เรื่องต้องเข้าใจ ก่อนไปจ่ายภาษีที่ดินสิ้นสิงหา 63

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่มีการเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 นั้น ใกล้สิ้นสุดเส้นตายสำหรับการเลื่อนกำหนดชำระภาษีแล้วภายในเดือนสิงหาคมนี้ ซึ่งหากจ่ายชำระล่าช้า ก็จะถูกคิดเบี้ยปรับสูงสุดถึงร้อยละ 40 และอาจถึงขั้นถูกยึด อายัด ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้าชำระภาษีนั้นๆ ไปขายต่อทอดตลาดได้ โดยเพื่อไม่ให้เป็นการเสียประโยชน์ เราจะพาไปทบทวนถึงสิ่งที่ต้องเข้าใจ ก่อนจะไปจ่ายภาษีที่ดินสิ้นสิงหาคม 63 กัน 5 เรื่อง ดังต่อไปนี้

jumbo jili

ทำไมจึงจำเป็นต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย?
วัตถุประสงค์ของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติ ปี พ.ศ. 2562 นั้น เป็นไปเพื่อการปฏิรูปโครงสร้างระบบภาษีทรัพย์สินให้มีความทันสมัย และกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ตลอดจนนำเอาเงินภาษีที่เก็บได้นั้น ไปช่วยให้ท้องถิ่น มีงบประมาณพอเพียงสำหรับใช้พัฒนาพื้นที่ต่างๆ ให้เกิดความเจริญมากยิ่งขึ้นในระยะยาว
ใครต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้าง?
แนวทางสำคัญของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2562 นั้น มีหลักการ “ไม่ให้กระทบต่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง” โดยผู้ที่จะต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายนั้น มีด้วยกัน ดังต่อไปนี้

สล็อต

เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหมายถึง เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดิน ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยยกเว้น ผู้ที่มีบ้านหลังเดียว ซึ่งใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก ในกรณีที่บ้านและที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะบ้านหลังเดียวมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท
เจ้าของห้องชุด ซึ่งหมายถึง เจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดฯ หรือ ตามกฎหมายเรียกว่าอาคารชุด ซึ่งก็ใช้ตามหลักเกณฑ์เดียวกันกับเจ้าของบ้าน คือ ยกเว้นในกรณีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
ผู้ครอบครองทรัพย์สินทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุ ที่แม้จะไม่ได้เป็นเจ้าของ แต่ก็มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมาย
เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรกรรม โดยจะต้องเป็นผู้ที่มีที่ดินทำการเกษตรมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท หรือสิ่งปลูกสร้างไว้สำหรับเลี้ยงสัตว์ โดยมีมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 75 ล้านบาท
เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อแสวงหาผลกำไร หมายถึง ผู้ที่ครอบครองบ้านหรือที่ดินเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรือแสวงหาผลกำไร เช่น ปล่อยเช่าบ้าน ที่ดิน คอนโด ฯลฯ โดยจะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก
ผู้ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่า หมายถึง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินเปล่า หรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้นำไปทำประโยชน์ โดยต้องเริ่มเสียภาษีตั้งแต่มูลค่าหลักทรัพย์บาทแรก
ต้องจ่ายภาษีเท่าไร?

สล็อตออนไลน์

สำหรับผู้ที่ได้รับการประเมินแล้วว่ามีหน้าที่จะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องจ่ายภาษีในอัตราคำนวณ ตามกำหนด ดังต่อไปนี้
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำเกษตรกรรม
มูลค่า 0 – 75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.01
มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.03
มูลค่า 100 – 500 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.05
มูลค่า 500 – 1,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.07
มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.1
ทั้งนี้ บุคคลธรรมดา ได้รับการยกเว้นหากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 50 ล้านบาท
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย
บ้านหลังหลัก มูลค่าไม่ถึง 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
บ้านและที่ดินหลังหลัก มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
บ้านหลังหลัก มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.02
บ้านหลังหลัก และ ที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.03
บ้านหลังหลัก และ ที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.05
บ้านหลังหลัก และ ที่ดิน มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.1
ทั้งนี้ บ้านหลังอื่นๆ มูลค่าตั้งแต่ 0 – 50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.02 และ หากมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.1 และสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง “สำหรับปล่อยเช่า” จะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก โดยคิดอัตราภาษีที่ ร้อยละ 0.3

jumboslot

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างทิ้งรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้าง มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.3
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้าง มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.4
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้าง มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.5
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้าง มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.6
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้าง มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี ร้อยละ 0.7
ทั้งนี้ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่า จะมีการเพิ่มอัตราภาษีร้อยละ 0.3 ทุกๆ 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมจะไม่เกินร้อยละ 3 ดังนั้น หากมีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ จึงควรรีบนำไปพัฒนาปรับปรุงให้เกิดประโยชน์เพื่อไม่ให้ถูกเรียกเก็บภาษีจนทำให้มีแต่สูญเสียประโยชน์อย่างเดียว

ถ้าต้องการยื่นคำร้องทบทวนภาษีต้องทำอย่างไร?

slot

สำหรับผู้ที่มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น จะได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษี เพื่อให้ทราบว่ามีหน้าที่ต้องชำระภาษี ซึ่งหากมีข้อสงสัยหรือรู้สึกแปลกใจว่าทำไมเราจึงต้องเสียภาษีด้วย ก็สามารถยื่นคำร้องที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ได้ ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่ได้รับแจ้งประเมิน แต่ข้อควรระวังก็คือ หากระยะเวลาในการยื่นคำร้องของเรา เกินกำหนด 31 สิงหาคม 63 ก็อาจจะต้องเสียค่าปรับได้ เพราะจะถือว่า “ค้างชำระภาษี” โดยกฎหมายกำหนดให้เรา “ต้องจ่ายภาษีตามที่แจ้งประเมินไปก่อน” และเมื่อตรวจสอบคำร้องแล้ว จะมีการพิจารณาภายใน 60 วัน โดยถ้ามีการประเมินภาษีผิดพลาด ก็จะได้รับคืนภายใน 15 วัน หลังจากนั้น

เราต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี พ.ศ. 2562 กำหนดให้ผู้เป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเงื่อนไข “ต้องชำระภาษีในวันที่ 1 มกราคมของทุกๆ ปี” และ “ต้องเสียภาษีภายในไม่เกินเดือนเมษายน” ไม่เช่นนั้นจะถือว่า “มีภาษีค้างชำระ” และจะต้องถูกคิดเบี้ยปรับ หรือถึงขั้นอาจถูกยึด อายัด ทรัพย์ขายทอดตลาดได้ เพียงแต่ในปี 2563 มีการเลื่อนให้ชำระได้ถึงภายในวันที่ 31 สิงหาคม 2563 เท่านั้น ดังนั้น สำหรับปี 2563 ถ้าหากไม่ต้องการถูกคิดเบี้ยปรับ จะต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามการประเมินภาษีภายใน 31 สิงหาคม และในปีต่อๆ ไป จะต้องชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี

5 ประเด็นดังที่กล่าวมาข้างต้น ถือเป็นสิ่งที่เราทุกคนต้องใส่ใจและให้ความสำคัญ โดยสำหรับใครที่มีบ้านเพียงแค่หลังเดียว มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท หรือบ้านรวมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท และใช้เพื่อการอยู่อาศัยหลัก ก็ไม่มีความจำเป็นจะต้องกังวลใดๆ เพราะไม่เข้าข่ายที่จะต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติดังกล่าว แต่สำหรับใครก็ตามที่มีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมากกว่า 1 แห่งขึ้นไป หรือเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าสูง ก็จำเป็นที่จะต้องตรวจสอบให้ดี ติดตามรายละเอียดเงื่อนไขในการชำระภาษีให้รอบครอบ เพื่อปฏิบัติตามกฎหมายอันเป็นหน้าที่ และเพื่อไม่ให้ต้องถูกเบี้ยปรับ หรืออาจถึงขั้นเสียทรัพย์ที่มีไปได้

สถานการณ์ตอนนี้ ดีหรือไม่ที่จะซื้อบ้าน

นับตั้งแต่ต้นปีมาจนกระทั่งถึงวันนี้ ประเทศไทยต้องเจอทั้งสถานการณ์โรคระบาดรุนแรงครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ พนักงานจำนวนมากถูกปลด บริษัทโรงงานเล็กใหญ่ปิดไปหลายแห่ง การท่องเที่ยวหยุดชะงัก รวมถึงสถานการณ์การเมืองที่ร้อนแรง ทำให้หลายๆ คนคาดการณ์กันว่า สภาพเศรษฐกิจจะมีแต่ย่ำแย่ลงเรื่อยๆ

jumbo jili

และน่าจะใช้เวลานานกว่าจะกลับคืนสู่สภาพปกติ ซึ่งแน่นอนว่า “ตลาดอสังหาฯ” ย่อมได้รับผลกระทบด้วยไม่มากก็น้อย จึงเกิดเป็นคำถามหนึ่งในใจสำหรับคนที่อยากมีบ้าน ต้องการที่อยู่อาศัยว่า ในช่วงเวลาแบบนี้ สมควรหรือไม่ เหมาะแล้วหรือเปล่าที่จะซื้อบ้านสักหลัง ครอบครองคนโดสักห้อง ซึ่งเพื่อให้คนอยากมีบ้านมีข้อมูลในการตัดสินใจมากขึ้น วันนี้เราจะพาไปดู “ข้อดี” และ “ข้อเสี่ยง” ของการซื้อบ้านในช่วงสถานการณ์วิกฤติตอนนี้กัน ดังต่อไปนี้

ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลงครั้งแรกในรอบ 8 ปี
เราต่างทราบกันดีอยู่แล้วว่าทุกๆ ปีราคาบ้านที่อยู่ระหว่างการขายใน กทม. และปริมณฑล จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับในไตรมาส 2 ปี 2563 นี้ ด้วยผลจากการแพร่ระบาดของ COVID 19 และมาตรการล็อกดาวน์ จึงทำให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ บ้านเดี่ยว และทาวเฮาส์ ลดลงร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยในภาพรวมของตลาดอสังหาฯ นั้น จากกลุ่มตัวอย่างที่สำรวจราคาเราพบว่าโครงการบ้านเดี่ยวกว่า 12% มีการลดราคาขายในอัตราร้อยละ 0.2 ในขณะที่ทาวเฮาส์กว่า 21% มีการลดราคาขายในอัตราร้อยละ 0.8-32.3 เลยทีเดียว จึงถือเป็นโอกาสดีสำหรับคนที่พร้อม และอยากมีบ้าน ที่จะได้บ้านในราคาที่คุ้มค่าในช่วงเวลาวิกฤตแบบนี้

สล็อต

โปรโมชั่นจัดเต็มสำหรับคนอยากมีบ้าน
เนื่องจากมีการลดการจ้างงานและการปิดกิจการจำนวนมาก ทำให้สถานะทางการเงินของผู้คนส่วนใหญ่สั่นคลอน ซึ่งส่งผลต่อ “กำลังซื้อที่อยู่อาศัย” ให้ลดหายไป ดังนั้น ในสถานการณ์ตอนนี้ จึงเป็นการเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยใหม่ระหว่างการขายให้ออกหมดเร็วที่สุด หลายๆ ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์จึงอัดฉีดโปรโมชั่นสู่ตลาด โดยรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ร้อยละ 37.6 จะให้ผู้ซื้อเลือกเป็นส่วนลดเงินสด รองลงมาร้อยละ 33.6 จะให้เลือกเป็นของแถม แถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ และร้อยละ 28.8 จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง

ซื้อบ้าน
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สล็อตออนไลน์

ดัชนีราคาคอนโดลดลงกว่าตอนต้นปี
ในมุมเดียวกันสำหรับคนที่ชอบห้องชุดมากกว่า และต้องการจะซื้อคอนโดในสถานการณ์ปัจจุบัน ก็ถือเป็นโอกาสดี เพราะดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ใน กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2563 นั้น ลดลงร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จึงส่งผลให้คอนโดส่วนใหญ่ราว 20% มีการเร่งระบายสต็อกด้วยการลดราคาจูงใจผู้ซื้อเพื่อกระตุ้นการขาย ซึ่งให้ส่วนลดมากถึง 2.1 – 36.3 เลยทีเดียว โดยโครงการคอนโดที่ปรับลดราคาลงมากที่สุด เป็นทำเลปลายสายรถไฟฟ้าสายสีเขียวในจังหวัดสมุทรปราการ

แผนภูมิที่ 1 ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล (ปี 2555 = 100.0)

ซื้อบ้าน
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

jumboslot

แผนภูมิที่ 2 อัตราขยายตัวของดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล เปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ซื้อบ้าน
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

โปรโมชั่นพิเศษ จนคนอยากมีคอนโดยากจะปฏิเสธ
ที่ผ่านมาด้วยการเติบโตของสภาพเศรษฐกิจ ชีวิตคนเมืองและโครงการรถไฟฟ้า ทำให้คอนโดได้รับความนิยมอย่างมาก เพราะเหมาะกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในปัจจุบัน แต่ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และการล็อกดาวน์ ยาวมาจนกระทั่งสถานการณ์การเมืองในขณะนี้ ที่ยังไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น จึงส่งผลให้กำลังซื้อห้องชุดทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนลดลง ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงอัดฉีดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายแบบจัดเต็ม โดยกว่า 41% จะให้เป็นส่วนลดเงินสดแก่ผู้ตัดสินใจซื้อ รองลงมือคือ 40% จะให้เลือกของแถมได้ตามใจทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ส่วนที่เหลือราว 17% เลือกที่จะดึงดูดลูกค้าด้วยการช่วยออกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

slot

ซื้อบ้าน
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ซื้อบ้านตอนนี้ มีโอกาสผ่อนไม่ไหว
แนวโน้มภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน แม้จะอยู่ท่ามกลางวิกฤติ แต่ก็ดูเหมือนจะเป็นโอกาสสำหรับคนอยากมีบ้านหรือคอนโดไม่น้อยเลยทีเดียว แต่โอกาสดังกล่าว จะเป็นโอกาสที่ดีจริงๆ สำหรับคนที่ “มีความพร้อม” ทางการเงินและการงานเท่านั้น เพราะทันทีที่เราตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด เท่ากับเราจะมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มมากขึ้นทันที ไหนจะค่าผ่อนบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ที่แน่นอนว่า บ้านใหม่หลังใหญ่ขึ้น อะไรๆ ก็จะต้องใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งด้วยสถาพเศรษฐกิจตอนนี้ที่ไม่มีใครการันตีได้ว่า “เราจะไม่ถูกปลดออกจากงาน” บริษัทเราจะไม่ปิดตัวลง จึงทำให้ ต้องคำนวณเผื่อเอาไว้ด้วยว่า เรามีรายได้เพียงพอ และจะไม่ต้องตกงานในขณะที่มีภาระหนี้สิน ไม่เช่นนั้นแล้ว หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้นมา บ้านที่เราคิดว่าจะทำให้เรามีความสุขมากขึ้น จะกลายเป็นทำให้เราทุกข์หนักมากขึ้นไปหลายเท่าเลยทีเดียว

ด้วยสถานการณ์ที่ไม่สู้ดีนักรอบด้าน ไม่ว่าจะปัญหาด้านโรคระบาดสาธารณะสุข ที่ไม่ใช่แค่ไทยที่ต้องเผชิญ แต่เป็นปัญหาที่โลกทั้งใบทุกประเทศกำลังประสบ บวกกับสถานการณ์การเมือง สังคม เศรษฐกิจ การท่องเที่ยวในประเทศ จึงทำให้เห็นภาพใหญ่อย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบอย่างมาก ส่งผลให้โครงการใหม่ไม่ว่าจะเป็นบ้านและคอนโด ก็จะหยุดชะงักไปก่อน และผู้ประกอบการก็จะเร่งระบายสต็อกให้หมด เพื่อดึงกระแสเงินสดเข้าไปสู่บริษัท ดังนั้น ในช่วงเวลาวิกฤตินี้ จึงเป็นโอกาสที่ “คนอยากมีบ้าน” จะได้บ้านที่ถูก ที่ราคาคุ้มค่ามากที่สุดช่วงเวลาหนึ่ง แต่ก็จำเป็นต้องเลือกทำเลให้ดี คิดให้รอบคอบ และดูสถานะการเงินและความพร้อมของตัวผู้ซื้อเป็นหลัก เพื่อให้การหยิบฉวยโอกาสในวิกฤติช่วงนี้ เป็นผลดีที่สุดอย่างแท้จริง

สิ่งที่ควรใส่ใจ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมถือเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ด้วยเพราะตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการดูแลรักษาที่ไม่ยุ่งยาก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน แต่การจะตัดสินใจซื้อคอนโดสักห้องหนึ่งนั้น ก็ถือว่าไม่ใช่เรื่องง่าย

jumbo jili

เพราะทุกวันนี้มูลค่าคอนโดสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยบางพื้นที่ก็มีราคาแพงกว่าบ้านเสียอีก ทั้งๆ ที่มีขนาดเนื้อที่น้อยกว่า ดังนั้น ในการเลือกซื้อคอนโด จึงควรไตร่ตรองให้รอบคอบ โดยมี 5 สิ่งที่ควรใส่ใจ ก่อนตัดสินใจ ดังต่อไปนี้

ถามตัวเองให้ชัดว่าซื้อเพื่ออะไรกันแน่
การซื้อคอนโดเพื่ออยู่เอง กับซื้อเพื่อการลงทุนนั้นแตกต่างกัน โดยถ้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเราก็ต้องคำนึงถึงความต้องการของตัวเองเป็นหลัก มองความเหมาะสมที่ลงตัวที่สุด จึงจะทำให้ได้คอนโดที่อยู่แล้วส่งเสริมคุณภาพชีวิตให้ดียิ่งขึ้น เช่น ขนาดครอบครัวเรามีจำนวนสมาชิกเท่าไร ซื้อเพื่ออยู่คนเดียว อยู่เป็นคู่ หรืออยู่เป็นครอบครัว ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียน ใกล้โรงพยาบาลที่เราใช้บริการหรือไม่ ฯลฯ แต่ถ้าเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน ก็ต้องคำนึงถึงความต้องการของตลาดเป็นหลัก ต้องคิดอยู่เสมอว่า “จะขายต่อได้หรือเปล่า?”

