนะนำ อย่าผ่อนเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ทั้งหมด แต่ในกรณีที่มีความจำเป็นต้องผ่อนเกินจริงๆ ก็สามารถกู้ร่วมกับญาติพี่น้อง หรือคู่สมรสได้

เมื่อยืมมาก็ต้องมีดอกเบี้ย โดยอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากันแต่ธนาคารส่วนใหญ่ช่วงปีที่ 1-2 อัตราดอกเบี้ยมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ( Fixed Rate ) คือ อัตราดอกเบี้ยที่จ่ายในจำนวนที่เท่าๆ กัน ตลอดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ส่วนปีที่ 3 ขึ้นไปจะเปลี่ยนเป็น อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ( Floating Rate ) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ตัวคือ MLR และ MRR

สล็อตออนไลน์

  1. MLR ( Minimum Loan Rate ) คือ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ทางธนาคารจะปล่อยกู้ให้ลูกค้าชั้นดี มักใช้กับเงินกู้เพื่อธุรกิจที่มีระยะเวลานาน ซึ่งแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน ธนาคารรายใหญ่ MLR มักจะต่ำกว่า
  2. MRR ( Minimum Retail Rate ) คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าชั้นดีเช่นกัน จะใช้กับพวกรายย่อย เช่นเงินกู้ส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย เงินกู้บัตรเครดิต โดย MRR จะมากกว่า MLR ประมาณ 0.5%

กู้ซื้อคอนโด
สำหรับดอกเบี้ยลอยตัว ( MLR และ MRR ) จะต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะจะไม่รู้แน่นอนว่าจะต้องเสียเท่าไหร่ บางครั้งเห็นว่าดอกเบี้ยคงที่ปีแรกๆ ต่ำมาก แต่ปีต่อไปอาจจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สูงมาก ซึ่งจะต้องคำนวนดูตลอดระยะเวลาการผ่อน

ส่วนในเรื่องของการผ่อนจ่าย จะต้องผ่อนเงินต้นบวกกับดอกเบี้ยด้วย โดยเงินต้นจะไปหักออกจากยอดเงินกู้ ส่วนดอกเบี้ยจะเป็นส่วนกำไรของธนาคารไป ยกตัวอย่าง การลงทุนกู้เงินของนาย A และนาย B

ตัวอย่างที่ 1 นาย A ขอกู้เงินธนาคาร 1,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อนทุกเดือนเป็นเวลา 1 ปี ธนาคารบอกว่าจะต้องผ่อน 100 บาททุกเดือน ( จำนวนเงินผ่อนส่วนนี้รวมดอกเบี้ยไปแล้ว ) ซึ่งเงินที่จะผ่อน 100 บาท เดือนแรกจะหักดอกเบี้ยให้กับธนาคารไป 4.11 บาท เงินที่เหลือ 95.89 จะไปชำระเงินต้น เหลือ 904.11 เป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆ จนชำระเงินต้นครบเต็มจำนวน

ตัวอย่างที่ 2 นาย B มีเงินเดือน 15,000 บาท ไปขอยื่นกู้คอนโดมาได้วงเงินกู้ 50 เท่าของรายได้เท่ากับ 750,000 บาท ต้องผ่อนล้านละ 7,000 นั่นคือเดือนละ 5,250 บาท เงินผ่อนนี้จะเเบ่งเป็น ชำระดอกเบี้ย 4,315 บาทให้กับทางธนาคาร ชำระเงินต้น 935 บาทซึ่งจะหักออกจากเงินต้น จะเหลือ 749,065 บาท ยกเป็นเงินต้นงวดต่อไปที่จะนำไปคิดดอกเบี้ยเป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆ

jumboslot

  1. Re-Finance เพื่อหลีกเหลี่ยง อัตราดอกเบี้ยลอยตัว

กู้ซื้อคอนโด
เมื่อ “ดอกเบี้ยคงที่” เปลี่ยนเป็น “ดอกเบี้ยลอยตัว” ซึ่งไม่แน่นอนว่าในอนาคตจะเป็นเท่าไหร่ สามารถหลีกเลี่ยงเพื่อลดภาระในการผ่อนชำระ ได้ 2 วิธี คือ