สล็อต

จะมีคนเช่าตลอดหรือไม่? ทั้งนี้ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน ล้วนมาพร้อมค่าใช้จ่ายและความรับผิดชอบมากมาย ที่ต้องตรวจสอบความพร้อมของตัวเองให้ดีว่า เราพร้อมที่จะแบกรับภาระค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงที่มาพร้อมกับการเป็นเจ้าของคอนโดแล้วหรือยัง ซึ่งถ้าสำรวจตัวเองแล้วยังไม่พร้อม ก็ไม่ควรรีบด่วนตัดสินใจ เพราะอาจทำให้กลายเป็นการสร้างหนี้ และทำลายชีวิตตัวเองได้เลยในทันที

ทำเลที่ตั้งเป็นอย่างไร มีอนาคตมากน้อยแค่ไหน
ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน “ทำเล” คือสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ ที่ต้องพิจารณาให้ดี โดยเราควรเลือกคอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลคุณภาพ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้คน เช่นใกล้แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงพยาบาล รถไฟฟ้า หรือที่เดินทางสะดวก ฯลฯ เพราะถึงแม้ว่าเราจะซื้ออยู่เอง แต่วันหน้าเราอาจต้องการขายต่อ เพื่อขยับขยายไปอยู่บ้าน หรือย้ายถิ่นฐาน การเลือกทำเลที่ตั้งคอนโดที่ดีตั้งแต่แรก จะช่วยทำให้การขายต่อนั้นเป็นไปได้มากยิ่งขึ้น

สล็อตออนไลน์

ซึ่งนอกเหนือจากเรื่องทำเลทางตรงแล้ว หากเป็นไปได้เราควรศึกษาเกี่ยวกับเรื่อง “ดัชนีราคาที่ดินก่อนการพัฒนา” เอาไว้ด้วย เพื่อให้ทราบว่าในอนาคตพื้นที่ตรงไหนจะมีมูลค่าสูงขึ้น ซึ่งหากอยู่ใกล้กับคอนโดที่เราเลือกซื้อ ก็จะยิ่งทำให้มูลค่าของคอนโดที่เราตัดสินใจซื้อไปนั้นจะเพิ่มสูงมากขึ้นได้อีกในอนาคต โดย 5 อันดับดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่ขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 63 ล้วนเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า อันได้แก่ ทำเลสายสีเขียวเหนือ (คูคต – ลำลูกกา), ทำเลสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), ทำเลสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4), ทำเลสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) และทำเลสายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) ตามลำดับ

jumboslot

ราคาเหมาะสมมากแค่ไหน
ในเรื่องการพิจารณาราคานั้น ต้องคำนึงถึง 2 ประเด็นหลักๆ ด้วยกัน โดยอันดับแรกคือ เป็นราคาที่ “เราจ่ายไหวหรือเปล่า?” เพราะถ้าเราซื้อคอนโดที่มีราคาสูงเกินกว่าความสามารถในการผ่อนจ่ายไหว สุดท้ายเราอาจผ่อนต่อไม่ได้ หรือทำให้ตัวเองต้องลำบากเกินไปในการใช้ชีวิต ซึ่งแนวทางในการพิจารณาว่าคอนโดที่จะซื้อแพงเกินไปสำหรับเราหรือไม่ก็คือ ต้องประเมินจากรายได้ และรายจ่ายของตัวเองที่ใช้ต่อเดือน รวมถึงภาระหนี้สินอื่นๆ ด้วย โดยหากไม่มีหนี้สินใดๆ เลย ค่าผ่อนคอนโดต่อเดือนจะต้องไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ เช่น ถ้าเรามีรายได้ 30,000 บาทต่อเดือน ค่าผ่อนคอนโดก็ไม่ควรเกินเดือนละ 12,000 บาท เป็นต้น ส่วนอีกประเด็นหนึ่งเรื่องราคาที่ต้องพิจารณาให้ดีในการเลือกซื้อคอนโด ก็คือ ราคาคอนโดนั้นสูงกว่าราคาตลาดเกินไปหรือไม่ ซึ่งแนวทางในการตรวจสอบก็คือ เราต้องสำรวจราคาคอนโดในทำเลใกล้เคียงทั้งหมดเพื่อเปรียบเทียบ รวมถึงต้องวิเคราะห์ดูด้วยว่าทำเลในละแวกนั้นมีอนาคตมากแค่ไหน เพราะหากทำเลและบริเวณใกล้เคียงมีโอกาสเติบโตได้ ราคาคอนโดก็อาจสะท้อนมูลค่าในอนาคตออกมาจนทำให้ดูแพง แต่จริงๆ แล้วอาจไม่ได้แพงอย่างที่คิดก็ได้

slot

โครงการคอนโด มีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน
ชีวิตการอยู่คอนโดนั้นจะสะดวกสบายและราบรื่นมีความสุขอย่างแท้จริงหรือไม่ ส่วนหนึ่งก็เป็นผลมาจากเจ้าของโครงการที่ต้องมีความซื่อสัตย์ ใช้วัสดุคุณภาพดีในการก่อสร้างคอนโด และมีระบบนิติบุคคลบริหารจัดการคอนโดอย่างเป็นระบบ ทำให้ลูกบ้านหรือผู้อาศัยได้รับการดูแลอำนวยความสะดวกในทุกๆ เรื่องได้อย่างรวดเร็วและทั่วถึง ซึ่ง หลายๆ ครั้งในการตัดสินใจซื้อคอนโดโดยไม่คำนึงถึงความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ก็อาจส่งผลทำให้คุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ของเราไม่ดีอย่างที่ควรจะเป็นได้ ทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายบานปลายในการแก้ไขปัญหาคอนโดมีปัญหาไม่สมกับอายุการใช้งานตามมาภายหลัง ดังนั้น เราจึงไม่ควรด่วนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดจากเพียงแค่ราคาที่เราพอใจเท่านั้น แต่ต้องดูความเป็นมืออาชีพของเจ้าของโครงการด้วย เพราะอย่าลืมเด็ดขาดว่า เราต้องอยู่อาศัยเป็นระยะเวลายาวนาน หรือในแง่ของการซื้อเพื่อลงทุนนั้น ความเน่าชื่อถือของแบรนด์คอนโด ก็ถือว่ามีผลต่อการขายต่อและปล่อยเช่าไม่น้อยเลยทีเดียว

การตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดโดยไม่ไตร่ตรองให้รอบคอบเสียก่อน จะส่งผลให้แทนที่คอนโดจะเป็นทรัพย์สินที่ทำให้เรามีความสุขในชีวิตมากขึ้น กลับกลายเป็นทำให้เรามีความทุกข์ มีภาระหนี้สินมากขึ้นได้ในพริบตา ดังนั้น การให้เวลากับการพิจารณา ศึกษา ค้นคว้าหาข้อมูล ทบทวนความต้องการของตัวเองอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด จึงเป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้การตัดสินใจของเรานั้นคุ้มค่าและนำมาซึ่งความสุขในชีวิตได้มากที่สุด

แบบบ้านฟรี สวยแค่ไหนก็ยังใช้สร้างบ้านไม่ได้

เราทุกคนต่างก็ฝันอยากมีบ้านสวยๆ เป็นของตัวเองสักหลังด้วยกันทั้งนั้น บ่อยครั้งก็เลยท่องโลกอินเตอร์เน็ต หรืออ่านหนังสือเกี่ยวกับแบบบ้านสวยๆ จนได้ไปเจอกับ “แบบบ้านแจกฟรี” เข้า ซึ่งพอเห็นแล้วว่านี่แหละ เป็นแบบบ้านในฝันที่สวยถูกใจอย่างที่ต้องการ ก็เกิดความรู้สึกสงสัยว่า จะนำแบบบ้านที่แจกฟรีนี้ ไปสร้างบ้านเลยได้หรือเปล่า? คำตอบก็คือ “ยังไม่ได้” และเหตุผลที่เรายังไม่สามารถนำแบบบ้านแจกฟรีไปใช้สร้างบ้านได้เลยนั้น ก็เป็นเพราะว่า

jumbo jili

แบบบ้านแจกฟรี ยังไม่ใช่แบบบ้านที่ถูกกฎหมาย

แบบบ้านที่สามารถนำไปใช้สร้างได้จริงแบบถูกต้องตามกฎหมายนั้น จะต้องมีการยื่นขออนุญาตต่อหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบเสียก่อน โดยในการยื่นขออนุญาต ก็จำเป็นจะต้องใช้แบบบ้านมาตรฐาน ที่แสดงรายละเอียดอย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น โครงสร้างพร้อมรายการคำนวณ แบบแสดงการติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัย

แบบแสดงรายละเอียดการจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ แบบแสดงระบบประปาและสุขาภิบาล เป็นต้น นอกจากนั้นแล้ว ก็ยังต้องผ่านการรับรองอนุมัติแบบ จากวิศวกรและสถาปนิกผู้มีใบประกอบวิชาชีพด้วย มิเช่นนั้นก็จะไม่สามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้านได้ ดังนั้น แบบบ้านแจกฟรีจึงถือเป็นแบบบ้านที่ยังไม่ผ่านกระบวนการตรวจสอบ จึงไม่ยังไม่สามารถใช้สร้างบ้านได้ตามกฎหมายนั่นเอง

แบบบ้านแจกฟรี ยังมีรายละเอียดไม่เพียงพอต่อการสร้างบ้านให้สมบูรณ์แบบ

สล็อต

แม้เราจะนำแบบบ้านแจกฟรีนั้นไปให้วิศวกรและสถาปนิกตรวจสอบจนผ่านการขออนุญาตได้ แต่แบบบ้านแจกฟรีก็ยังไม่มี “แบบขยายโดยละเอียด” ยังไม่มี “แบบสถาปัตยกรรม” ที่เหมาะกับการสร้างบ้านโดยสมบูรณ์อยู่ดี ซึ่งการไม่ทำแบบขยายโดยละเอียดก่อนการสร้างบ้านนั้น จะส่งผลให้เกิดปัญหาตามมาภายหลังได้หลายประการ เช่น ไม่สามารถจัดทำรายการวัสดุและสั่งซื้อพร้อมประเมินราคาก่อสร้างได้ เพราะไม่้มีการระบุรายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอย่างชัดเจน รูปแบบที่ดินของบ้านเรา อาจไม่เหมาะกับรูปแบบที่ดินที่เป็นไปตามแบบบ้านแจกฟรี

เพราะแบบบ้านแจกฟรีเป็นการสมมติ ที่ไม่ได้ออกแบบจากพื้นที่จริง หรือในรายละเอียดของงานระบบไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล การเดินสายไฟ ท่อประปา หรือแม้กระทั่งตำแหน่งการวางถังเก็บน้ำต่างๆ เมื่อถึงคราวก่อสร้างจริง ก็จะทำให้เกิดปัญหา เสียเวลา และเสียงบประมาณในการก่อสร้างมากขึ้น

ทำอย่างไรให้แบบบ้านแจกฟรี ใช้สร้างบ้านได้จริง

สล็อตออนไลน์

หากเราได้แบบบ้านแจกฟรีมา และต้องการให้สามารถใช้แบบบ้านนี้สร้างบ้านได้จริง ก็สามารถทำได้ แต่เราก็ต้องต่อยอดทำให้แบบบ้านนั้นถูกต้องตามกฎหมาย และเหมาะสมกับการสร้างจริงเสียก่อน โดยมีแนวทางในการดำเนินการ ดังต่อไปนี้