  1. เอาเงินก้อนที่เก็บสะสมมาจ่ายทบเพื่อให้เงินต้นที่เหลืออยู่ลดลง จะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยลดลงด้วย แต่บางธนาคารอาจมีเงื่อนไขกำหนด “ห้าม” นำเงินมาทบก่อนกำหนดเวลา ต้องศึกษานโยบายของธนาคารให้ดีเสียก่อน
  2. เมื่อผ่อนไปเป็นเวลา 3 ปี ผู้กู้สามารถทำการ Re-Finance ได้ โดยกู้ยืมสินเชื่ออันใหม่มาแทน หรือที่เราเรียกว่า Re-Finance โดยเลือกดอกเบี้ยในอัตราใหม่ที่ถูกกว่าเดิม ช่วยทำให้ลดเงินต้นได้เร็วขึ้น แต่อย่าลืมว่าการ Re-Finance จะต้องมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เพิ่มเข้ามาด้วย ซึ่งก็ต้องศึกษานโยบายของธนาคารให้ดีเสียก่อนเช่นกัน

slot

*อย่าลืม ดอกเบี้ยที่เสียให้กับธนาคารสามารถนำเอาไปลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึงปีละ 100,000 บาท

เพียงแค่นี้มนุษย์ออฟฟิศที่กำลังมองหาคอนโดทำเลงามก็จะรู้แล้วว่าการกู้ซื้อคอนโดนั้นไม่ยากอย่างที่คิด เพียงแค่ประเมินความสามารถในการกู้ยืม และราคาคอนโดที่จะซื้อ ให้มีความเหมาะสมไม่เกินกำลัง แต่ถ้าซื้อคอนโดที่ราคาสูงเกินตัว อาจจะเป็นภาระทางการเงินระยะยาวได้ ดังนั้นควรศึกษาข้อมูลอย่างถี่ถ้วน และตัดสินใจอย่างรอบคอบทุกครั้งก่อนลงทุน

รู้ไว้ไม่มีเจ๊ง เริ่มต้นลงทุนอสังหายังไงให้ไม่เจ็บหนัก

สำหรับใครที่เพิ่งกระโดดเข้าามาสู่ตลาดการลงทุนอสังหา อาจจะกำลังกังวลว่า การลงทุนอสังหาจริงๆ แล้วยากมั้ย จะเริ่มต้นยังไงให้ได้กำไรที่คุ้มค่า จริงๆ แล้วการลงทุนอสังหา เริ่มต้นได้ไม่ยาก ก็เหมือนกับการลงทุนในแบบอื่นๆ ที่ต้องศึกษาและใช้เวลาอยู่กับมัน

jumbo jili

ลงทุนคอนโด
ซึ่งใครที่กำลังหาคำตอบว่า ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไง ถึงจะดี วันนี้ ของเราก็มีวิธีการลงทุนอสังหาฯ แบบ Step by Step มาฝากกัน โดยแต่ละวิธีจะไล่เรียงจากการใช้เงินทุนจากน้อยไปมากเหมาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่อยากลงทุนอสังหา แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มยังไง ในวันนี้เรามีคำตอบมาให้ ยังไงตามไปชมได้พร้อมๆ กันเลย

ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไง : เริ่มง่ายๆ กับการลงทุนกองทุนรวม

ใครที่เป็นมือใหม่ด้านการลงทุนอสังหา เราขอแนะนำว่าให้เริ่มจากการลงทุนอสังหาประเภท ‘กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์’ ซึ่งเป็นการลงทุนที่มีผู้จัดการกองทุนจะระดมทุนจากคนทั่วไป โดยการขายหน่วยลงทุนและนำเงินที่ได้มาไปลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด

การลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไงดีถึงจะไม่เจ๊ง
ความโดดเด่นด้านการลงทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

สล็อต

  1. ไม่ต้องใช้เงินทุนเยอะ ก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหา
  2. มีผู้จัดการแทน
  3. กระจายความเสี่ยง ช่วยลดอัตราความเสี่ยงในการลงทุนได้
  4. มีสภาพคล่องสูง
  5. ผลตอบแทนดี

การลงทุนกองทุนรวมอสังหาจะมีผู้ช่วยจัดการกองทุนให้และส่งเงินให้เราตามกำหนด และหากคิดจะเลิกลงทุนก็ทำได้ง่าย เพราะเป็นกองทุนที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซื้อง่ายขายคล่องและไม่ต้องกังวลในเรื่องภาษี นอกจากนี้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าเป็นเงินปันผลปีละประมาณ 7-8% และบางตัวยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นได้อีกด้วย

ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไง : ต้องรู้จักเก็งกำไรจากการซื้อใบจอง

การลงทุนอสังหาประเภทนี้เหมาะกับนักลงทุนมือใหม่ แต่ต้องรู้จักที่จะเรียนรู้เรื่องทำเลที่ดีมีประสิทธิภาพในการสร้างกำไร ความน่าสนใจของโครงการ และเรียนรู้ช่วงเวลาของราคาที่ทำกำไร เพื่อสร้างโอกาสในการซื้อใบจองให้ขายได้ในราคาดี และไม่พลาดไปซื้อโครงการที่มีปัญหาไว้ในครอบครอง

สล็อตออนไลน์

เรียนรู้วิธีลงทุนอสังหาด้วยการซื้อใบจองได้ ดังนี้

1.ติดตามข่าวสารในช่องทางต่างๆ อย่างต่อเนื่อง

2.เตรียมเรื่องเงินจองและทำสัญญาตามเงื่อนไขโครงการ

3.การซื้อใบจองเพื่อการลงทุน ควรปล่อยใบจองให้ได้เร็วที่สุดก่อนที่จะเริ่มเข้าสู่ช่วงผ่อนดาวน์

4.หาข้อมูลโครงการที่เปิดให้ลงทะเบียนแสดงความสนใจเมื่อไหร่? เปิดขายวันแรกเมื่อไหร่? จุดที่ตั้งสำนักงานขาย เพื่อจะได้รับโอกาสในการคว้าใบจองได้ทันการณ์ เพื่อเป็นหลักประกันแสดงความสนใจในตัวโครงการ

ข้อควรระวังในการลงทุน

1.ราคาใบจองควรอยู่ในกรอบราคาประมาณ 3-6 หมื่นบาท หากใบจองมีราคาหลักแสนขึ้นไปสามารถปล่อยใบจองผ่านช่องทางต่างๆ เช่น เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โซเซียลมีเดียต่างๆ เป็นต้น

2.สำหรับราคาใบจองที่ปล่อยได้เร็วกรณีโครงการ Sold Out เรียบร้อยอยู่ประมาณ 20-30% ของราคาต้นทุน

3.แนะนำว่าผู้ลงทุนจำเป็นต้อง cut loss เป็นการขายในราคาทุนหรือราคาต่ำกว่าทุน เพราะหากพลาดในช่วงนี้ราคาทุนสะสมของใบจองจะสูงขึ้นตามไป

4.หากมีโอกาสก่อนถึงวันเปิดห้องตัวอย่างเป็นทางการ ควรไปสำรวจสภาพบรรยากาศสำนักงานขาย เพื่อไปดูแนวโน้มความเป็นไปได้ที่น่าสนใจในการลงทุนของโครงการนั้น

ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไง : รู้จักอาชีพนายหน้าสร้างกำไรให้กับการลงทุน

jumboslot

ส่วนใครที่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นยังไงกับการลงทุนอสังหา แต่อยากจะเริ่มลงมือทำแบบจริงจัง เราขอแนะนำให้รู้จักกับอาชีพ ‘นายหน้าอสังหา’ ผู้เป็นตัวกลางในการติดต่อประสานงานระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อหรือผู้เช่า ซึ่งรายได้ที่ได้จากการเป็นนายหน้าจะอยู่ที่ 3-5% จากราคาขายขึ้นอยู่กับข้อตกลงแลเงื่อนไขที่ได้ทำสัญญา

ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด
ความน่าสนใจการเป็นนายหน้า

  1. ผลตอบแทนที่มีอัตราสูง โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ 3% หรือบางกรณีสูงถึง 10% ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูง
  2. ใช้เงินลงทุนน้อย ถือว่าเป็นการลงทุนไม่สูง เพราะมุ่งเน้นในเรื่องการติดต่อประสานงานเป็นหลัก
  3. ความเสี่ยงต่ำ เมื่อเปรียบเทียบจากต้นทุนและเรื่องค่าใช้จ่ายที่ต่ำและรายได้ที่สูงต่อครั้ง เมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ
  4. การเป็นนายหน้าที่ดี ต้องมีประสบการณ์และไอเดียที่จะขายพร้อมเทคนิคการเจรจาโน้มน้าว การต่อรองการซื้อขาย

ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไง : มีห้องอยู่แล้วก็ซ่อมแล้วขายต่อสิ

ถ้าคุณเป็นคนที่ซื้ออสังหา เพื่อการอยู่อาศัยเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว เราอาจจะใช้โอกาสนี้ในการปล่อยขายห้องที่ถืออยู่ หรือถ้าอยากจะผันตัวเป็นนักลงทุนอสังหาแบบเต็มตัวก็อาจจะลองเสาะแสวงหาช่องทางในการซื้ออสังหามาด้วยราคาที่ถูกที่สุด แล้วทำมาปรับปรุงซ่อมแซมหรือ Renovate ใหม่ให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์และสวยงามและนำไปขายต่อในราคาที่ได้กำไรที่สูงขึ้นก็ได้เช่นกัน

slot

ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไงดี เทคนิคซื้อคอนโดมือสองมาปล่อยเช่า
ข้อควรระวังในการลงทุน
ในแง่ของการลงทุน ควรให้ความสำคัญกับประเด็นเรื่องของการตกแต่งและการซ่อมแซมเป็นพิเศษ เช่น การซื้อบ้านมือสองเพื่อขายต่อจะต้องใส่ใจกับเรื่องห้องครัวและห้องน้ำที่มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน ผู้ขายบ้านต้องเปลี่ยนสุขภัณฑ์ภายในห้องครัวและห้องน้ำใหม่ทั้งหมด เพื่อสร้างแรงจูงใจในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้น เป็นต้น

ลงทุนอสังหา เริ่มต้นยังไง : ซื้อต่อไปเลยกับห้องตัวอย่างของโครงการ

หลายคนอาจจะคิดว่าห้องตัวอย่างเป็นห้องที่โครงการตกแต่งเอง แต่ในบางครั้งห้องตัวอย่างเป็นห้องที่มีลูกค้าซื้อไปแล้วและทำการตกลงกับโครงการ ให้โครงการสามารถนำห้องนี้ไปนำเสนอเป็นห้องตัวอย่างให้กับลูกค้าได้ และถ้าลูกค้าสนใจจะซื้อห้องตัวอย่างก็สามารถซื้อห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่งได้เลย

วิธีการในการลงทุนอสังหาด้วยการขายห้องตัวอย่าง

  1. เลือกโครงการที่น่าสนใจ โดยเน้นไปที่โครงการแบบ fully-fitted เป็นหลัก
  2. ดีลกับทางโครงการก่อน
  3. ทำการตกแต่งตามงบประมาณ และตั้งราคาสำหรับขายเอาไว้ว่าจะซื้อห้องเพื่อตกแต่งและขายต่อ และโครงการสามารถใช้ห้อง ๆ นี้เป็นห้องตัวอย่างได้

ข้อควรระวังในการลงทุน
ในความจริงแล้วห้องตัวอย่างมักจะเป็นห้องที่ขายค่อนข้างง่าย ถ้าลูกค้าถูกใจ เพราะลูกค้าสามารถเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องตกแต่งอะไรเพิ่มเติม แต่เรื่องของราคาขายต่ออาจจะต้องตั้งกันดี ๆ หน่อย เพราะถ้าหากขายคอนโดห้องนั้นภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีจะโดนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขาย

โครงการบ้านจัดสรร VS. คอนโดมิเนียม

ปีพ.ศ.2563 เป็นปีที่ยากลำบากของผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เพราะตั้งแต่ปีที่แล้วก็ประสบกับปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวจนมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในทุกๆ พื้นที่

jumbo jili

ผู้ประกอบการก็ต้องชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม เพียงแต่ในกรุงเทพมหานครอาจจะยังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ในขณะที่ผุ้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรกันต่อเนื่อง เพียงแต่ความน่าสนใจหรือข่าวคราวเกี่ยวกับตลาดบ้านจัดสรรอาจจะไม่มากเท่ากับโครงการคอนโดมิเนียม