ดำเนินการจัดหาสถาปนิก และวิศวกรวิชาชีพ มาสำรวจพื้นที่จริง และออกแบบโดยมีรายละเอียดเพิ่มเติมให้แบบบ้านแจกฟรี กลายเป็นแบบบ้านมาตรฐาน พร้อมลงชื่ออนุมัติรับรองเพื่อใช้เป็นเอกสารยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
ยื่นเรื่องขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยราชการ
แบบบ้านที่ยื่นขออนุญาตจะต้องระบุว่าใครเป็นสถาปนิกผู้ออกแบบ และใครเป็นวิศวกรผู้คำนวณโครงสร้างและรับรองรายการคำนวณ
เมื่อยื่นขออนุญาตผ่านแล้ว ต้องนำแบบบ้านมาจัดทำ “แบบขยายโดยละเอียด” ให้สามารถใช้ในการสร้างบ้านได้จริง อย่างมีประสิทธิภาพ
แบบบ้านฟรี ที่ใช้สร้างบ้านได้เลยมีหรือไม่?

jumboslot

ในความเป็นจริงแล้ว “แบบบ้านแจกฟรี” ที่สามารถใช้สร้างบ้านได้เลยจริงๆ แบบไม่ต้องยื่นขออนุญาตอีกก็มีอยู่ ซึ่งจะเป็นแบบบ้านแจกฟรีของกรมโยธาฯ หรือ “แบบบ้านเพื่อประชาชน” ที่ทางหน่วยงานราชการกรุงเทพฯ ทำแจกไว้สำหรับให้ประชาชนที่ต้องการสร้างบ้านด้วยตัวเอง ซึ่งแบบบ้านแจกฟรีของรัฐนี้ จะมีค่าใช้จ่ายเพียงแค่ค่าเอกสารเท่านั้น และสามารถใช้สร้างบ้านได้เลยโดยไม่ต้องดำเนินการจัดจ้างสถาปนิกหรือวิศวกรมาอนุมัติแบบให้อีก ก็ถือเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในการสร้างบ้านเองไปได้ไม่น้อยเลยทีเดียว ทั้งนี้ แบบบ้านเพื่อประชาชนของรัฐ จะมีหลากหลายรูปแบบให้เลือก ที่ทั้งสวย ตอบโจทย์การใช้งาน และมีงบประมาณไม่สูงนัก เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้านเองในงบประมาณจำกัด โดยสามารถหาข้อมูลแบบบ้านเพื่อประชาชนได้ที่เว็บไซต์ แบบแปลนก่อสร้าง กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย คลิก

slot

ตัวอย่างแบบบ้านแจกฟรีจาก กรมโยธาธิการ

อย่างไรก็ตาม แม้แบบบ้านแจกฟรีที่หาได้จากอินเตอร์เน็ต จากหนังสือเกี่ยวกับการแต่งบ้านนั้น จะมีความสวยงาม ช่วยสร้างไอเดีย หรือเติมแต่งจินตนาการให้กับเราได้เป็นอย่างดี แต่ในทางปฏิบัติ การนำแบบบ้านแจกฟรีไปใช้สร้างบ้านนั้น ยังถือว่าไม่สามารถนำมาใช้งานได้ ยังต้องผ่านกระบวนการต่อเติม ต่อยอด ให้ถูกต้องตามกฎหมาย และทำให้กลายเป็นแบบบ้านโดยละเอียด ที่สามารถใช้ก่อสร้างบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพด้วย ดังนั้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง หากเจอแบบบ้านแจกฟรีที่เข้าตาล่ะก็ อย่าเพิ่งรีบใจร้อนนำไปสร้างบ้านเลย แต่ต้องค่อยๆ ศึกษารายละเอียดข้อมูลให้ดีก่อน ทำให้ถูกต้องก่อน เพื่อให้การสร้างบ้านในฝันของเราเป็นไปอย่างราบรื่นมากที่สุดตั้งแต่เริ่มต้นจนกระทั่งสร้างเสร็จสมบูรณ์

ก่อนขายที่ดิน ควรรู้ 3 เรื่องนี้

ที่ดินคือทรัพย์สินที่จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา ทั้งยังนำไปพัฒนาต่อยอดให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นได้อีกโดยไม่ต้องรอเวลาก็ได้เช่นกัน ดังนั้น การซื้อที่ดินมาเพื่อขายต่อ หรือ การนำเอาที่ดินที่มีอยู่แล้วจากมรดกไปขายต่อ จึงสามารถทำกำไรได้อย่างมหาศาล แต่อย่างไรก็ตาม การ “ขายที่ดิน” ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

jumbo jili

เพราะจำเป็นต้องอาศัยความรอบคอบและความเข้าใจเรื่องการมองอนาคตทำเลที่แม่นยำด้วย โดยก่อนขายที่ดินนั้น มีสิ่งสำคัญที่ควรต้องรู้อย่างน้อย 3 เรื่อง ดังต่อไปนี้

รู้จักดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา คือ ตัวเลขที่วัดราคาค่าเฉลี่ยของที่ดินที่ยังไม่ได้ถูกพัฒนา ในปีหนึ่งๆ เทียบกับราคาเฉลี่ยของที่ดินเปล่าในปีอื่นๆ เป็นตัวเลขที่ทำให้ทราบแนวโน้มราคาที่ดินว่าปรับตัวสูงขึ้นแค่ไหน ซึ่งถ้าดัชนีราคาที่ดินเปล่าบริเวณใดมีค่าสูงขึ้นกว่าปีกก่อนๆ มาก ก็แสดงถึงความมีอนาคตของทำเลที่ดินบริเวณนั้น เพราะเมื่อถูกนำไปพัฒนาก็จะยิ่งมีมูลค่าสูงมากขึ้นอีก ดังนั้น ก่อนจะขายที่ดิน หรือก่อนจะซื้อที่ดิน เราควรสำรวจข้อมูลดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาด้วยว่า ทำเลที่ดินบริเวณนั้นๆ ที่เราตั้งใจซื้อขาย มีอนาคตมากน้อยเพียงใด

สล็อต

เพื่อประกอบการตัดสินใจในการตั้งราคาให้ซื้อหรือขายได้อย่างคุ้มค่ามากที่สุด ยกตัวอย่างเช่น ข้อมูลดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) สายสีทอง สายสีส้ม MRT สายสีแดงเข้ม และ BTS สายสุขุมวิท ตามลำดับ ซึ่งสะท้อนให้เห็นแนวโน้มว่า ที่ดินทำเลดังกล่าวนี้ เป็นที่ดินที่มีอนาคต หากจะขายก็ต้องตั้งราคาให้ดี หรือหากจะซื้อ ก็ต้องวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมที่สุด

รู้วิธีหาราคาประเมินที่ดินอย่างถูกต้อง

สล็อตออนไลน์

แน่นอนว่าการจะขายที่ดินให้ได้กำไรและคุ้มค่าที่สุดนั้น ไม่ใช่แค่ต้องขายให้ได้มากกว่าราคาทุนหรือราคาที่ซื้อมา แต่ยังต้องขายให้ได้เหมาะสมกับราคาที่ประเมินจากศักยภาพของที่ดินนั้นๆ ด้วย เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่า ยิ่งเวลาผ่านไป ที่ดินยิ่งมีมูลค่าสูงขึ้น และยิ่งหากที่ดินบริเวณนั้น ได้รับการพัฒนา มีถนน รถไฟฟ้า มีสิ่งปลูกสร้างเพิ่มมากขึ้นในอนาคต ที่ดินก็จะยิ่งมีราคาสูงขึ้นได้อีก ดังนั้น การตัดสินใจขายที่ดินของเราในวันนี้ จึงต้องประเมินราคาปัจจุบันให้แม่นยำที่สุด และบวกรวมโอกาสความน่าจะเป็นของราคาที่ดินผืนนั้นในอนาคตไปด้วย เพื่อให้การซื้อขายในวันนี้ของเราไม่เป็นการทำให้เสียโอกาสจากราคาที่ดินที่อาจเพิ่มสูงขึ้นได้ในอนาคตมากเกินไป โดยในการตั้งราคาก็จะต้องนำจุดเด่น นำอนาคตต่างๆ ที่จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้ มาทำการประชาสัมพันธ์เป็นจุดขายให้ผู้ซื้อทราบด้วย ทั้งนี้ สำหรับการหาราคาประเมินที่ดินในปัจจุบันที่แม่นยำที่สุดนั้น สามารถขอรับบริการ ณ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน หรือจะใช้บริการผ่านช่องทางออนไลน์ของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ treasury.go.th ก็ได้ ซึ่งถือเป็นช่องทางในการคำนวณหาราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นที่น่าเชื่อถือและแม่นยำมากที่สุด

jumboslot

รู้ว่าต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

แม้จะเป็นที่ดินที่เป็นมรดกตกทอดมา ซึ่งดูเหมือนว่าจะไม่มีต้นทุน แต่ในกระบวนการขายที่ดินนั้น ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมคำนวณไว้ให้พร้อมเช่นกัน โดยสิ่งที่เราต้องเสียค่าใช้จ่ายเมื่อขายที่ดินได้นั้น ก็เช่น ภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น ทั้งนี้ ก่อนที่จะทำการขายที่ดินได้สำเร็จ ก็ยังต้องมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของการตลาด ในการทำประชาสัมพันธ์ ไม่ว่าจะติดป้ายแบบออฟไลน์ หรือ ประกาศขายออนไลน์ ตลอดจนหากมีการใช้นายหน้า ก็จะต้องคำนวณในส่วนของค่านายหน้าเอาไว้ด้วย ค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ ถือเป็นต้นทุน ที่ต้องวางแผนเตรียมไว้อย่างรอบคอบ เพื่อให้มีเงินเพียงพอในการดำเนินการขายที่ดินให้สำเร็จลุล่วง และยังต้องคำนวณมากำหนดเป็นต้นทุน เพื่อให้การตั้งราคาขายที่ดินนั้น ทำกำไรได้อย่างเหมาะสมอีกด้วย

slot

การขายที่ดิน มีรายละเอียดและขั้นตอนอีกมากที่ต้องเรียนรู้ ทำความเข้าใจ เพื่อให้เป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้ทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพตามที่วางแผนเอาไว้ ดังนั้น ก่อนจะขายที่ดิน หรือก่อนที่จะผันตัวเองมาสู่การลงทุนทำธุรกิจซื้อขายที่ดินนั้น จึงต้องศึกษาหาความรู้ให้รอบด้าน ต้องรู้จักติดตามข่าวสารในแวดวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อนำข้อเท็จจริงและข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึกต่างๆ มาใช้ประกอบการตัดสินใจ วางแผนในการตั้งราคาซื้อขายให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด โดยสำหรับใครที่ต้องการข้อมูลในวงการอสังฯ แบบรวดเร็วและถูกต้องแม่นยำ ก็สามารถติดตามได้ที่เว็บไซต์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ www.reic.or.th ซึ่งจะอัพเดทสถานการณ์ต่างๆ เป็นประจำอย่างใกล้ชิด เท่าทันเรื่องราวอสังหาฯ ทั่วไทยในทุกๆ พื้นที่และครบถ้วนทุกแง่มุม

ช่องทางที่สามารถมองหาบ้านในราคาที่เอื้อมถึงได้

เป็นที่ทราบกันดีว่าในปัจจุบันราคาของบ้าน คอนโด เด้งตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด รวมถึงบ้านพักอาศัยด้วยเช่นกัน หากเราต้องการจะซื้อบ้านเป็นของตัวเองในสถานการณ์แบบนี้ ต้องทำเช่นไรถึงจะได้บ้านราคาถูก คุณภาพดี เรามี 3 ช่องทางที่สามารถมองหาบ้านในราคาที่เอื้อมถึงได้มาฝากกัน

jumbo jili

ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจกันก่อน หากต้องการจะซื้อบ้านอย่างน้อยต้องมีเงินออมสัก 10 – 15% ของราคาบ้าน (กรณีกู้ไม่ได้ 100%) นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น อย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการโอน ค่าเงินกองทุน ค่าส่วนกลาง (ต้องชำระล่วงหน้า 1 ปี) ยังไม่รวมค่าตกแต่ง อุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นๆอีก

หากต้องการจะเป็นเจ้าของบ้านดีๆสักหลัง ในงบที่จำกัด ต้องใจเย็นพอจะรอโอกาส และจังหวะที่เหมาะสม เมื่อโอกาสนั้นมาถึงก็ต้องมีความพร้อม เตรียมตัวไว้ให้ดีๆ

  1. ผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ได้
    รอจังหวะโครงการบ้านที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ จะมีคนกู้ไม่ผ่าน ไม่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ ทำให้ต้องยอมปล่อยบ้านไป ซึ่งในปัจจุบันสถาบันการเงินเข้มงวดในเรื่องการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงเกือบ 30%
  2. ผู้ซื้อผ่อนดาวน์ไม่ไหว
    กรณีนี้เมื่อผู้ซื้อบ้านผ่อนไม่ไหวกลางคัน เมื่อถึงเวลาก็จำเป็นต้องขายดาวน์ต่อในราคาเท่าทุนหรือถูกกว่า
    ที่น่าสนใจคือในบางครั้งอาจเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร การขายใบจองเพราะมีจำนวนมากเกินไป ทำให้ต้องขายออกในราคาต่ำกว่า ซึ่งดีกว่าการทิ้งใบจองไปเลยี้

สล็อต

  1. ผู้ประกอบการลดราคา เพื่อเร่งขาย ปิดโครงการ
    จากสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว อีกทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคก็ลดลง จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่สภาพการแข่งขันในตลาดกลับไม่ได้ลดลงตาม ผู้ประกอบการบางรายอาจต้องการเร่งขาย เร่งโอน สำหรับโครงการที่เหลือยูนิตไม่มาก ไม่คุ้มที่จะทำการตลาดต่อ จะมีการลดราคาเกิดขึ้น โปรโมชั่นแรงๆ ยกตัวอย่าง จองทำสัญญา 0 บาท ให้ส่วนลดหลักแสนจนถึงหลักล้าน ตลอดจนของแถมราคาสูง

อย่างไรก็ดี เมื่อช่องทาง โอกาสเหล่านี้มาถึง การที่เราจะได้ประโยชน์จริงๆ จำเป็นจะต้องมีความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ตั้งแต่เรื่องของความสามารถในการชำระหนี้ หลักฐานการกู้ เอกสารทางการเงิน ไม่มีหนี้สินเยอะ และไม่ติดเครดิตบูโร เพื่อที่จะผ่านการขอสินเชื่อและได้ครอบครองบ้านในราคาประหยัดตามต้องการ

สล็อตออนไลน์

จุดประสงค์ในการซื้อคอนโดมิเนียมของเราต่างกัน บางคนซื้อเพื่ออยู่อาศัย บางคนซื้อเพื่อเก็งกำไร สำหรับกลุ่มหลังไม่ค่อยน่าห่วง เพราะเป้าหมายชัดเจนแต่แรก ดังนั้นจึงศึกษาข้อมูลเตรียมพร้อมอย่างดีมาแต่ต้น แต่สำหรับกลุ่มแรกที่เงื่อนไขประกอบการตัดสินใจอาจมาจากปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งของที่ทำงานเป็นหลัก

อาจต้องหนักใจเสียหน่อย หากวันหนึ่งเป้าหมายของการอยู่คอนโดต้องเปลี่ยน จากที่ทำงานย่านใจกลางเมือง ต้องไปทำงานที่ชานเมืองแทน

คราวนี้ปัญหาใหญ่คือจะดันทุรังอยู่ที่เดิม ก็เดินทางไม่สะดวก ครั้นจะเก็บไว้ถ้าปล่อยเช่าหรือขายต่อไม่ได้เสียที ย่อมเป็นภาระที่หนักอึ้ง เพราะไหนจะต้องผ่อนห้องเช่าใหม่ และยังต้องผ่อนคอนโดว่าง เพราะฉะนั้นเพื่อเป็นไกด์ไลน์ให้กับมือใหม่หัดซื้อคอนโด ที่ไม่อยากตกอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ อย่ามองข้ามปัจจัยเหล่านี้เป็นอันขาดเมื่อคิดจะซื้อคอนโด

1.เลือกทำเลใกล้แม่เหล็กดึงดูดคน

จากทุกสารทิศ แม่เหล็กชั้นดีสุดสำหรับการเดินทางของคนเมืองยุคนี้ หนีไม่พ้น ย่านที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ถัดมาคือต้องใกล้แหล่งทำงาน แหล่งช็อปปิ้ง ทางด่วนยิ่งถ้ามีวิวแม่น้ำ วิวทะเล และวิวสวนสวย ฯลฯ ยิ่งดี

2.มองโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต

ถึงจุดหมายในการซื้อคอนโดวันนี้จะแค่อยู่อาศัย แต่หากลองเปิดตาให้กว้าง คิดถึงการลงทุนเพื่ออนาคตด้วยก็ไม่ได้เสียหาย เพราะฉะนั้นก่อนซื้อคอนโดอย่าลืมทำการบ้านให้ดีเพื่อดูแนวโน้มว่าคอนโดที่เลือกเป็นอย่างไร เพราะคอนโดที่มีมูลค่าสูงขึ้นก็จะช่วยฉุดราคาค่าเช่าให้เพิ่มขึ้นด้วยไม่มากก็น้อย โดยมูลค่าเพิ่มก้าวกระโดดจะเกิดจากการมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่เข้ามาในพื้นที่ เช่น รถไฟฟ้ากำลังตัดผ่านเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ เป็นต้น

3.หาดอกเบี้ยเงินกู้ถูกสุดเทียบหลายธนาคาร

อย่าประมาทคิดว่าเงินเดือน ที่มีสามารถผ่อนคอนโดได้สบาย เพราะอนาคตไม่มีใครคาดเดา ดอกเบี้ยคือรายจ่ายที่ไม่มีวันหยุด เพราะฉะนั้นก่อนปักใจเลือกเงินกู้จากธนาคารไหน ควรเปรียบเทียบอย่างน้อย 5 ธนาคาร แล้วยื่นกู้อย่างน้อย 3 ธนาคาร เพื่อเลือกธนาคารที่เสียดอกเบี้ยต่ำสุด วงเงินกู้ได้ตามต้องการ และมีเงื่อนไขรับได้ไม่มีค่าใช้จ่ายจุกจิก โดยการซื้อคอนโดใหม่กับแบรนด์ดังมีข้อดีตรงที่มักได้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคาร

4.ขนาดห้องพอเหมาะไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป

ข้อนี้อาจจะขึ้นอยู่กับกำลังทรัพย์ของแต่ละคนตอนตัดสินใจซื้อ แต่ถ้าพอสู้ไหวก็ควรเลือกขนาดห้องที่พอเหมาะ นอกจากในฐานะเจ้าของห้องจะอยู่สบาย หากคิดจะปล่อยเช่าก็สามารถเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ โดยทั่วไปขนาด 1 ห้องนอนที่เหมาะสมต้องมีพื้นที่ 28-35 ตารางเมตร ส่วน 2 ห้องนอนขนาดที่เหมาะสมคือ 45-60 ตารางเมตร