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ไม่ได้พัฒนาโครงการประเภทใดประเภทหนึ่งเพียงแบบเดียว เพราะโครงการที่อยู่อาศัยมีทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร การจะพัฒนาโครงการเพียงรูปแบบเดียวอาจจะไม่สามารถสร้างรายได้ให้เกิดขึ้นต่อเนื่องได้ อีกทั้งการพัฒนาโครงการมากกว่า 1 ประเภท

สล็อต

ยังเป็นการเพิ่มช่องทางในการหารายได้ของผู้ประกอบการอีกด้วย เพราะไม่ได้พึ่งพากำลังซื้อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งเป็นหลัก อีกทั้งโครงการบ้านจัดสรรยังมีหลายรูปแบบทั้งโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ การเลือกพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรรูปแบบใดจึงขึ้นอยู่กับต้นทุนที่ดิน ทำเล และกลุ่มเป้าหมายที่พวกเขาต้องการ เพราะบ่อยครั้งที่ต้นทุนที่ดินอาจจะไม่สูงมาก แต่เลือกจะพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเพราะทำเล และกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่

โครงการบ้านจัดสรรเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมีความผันแปรในเรื่องของโครงการเปิดขายใหม่เสมอ เพราะต้องพิจารณาเรื่องของภาวะเศรษฐกิจที่สัมพันธ์กับกำลังซื้อด้วย อีกทั้งตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมีความเกี่ยวข้องกับตัวแปรที่มีความเสี่ยงสูง เช่น กลุ่มของผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ ที่ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมามีผลต่อการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมค่อนข้างมาก

สล็อตออนไลน์

อีกทั้งเป็นการการขยายตัวที่ไม่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนในประเทศด้วย ตลาดคอนโดมิเนียมจึงมีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมาโดยตลอด ทั้งๆ ที่กลุ่มของผู้ซื้อนั้นไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร และบางหัวเมืองท่องเที่ยวชายทะเล จนปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่ทั้งสร้างเสร็จแล้ว และยังสร้างไม่เสร็จ หรือยังไม่เริ่มการก่อสร้างเลยเหลือขายอยู่จำนวนมาก

jumboslot

ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบปัจจุบัน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม ลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมลง และเพิ่มจำนวนโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้น เพราะโครงการคอนโดมิเนียมมีปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อค่อนข้างมาก อีกทั้งยังใช้เวลาตั้งแต่ตอนเปิดขายถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์มากกว่า 1 ปีขึ้นไป ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรใช้เวลาเพียงไม่กี่เดือนเท่านั้น อีกทั้งโครงการบ้านจัดสรรยังสามารถทยอยพัฒนาทีละเฟสหรือทีละไม่กี่ยูนิตก่อนได้

slot

รวมไปถึงส่วนกลางของโครงการด้วยที่อาจจะทยอยพัฒนา เช่น ถนน หรือ พื้นที่สีเขียว ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมนั้นไม่สามารถพัฒนาทีละชั้นหรือทีละไม่กี่ยูนิตได้ จำเป็นต้องสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ทั้งอาคาร แม้ว่าจะขายหรือมียอดจองเพียงบางส่วนเท่านั้น โดยมูลค่าของโครงการบ้านจัดสรรจะน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแต่นั่นก็หมายถึงผู้ประกอบการใช้เงินลงทุนน้อยกว่าและใช้เวลาในการคืนทุนสั้นกว่า เพียงแต่ต้องซื้อที่ดินขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

โครงการบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีจำนวนที่ค่อนข้างคงที่และมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง เพราะราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นจนไม่เหมาะในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร แม้ว่าจะยังสามารถหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ในกรุงเทพมหานครแต่ก็น้อยลงมาก ผู้ประกอบการจึงให้ความสำคัญกับพื้นที่รอบกรุงเทพมหานคร หรือจังหวัดขนาดใหญ่อื่นๆ มากขึ้น