5.คิดให้ดีจะเลือกบิวต์อินเฟอร์นิเจอร์ หรือแบบวางลอย

jumboslot

ข้อนี้อาจ ขึ้นอยู่กับความชอบของแต่ละคน แต่ถ้าเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคตว่าผู้เช่าอาจมีรสนิยมไม่ตรงกับห้องที่อุตส่าห์ลงทุนแต่งไว้ คุณอาจเลือกปลอดภัยไว้ก่อนด้วยการใช้เฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัว แต่ไม่ต้องกลัวว่าจะดูไม่สวย เพราะสมัยนี้มีบริการที่พร้อมออกแบบเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวแต่เข้ากับทุกพื้นที่ราวกับบิวต์อิน

slot

6.ใช้โซเชียลเน็ตเวิร์กให้เป็นประโยชน์

ไม่ดีแน่ถ้าจะปล่อยให้คอนโด กลายเป็นห้องว่าง เพราะฉะนั้นนอกจากจะประกาศผ่านหลายช่องทางเพื่อหาคนเช่า คุณไม่ควรนิ่งนอนใจ ถ้า 3 เดือนแล้วยังหาผู้เช่าไม่ได้ ควรให้นายหน้าช่วยหา แม้จะต้องยอมเฉือนเนื้อโดนถูกหัก 1 เดือนเป็นค่านายหน้า ณ วันทำสัญญาเช่าก็ต้องยอม

ต้องเปลี่ยนที่ทำงานด่วนจัดการคอนโดในเมืองอย่างไรดี

จุดประสงค์ในการซื้อคอนโดมิเนียมของเราต่างกัน บางคนซื้อเพื่ออยู่อาศัย บางคนซื้อเพื่อเก็งกำไร สำหรับกลุ่มหลังไม่ค่อยน่าห่วง เพราะเป้าหมายชัดเจนแต่แรก ดังนั้นจึงศึกษาข้อมูลเตรียมพร้อมอย่างดีมาแต่ต้น แต่สำหรับกลุ่มแรกที่เงื่อนไขประกอบการตัดสินใจอาจมาจากปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งของที่ทำงานเป็นหลัก

jumbo jili

อาจต้องหนักใจเสียหน่อย หากวันหนึ่งเป้าหมายของการอยู่คอนโดต้องเปลี่ยน จากที่ทำงานย่านใจกลางเมือง ต้องไปทำงานที่ชานเมืองแทน

คราวนี้ปัญหาใหญ่คือจะดันทุรังอยู่ที่เดิม ก็เดินทางไม่สะดวก ครั้นจะเก็บไว้ถ้าปล่อยเช่าหรือขายต่อไม่ได้เสียที ย่อมเป็นภาระที่หนักอึ้ง เพราะไหนจะต้องผ่อนห้องเช่าใหม่ และยังต้องผ่อนคอนโดว่าง เพราะฉะนั้นเพื่อเป็นไกด์ไลน์ให้กับมือใหม่หัดซื้อคอนโด ที่ไม่อยากตกอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ อย่ามองข้ามปัจจัยเหล่านี้เป็นอันขาดเมื่อคิดจะซื้อคอนโด

1.เลือกทำเลใกล้แม่เหล็กดึงดูดคน

จากทุกสารทิศ แม่เหล็กชั้นดีสุดสำหรับการเดินทางของคนเมืองยุคนี้ หนีไม่พ้น ย่านที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ถัดมาคือต้องใกล้แหล่งทำงาน แหล่งช็อปปิ้ง ทางด่วนยิ่งถ้ามีวิวแม่น้ำ วิวทะเล และวิวสวนสวย ฯลฯ ยิ่งดี

2.มองโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต

สล็อต

ถึงจุดหมายในการซื้อคอนโดวันนี้จะแค่อยู่อาศัย แต่หากลองเปิดตาให้กว้าง คิดถึงการลงทุนเพื่ออนาคตด้วยก็ไม่ได้เสียหาย เพราะฉะนั้นก่อนซื้อคอนโดอย่าลืมทำการบ้านให้ดีเพื่อดูแนวโน้มว่าคอนโดที่เลือกเป็นอย่างไร เพราะคอนโดที่มีมูลค่าสูงขึ้นก็จะช่วยฉุดราคาค่าเช่าให้เพิ่มขึ้นด้วยไม่มากก็น้อย โดยมูลค่าเพิ่มก้าวกระโดดจะเกิดจากการมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่เข้ามาในพื้นที่ เช่น รถไฟฟ้ากำลังตัดผ่านเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ เป็นต้น

3.หาดอกเบี้ยเงินกู้ถูกสุดเทียบหลายธนาคาร

อย่าประมาทคิดว่าเงินเดือน ที่มีสามารถผ่อนคอนโดได้สบาย เพราะอนาคตไม่มีใครคาดเดา ดอกเบี้ยคือรายจ่ายที่ไม่มีวันหยุด เพราะฉะนั้นก่อนปักใจเลือกเงินกู้จากธนาคารไหน ควรเปรียบเทียบอย่างน้อย 5 ธนาคาร แล้วยื่นกู้อย่างน้อย 3 ธนาคาร เพื่อเลือกธนาคารที่เสียดอกเบี้ยต่ำสุด วงเงินกู้ได้ตามต้องการ และมีเงื่อนไขรับได้ไม่มีค่าใช้จ่ายจุกจิก โดยการซื้อคอนโดใหม่กับแบรนด์ดังมีข้อดีตรงที่มักได้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคาร

4.ขนาดห้องพอเหมาะไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป

สล็อตออนไลน์

ข้อนี้อาจจะขึ้นอยู่กับกำลังทรัพย์ของแต่ละคนตอนตัดสินใจซื้อ แต่ถ้าพอสู้ไหวก็ควรเลือกขนาดห้องที่พอเหมาะ นอกจากในฐานะเจ้าของห้องจะอยู่สบาย หากคิดจะปล่อยเช่าก็สามารถเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ โดยทั่วไปขนาด 1 ห้องนอนที่เหมาะสมต้องมีพื้นที่ 28-35 ตารางเมตร ส่วน 2 ห้องนอนขนาดที่เหมาะสมคือ 45-60 ตารางเมตร

5.คิดให้ดีจะเลือกบิวต์อินเฟอร์นิเจอร์ หรือแบบวางลอย

jumboslot

ข้อนี้อาจ ขึ้นอยู่กับความชอบของแต่ละคน แต่ถ้าเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคตว่าผู้เช่าอาจมีรสนิยมไม่ตรงกับห้องที่อุตส่าห์ลงทุนแต่งไว้ คุณอาจเลือกปลอดภัยไว้ก่อนด้วยการใช้เฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัว แต่ไม่ต้องกลัวว่าจะดูไม่สวย เพราะสมัยนี้มีบริการที่พร้อมออกแบบเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวแต่เข้ากับทุกพื้นที่ราวกับบิวต์อิน

slot

6.ใช้โซเชียลเน็ตเวิร์กให้เป็นประโยชน์

ไม่ดีแน่ถ้าจะปล่อยให้คอนโด กลายเป็นห้องว่าง เพราะฉะนั้นนอกจากจะประกาศผ่านหลายช่องทางเพื่อหาคนเช่า คุณไม่ควรนิ่งนอนใจ ถ้า 3 เดือนแล้วยังหาผู้เช่าไม่ได้ ควรให้นายหน้าช่วยหา แม้จะต้องยอมเฉือนเนื้อโดนถูกหัก 1 เดือนเป็นค่านายหน้า ณ วันทำสัญญาเช่าก็ต้องยอม

เมกะเทรนด์ “ทาวน์เฮาส์”

วันนี้มีเรื่องใกล้ตัวอีกแล้วค่ะ ความร้อนแรงของตลาดทาวน์เฮาส์ว่ากันว่าถึงระดับ 10 เต็มแม็กกันเลยทีเดียว เพราะคู่ชกเปลี่ยนจากแข่งกับบ้านเดี่ยวมาเป็นแข่งกับคอนโดมิเนียม
หลายปีดีดักมาแล้วที่ทำท่าจะแซงคอนโดฯ ย้อนกลับไปสมัยปี 2552-2553

jumbo jili

ซึ่งตลาดคอนโดฯใกล้ถึงจุดพีคเต็มทีเพราะฮอตต่อเนื่องตีคู่กับสินค้าแนวราบคือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตอนนั้นกูรูอสังหาฯฟันธงเสียงเดียวกันว่าตลาดจะกลับมาเป็นโครงการแนวราบกลับมาฮิตเหนือแนวสูง

ปรากฏว่า คอนโดฯมีธรรมชาติเป็นตัวช่วยเพราะดันเกิดมหาอุทกภัยในปี 2554 (เริ่มจำได้แล้วชิมิ) คนกรุงเดือดร้อนอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน หลายคนมองหาที่หลบภัย ซื้อบ้านอยู่รอบนอกท่วมไม่เยอะหรอก แค่มิดชั้นล่าง นั่งบนระเบียงชั้นสองใช้มือวักน้ำเล่นกันมาแล้ว

อุทกภัยใหญ่ครั้งนั้นกลายเป็นสปริงบอร์ดให้คนหันมาซื้อคอนโดฯกันอีกรอบ ใช้เป็นทั้งบ้านหลัง 2 และระหว่างรอให้น้ำท่วมเมืองอีกรอบก็นำห้องชุดมาปล่อยเช่าไปพลางๆ กลายเป็นจุดขายมาถึงทุกวันนี้ ส่วนหนึ่งที่ทำให้คอนโดฯบูมมี 2 สาเหตุหลัก ทางหนึ่งเพราะมีเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าเกิดใหม่เพียบ อีกทางหนึ่งเขาบอกว่าเพราะถนนในกรุงเทพฯมีน้อยมว้าก ปริมาณพื้นผิวถนนแค่ 7% ของพื้นที่กรุงเทพฯโดยรวม

สล็อต

ที่อยู่อาศัยแนวสูงก็เลยไปงอกตามสถานีรถไฟฟ้าและทำเลในตัวเมือง เรื่องนี้ขุดมาพูดให้ฟังซ้ำๆ ก็อายตัวเองเหมือนกันเพราะเหมือนกับทุกคนจะรู้กันดีอยู่แล้วล่าสุด สถานการณ์สร้างวีรบุรุษ เพราะโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ มีต้นทางอยู่ในเมืองปลายทางงอกตามชานเมืองทั้งสี่ทิศของเมืองกรุง ทำให้เพิ่มโอกาสการสร้างบ้านมาขายแข่งกับคอนโดฯที่น่าสนุกก็คือทำเลการแข่งขัน เดิมบอกว่า ทาวน์เฮาส์ต้องอยู่ในรู ต้องอยู่หนองหมาว้อ ดินแดนไกลโพ้นไปโน่นเลย แต่ยุคนี้เขาพัฒนาแล้ว ทาวน์เฮาส์ ขยับทำเลการแข่งขันมาหายใจรดต้นคอคอนโดฯแล้วจ้า

ข้อสังเกตมีดังนี้ ปักหมุดกันที่สถานีรถไฟฟ้าสายออกนอกเมือง เช่น สายสีม่วงก็ให้ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปก่อน เป็นดงทำเลทาวน์เฮาส์ก็ว่าได้ โดยตั้งต้นกันที่ตัวสถานีรถไฟฟ้า จากนั้น กางรัศมีออกไปตั้งแต่ 700 เมตรจนถึง 2 กิโลเมตร ดีเวลอปเปอร์ หลายเจ้าบอกใบ้มาแล้วว่าเป็นทำเลเกิดใหม่ของสินค้าทาวน์เฮาส์ ในด้านราคาเคยชวนคุยหัวข้อทาวน์เฮาส์มาแล้วว่าราคา 1.5 ล้านกำลังจะสูญพันธุ์ในอีกไม่กี่ปีนี้ เพราะต้นทุนที่ดินแพง ดังนั้น ทาวน์เฮาส์ที่แข่งกับคอนโดฯจะต้องมีราคาใกล้เคียงกัน หรือมีราคาเท่ากันจนทำให้ผู้บริโภคเกิดลังเลขึ้นมา

สล็อตออนไลน์

ตัวอย่างเช่น คอนโดฯขายตารางเมตรละ 5 หมื่นบาท ไซซ์ห้อง 40 ตารางเมตร อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า (ได้แค่ใกล้ค่ะ อาจจะห่างออกมา 300-600 เมตร เพราะถ้าติดสถานีรถไฟฟ้าตารางเมตรละ 1 แสนอัพค่ะ) ก็ตกห้องละ 2 ล้านบาทแล้ว ลองขยับทำเลออกไปอีกจิ๊ดนึง มองหาทาวน์เฮาส์ก็จะมีโอกาสได้เห็นราคา 2-2.5 ล้านบาทมีให้เลือกพอสมควร

ทีนี้ก็ต้องจับคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์มาขึ้นตาชั่งกันแล้วล่ะ จุดเด่นจุดด้อยเป็นยังไง สิ่งที่พบคือคอนโดฯได้ทำเลใกล้รถไฟฟ้า แบบว่าลงจากรถไฟฟ้าสามารถเดินเท้าเข้าโครงการได้ ไม่ไกลมาก แต่ได้ห้องเล็ก กลุ่มเป้าหมายก็ดูจะเป็นคนรุ่นใหม่ วัยเริ่มทำงาน ซื้อเป็นอสังหาฯชิ้นแรกหรือบ้านหลังแรก ชอบอิสระ การเดินทางใช้รถไฟฟ้าเป็นหลัก

jumboslot

สิ่งที่พบสำหรับทาวน์เฮาส์คือถ้ายอมถอยร่นออกจากรัศมีสถานีรถไฟฟ้า ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า ไซซ์เริ่มต้นต้องมี 80-90 ตารางเมตร ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน มีที่จอดรถอีกต่างหาก

พูดถึงที่จอดรถถือโอกาสเล่าต่อเลยว่าทาวน์เฮาส์ยังมีจุดขายในด้านการออกแบบ ซึ่งทางผู้ประกอบการเขาพยายามสนองนี้ดผู้บริโภคให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะเสกให้ได้ เพราะฉะนั้น ก็เลยออกแบบทาวน์เฮาส์ให้มีบรรยากาศการอยู่อาศัยเหมือนบ้านเดี่ยว อย่าถามนะว่าทำไมไม่ซื้อบ้านเดี่ยวไปเลย คำตอบก็เพราะบ้านเดี่ยวแพงกว่าเป็นเท่าตัวอ่ะดิ เพราะบ้านเดี่ยวที่ดินต้องเริ่ม 50 ตารางวาขึ้นไป แต่ทาวน์เฮาส์เริ่มต้น 16 ตารางวาเท่านั้น

slot

คำว่าอยู่ทาวน์เฮาส์เหมือนอยู่บ้านเดี่ยว เรากำลังพูดถึงมีที่จอดรถได้ 2 คัน หน้ากว้างควรจะ 5.5 เมตรขึ้นไป (เพราะจอดแล้วเปิดประตูกำลังหลวมๆ) มีฟังก์ชั่นลิฟวิ่งรูม ห้องรับประทานอาหาร ห้องครัว ห้องน้ำ เผลอๆ กั้นผนังทำเป็นมินิเธียเตอร์ให้อีกต่างหาก เดินขึ้นชั้นสองมีห้องนอนใหญ่-ห้องนอนเล็ก ห้องน้ำอีกห้อง และเผลอๆ บางยี่ห้อเขาทำฟังก์ชั่นห้องพระให้อีกต่างหาก บ้านเดี่ยวบางแห่งยังไม่มีเลยอ่ะ เริ่มเห็นภาพแล้วชิมิคะ สินค้าทาวน์เฮาส์ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานมนุษย์ได้ระดับหนึ่ง เพราะ norm ของคนเรา (น่าจะหมายถึงบรรทัดฐาน) ทุกคนอยากได้บ้านเดี่ยว แต่ถ้าแพงมากเกินกำลังซื้อ ทาวน์เฮาส์ก็เป็นสินค้าทางสายกลางหรือสินค้าทางเลือกที่ 3 ทดแทนคอนโดฯหรือบ้านเดี่ยวได้อย่างไม่น่าเกลียดแต่อย่างใด หวังว่าจะสร้างแรงบันดาลใจในการเลือกซื้อ อสังหาฯนะคะ

แนวคิดเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนและอยู่อาศัย

คอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยซึ่งยังอยู่ในความนิยม เพชรรัตน์ กิตติบุญโญภาสกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซับเจคทีฟ ผู้พัฒนาโครงการ Verde (แวร์เด) สุขุมิวท 49/5 คอนโดหรูสไตล์วินเทจ มีคำแนะนำสำหรับผู้สนใจเลือกซื้อคอนโดสำหรับอาศัยและการลงทุน

jumbo jili

1.ทำเลดีช่วยสร้างมูลค่าเพิ่ม
นอกจากทำเลติดรถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วนแล้ว ทำเลในย่านซีบีดี (Centre Business District) หรือย่ายศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ โซนสุขุมวิท เพลินจิต-ลุมพินี สีลม-สาทร ถือเป็นทำเลของเมื่อเร็วๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธ.อาคารสงเคราะห์ ได้ออกมาเปิดเผยว่า ห้องชุดในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น ได้แก่ เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตยเหนือ และเขตคลองเตย มีการปรับราคาสูงสุดที่ 9-11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน่าพบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น 0.2-1.2% นอกจากนี้บริษัท กรุงเทพสมาร์ทซิตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังตอกย้ำทำเลทองที่มีความต้องการเช่าคอนโดว่าในปี 2559โซนสุขุมวิท ตอนกลาง คือ ทองหล่อ เอกมัย พระโขนง มีสัดส่วนความต้องการเช่าสูงถึง 63%

สล็อต

2.ความสวยที่ควบคู่กับคุณภาพ หากไม่อยู่ก็นำมาใช้เช่าต่อได้
แม้จะเป็นคอนโดนก็ควรคำนึงถึงการอยู่อาศัยระยะยาว ควรดูการเลือกใช้วัสดุจากแบรนด์ที่ได้รับความเชื่อถือ ทั้งสุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ และวัสดุปูพื้น นอกจากนี้ พื้นที่ส่วนเปียก หรือพื้นที่หน้าห้องน้ำมัน ควรจะเป็นผลิตภัณฑ์ที่ทนน้ำไม่บวมง่ายๆ ดีไซน์สวยดูดีเหนือการเวลาไม่แหวกแนวจนเกินไป

สล็อตออนไลน์

3.ที่ตั้งโครงการเหมาะสมสำหรับอยู่อาศัย
ข้อดีของที่พักใจกลางเมือง คือการเดินทางสะดวกสบาย แต่เราอาจหลีกไม่พ้นความวุ่นวาย จึงควรเลือกทำเลที่ตั้งอยู่ในเมืองแต่อยู่ในเขตที่พักอากศัยให้ความสงบและเป็นส่วนตัว ขณะเดียวกันก็ใช่เวลาไม่นานก็สามารถเดินทางเข้าถึงสถานที่สำคัญในตัวเมืองได้ นอกจากนี้ ควรหาทำเลที่สามารถใช้ทางเข้าออกเพื่อเชื่อมต่อถนนสำคัญได้หลายเส้นทาง ยิ่งมีเส้นทางลัดภายในเชื่อมต่อกันก็จะยิ่งดีมาก

jumboslot

  1. คอนโดในมาตรฐานของบ้าน
    ควรมองหาคอนโดที่ก้าวข้ามขีดกำจัดของโครงสร้างและพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยที่สบายเสมือนบ้านหลังหนึ่ง ควรเลือกโครงการที่ออกแบบมาเพื่อเพิ่มพื้นที่เพดานสูง เพื่อความโปร่งสบายรับลมและแสงธรรมชาติหลายด้าน ขณะเดียวกันมีความเป็นส่วนตัวจากสิ่งรบกวนรอบข้าง แต่ละโครงการไม่ควรมียูนิตที่แออัด สิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลาง อาทิ ลิฟต์ ที่จอดรถ ควรจะมีอัตราเหมาะสมต่อจำนวนผู้อยู่อาศัย และหากมีพื้นที่สีเขียวและต้นไม้ใหญ่ให้ความร่มรื่นจะสมบูรณ์แบบมากยิ่งขึ้น

slot

5.ความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวสูงสุดเทคโนโลยีสมัยใหม่นอกจากจะช่วยเรื่องความปลอดภัยแล้ว ควรให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวสูงสุดด้วยเช่นกัน เช่น เลือกคอนโดที่มีมาตรการและเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24ชม. ประตูออโต้สำหรับรถเข้า คีย์การ์ดประตูเข้าออก การควบคุมลิฟต์เฉพาะชั้น กริ่งหน้าประตูแบบเห็นหน้าทั้งโครงการ

การเลือกซื้อที่ดิน การซื้อบ้านใหม่ให้ไกลจากน้ำ(ท่วม)ควรดูอะไรบ้าง

หลายๆ คนที่มีแผนว่าจะซื้อหาบ้านหลังใหม่หลังช่วงน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ อาจจะต้องไตร่ตรองและคิดให้รอบคอบมากขึ้นและอาจจะมีคําถามหลายๆประการตามมาว่า ควรจะซื้อบ้านหรือปลูกบ้านตรงไหน ที่ไหน แถวไหน ย่านไหน ควรต้องดูเรื่องอะไรบ้าง ถึงจะปลอดภัยจากน้ำท่วมจริงๆ เผื่อว่าเราอาจจะต้องเจอกับมวลน้ำแบบนี้อีกครั้งหรือหลายครั้งในอนาคต

jumbo jili

คำตอบง่ายๆ ในเมื่อเราเป็นห่วงว่า “น้ำ” จะท่วมบ้านเราอีกไหม เราก็ต้องพิจารณาปัจจัยและข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวกับ “น้ำ” เป็นหลัก

บางคนอาจถามต่อไปว่า แล้วเราจะดู “น้ำ” กันอย่างไร จะไปดูตามท่อระบายน้ำ ตามคู คลองหรือแม่น้ำต่างๆ จะพอไหม จะรู้ไหมว่าน้ำท่วมหรือไม่อย่างไร หรือควรหาข้อมูลอะไร ที่ไหนประกอบหรือไม่อย่างไร ก็ตาม หลังจากเหตุการณ์ครั้งนี้ คนไทยเราคงจะมีความรู้เพิ่มมากขึ้น จากข้อมูลข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับ “น้ำ” ที่สื่อมวลชน นักวิชาการและรัฐบาลนําเสนอ ผ่านสื่อออกมาทุกวัน

ในอดีตเวลาที่เราจะเลือกซื้อหาบ้านจัดสรร หรือเลือกซื้อที่ดินปลูกบ้านใหม่คงเลือกจากการที่มีเอกสารจัดสรร และโฉนดที่ดินว่ามีหรือไม่ ด้านทําเลที่ตั้งใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากน้อยแค่ไหน ไปจนถึงจากรูปแบบบ้าน ราคา และชื่อเสียงของบริษัท เป็นต้น แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้แล้ว “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้บริโภค” ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ “น้ำ”เพิ่มเติมก่อนที่จะตัดสินใจเลือกแหล่งที่อยู่อาศัย

ข้อควรพิจารณามีดังนี้

สล็อต

  1. โซนผังเมือง : โซนสีต่างๆ ที่ปรากฎในผังเมืองเป็นตัวบ่งชี้ว่า เมืองนั้นๆ กําหนดแนวทางการใช้พื้นที่ดินแต่ละเขตเป็นอย่างไร มีการใช้งานในลักษณะใดบ้าง เช่น พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

จากกรณีน้ำท่วมครั้งนี้ เราจึงเห็นได้ว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เขตหนองจอก มีนบุรี คลองสามวา ลาดกระบัง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กําหนดเป็นโซนสีเขียวและเขียวทแยง ซึ่งเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่ชนบทอนุรักษ์และเกษตรกรรม จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นจํานวนมากเนื่องจากอยู่ในเส้นทางการระบายน้ำและรัฐมิได้กําหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย

  1. แนวคันกั้นน้ำ : ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมีการวางตําแหน่งคันกั้นน้ำ เพื่อการบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพตามแนวพระราชดําริไว้ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งสองฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยแนวคันกั้นน้ำจะมีความสูงต่ำแตกต่างกันและมีลักษณะซ้อนกันเป็นชั้นๆ ที่สัมพันธ์กับตําแหน่งคู คลองธรรมชาติ เพื่อป้องกันน้ำจากทางตอนเหนือเข้าท่วมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางและชั้นใน

ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินที่อยู่ภายในแนวคันกั้นน้ำก็จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมได้ระดับหนึ่ง

  1. ตําแหน่งคู คลอง แหล่งน้ำธรรมชาติ : จากประสบการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ เราคงเห็นได้ชัดเจนว่า เส้นทางการเคลื่อนที่หลักๆ ของน้ำจะเอ่อล้นมาจากเส้นทางน้ำธรรมชาติคือ คู คลองต่างๆ ที่มีอยู่ทั่วเมืองและจากท่อระบายน้ำต่างๆตามถนนหนทางหน้าบ้านของเรา และการมาของน้ำทั้งสองทางนี้จะป้องกันได้ยากที่สุด

สล็อตออนไลน์

ดังนั้นบ้านเรือนที่อยู่ริมน้ำคู คลองที่มีทัศนียภาพสวยงามก็จะมีความเสี่ยงจากน้ำมากเช่นกัน

  1. ความสูงต่ำของที่ดิน/ ที่ตั้ง (Topography) : ถ้าใครเคยเห็นแผนที่ในการวิเคราะห์ระดับน้ำท่วมกรุงเทพฯคราวนี้ จะพบว่าแต่ละพื้นที่จะมีการคาดการณ์ระดับน้ำท่วมที่สูงต่ำต่างกัน นั่นเป็นเพราะแต่ละพื้นที่มีระดับความสูงของแผ่นดินที่ต่างกันทําให้ระดับน้ำมีความลึกต่างกัน

ถ้าเปรียบเทียบให้ง่ายขึ้นก็เหมือนกับสระว่ายน้ำเมื่อมองที่ผิวน้ำจะพบว่า มีผิวน้ำมีความเรียบเสมอกัน แต่ก้นบ่อของสระว่ายน้ำมีระดับที่ไม่เท่ากันทําให้สระว่ายน้ำมีทั้งส่วนลึกและส่วนตื้น

ดังนั้น หากเลือกที่ดินสําหรับปลูกบ้าน ในพื้นที่ที่มีระดับสูงกว่าจะมีความเสี่ยงจาก น้ำน้อยกว่า สําหรับข้อมูลส่วนนี้สามารถแสดงให้เข้าใจง่ายด้วยภาพตัดขวางแสดงระดับถนนภายนอกโครงการเข้าสู่ถนนซอยภายในจนถึงระดับความสูงของที่ดินแต่ละแปลง และระดับพื้นชั้นล่างของบ้านแต่ละหลัง

jumboslot

  1. เส้นทางน้ำไหล : เมื่อฝนตกลงบนผิวดิน น้ำส่วนหนึ่งจะซึมลงไปในดิน และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นอยู่บนผิวดิน ส่วนที่เป็นน้ำบนผิวดินจะไหลลงสู่ที่ต่ำและไหลลงไปสู่แม่น้ำลําคลอง ฉะนั้นการเลือกตําแหน่งในการปลูกสร้างบ้านเรือนต้องไม่ขวางทางที่น้ำไหลผ่าน เพราะแรงของน้ำนั้นมหาศาลมากขนาดทําให้ถนนขาดได้ และไม่ว่าจะปลูกบ้านด้วยโครงสร้างแบบใด หากปลูกอยู่บนเส้นทางที่น้ำไหลผ่านก็คงยากที่จะทานแรงมหาศาลของมวลน้ำไหว

ดังนั้น ก่อนจะสร้างบ้านหรือซื้อที่ดินต้องลองสังเกตว่าเมื่อฝนตกลงมาแล้ว เส้นทางการไหลของน้ำฝนได้ผ่านแนวที่ดินของเราหรือไม่ หากน้ำไหลผ่านให้ควรหลีกเลี่ยง

  1. มาตรการป้องกันน้ำท่วม : ข้อมูลนี้เป็นประเด็นสําคัญที่ลูกค้าควรสอบถาม เพื่อความมั่นใจในยุคหลังน้ำท่วมครั้งนี้ว่า แต่ละโครงการได้มีการเตรียมการหรือมีแผนรองรับเหตุน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ในเรื่องของตัวบ้านและตัวโครงการไว้อย่างไรบ้าง อาทิ การจัดเตรียมพื้นที่หน่วงน้ำ การจัดทําเขื่อนหรือคันกั้นน้ำในโครงการ รูปแบบการระบายน้ำในโครงการ ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อการอพยพหนีน้ำ ในกรณีวิกฤต ซึ่งแนวทางเหล่านี้จะมีระดับมากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงกับระดับน้ำท่วมว่ามากเพียงใด

slot

จากประเด็นพิจารณาเหล่านี้ เป็นหน้าที่ของเราในฐานะผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ในอนาคต ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ เพราะประเด็นเหล่านี้จะบอกถึงความเสี่ยงในเรื่องของน้ำ ที่อาจจะต้องพบเจอในปีต่อๆ ไปได้ว่า บ้านเรือนของเรามีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ท่วม หรือท่วมมากแค่ไหน เพื่อรับมือได้อย่างถูกต้อง รวมทั้งยังเป็นหน้าที่ของบริษัทบ้านจัดสรรและเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะต้องนําเสนอข้อมูลเหล่านี้ต่อลูกค้าเป็น ” A Must Information” ด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายในลักษณะ Infographic ที่เราคุ้นๆ กันในช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมา เพื่อแสดงความจริงใจต่อลูกค้าและอาจใช้เป็นแรงจูงใจทางการตลาด ได้อีกทางหนึ่งด้วย