Tag Archives: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

โควิด-19กับผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

วิกฤตไวรัสโควิด-19 กระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้แบบชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ที่หนักที่สุด คือ ตลาดที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบโดยตรง

jumbo jili

จากการจำกัดการเข้าประเทศของชาวต่างชาติ และการปิดเส้นทางการบินเกือบทุกเส้นทางทั่วโลกมีผลโดยตรงต่อโรงแรมและที่พักรวมไปถึงธุรกิจที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อส่วนหนึ่งจากต่างประเทศ การออกไปนอกบ้านหรือที่ชุมนุมคนจำนวนมากเป็นอีกเรื่องที่ต้องหลีกเลี่ยงและเมื่อกรุงเทพมหานครสั่งปิดศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดได้แค่ซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านอาหารที่ต้องให้บริการเฉพาะกลับไปทานที่บ้านเท่านั้น

สล็อต

โครงการพื้นที่ค้าปลีกและร้านค้า ร้านอาหารต่างๆ ได้รับผลกระทบกันทั่วหน้า ร้านอาหารที่อยู่นอกโครงการพื้นที่ค้าปลีกก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะไม่สามารถให้ลูกค้านั่งรับประทานที่ร้านได้แบบก่อนหน้านี้ ยังไม่รวมโรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ ที่จำเป็นต้องปิดกิจการหรือยกเลิกการทำงานชั่วคราวเพราะขาดแคลนวัตถุดิบ ขาดคำสั่งซื้อจากต่างประเทศ และเป็นห่วงเรื่องของการแพร่ระบาดของไวรัสในโรงงาน ผลกระทบที่เกิดกับบริษัทห้างร้านที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจข้างต้นเรื่องต่างๆ เหล่านี้มีผลโดยตรงคนที่ทำงานซึ่งอาจจะขาดรายได้หรือมีรายได้ลดลงในช่วงที่การแพร่ระบาดยังรุนแรงและในช่วงที่รัฐบาลประกาศพรก.ฉุกเฉินให้ปิดหลายๆ พื้นที่จนถึงสิ้นเดือนเมษายน

สล็อตออนไลน์

การขาดรายได้ของคนจำนวนหนึ่งมีผลกระทบต่ออีกหลายธุรกิจโดยเฉพาะเรื่องของที่อยู่อาศัยซึ่งรัฐบาลและธนาคารหลายแห่งออกมาตรการช่วยเหลือมาแล้วในช่วงนี้ แต่ก็ยังคงมีผลกระทบอยู่เช่นเดิม ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนมีนาคมจึงกลายเป็นเงียบเหงาหลายโครงการเลื่อนการเปิดตัวออกไปหรือมีการเปิดตัวหรือแถลงข่าวเหมือนเดิมเพียงแต่ทำผ่าน Facebook live ไม่จำเป็นต้องไปรวมตัวกันที่ห้องแถลงข่าวหรือสำนักงานขาย

สำนักงานขายแม้ว่าจะยังคงเปิดให้บริการตามปกติแต่จะเน้นเรื่องความปลอดภัยและมีระยะห่างระหว่างพนักงานขายกับผู้ซื้อมากขึ้นกว่าเมื่อก่อน พนักงานขายใส่หน้ากากอนามัย มีแอลกอฮอล์เจลให้บริการ และจะถามถึงความสมัครใจของผู้ที่เข้าชมโครงการว่าสนใจไปดูบ้านตัวอย่างมั้ยหรือจะมาวันอื่นก็ได้ รวมไปถึงการฉีดพ่นน้ำยาฆ่าเชื้อสม่ำเสมอ

jumboslot

นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังคงต้องการรายได้เข้ามาทดแทนส่วนที่ลดน้อยลงไปโดยจะเน้นไปที่การขายออนไลน์ หรือการขายโดยตรงถึงกลุ่มผู้ซื้อที่พวกเขามีในฐานข้อมูลไม่ว่าจะเป็นทางโทรศัพท์ ข้อความ หรือโทรศัพท์ไปหาลูกค้าที่เข้าไปชมโครงการเพื่อเชิญมาที่สำนักงานขายอีกครั้ง รวมไปถึงการนำเสนอส่วนลดพิเศษและของแถมต่างๆ ที่มากขึ้นกว่าเมื่อก่อนซึ่งเป็นการแสดงออกแบบชัดเจนว่าพวกเขาต้องการผู้ซื้อจริงๆ

ผู้ซื้อบางส่วนที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์นี้ซึ่งกำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอาจจะเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ส่วนที่ซื้อไปแล้วและกำลังผ่อนดาวน์กับทางผู้ประกอบการอยู่ก็เลือกที่จะชะลอการผ่อนหรือขอเจรจากับทางผู้ประกอบการไปเลยว่าได้รับผลกระทบตรงนี้ ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่พร้อมเปิดรับข้อเสนออยู่แล้วถ้าผู้ซื้อได้รับผลกระทบจริง เพราะผู้ประกอบการเองก็ไม่ต้องการเสียผู้ซื้อไปเช่นกันในภาวะแบบนี้ ผู้ซื้อที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์มีความเป็นไปได้ที่จะเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปหรือยกเลิกการซื้อไปเลย

slot

แม้ว่าช่วงนี้อัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าที่ผ่านมา เพราะเมื่อไม่มีงานทำการขอสินเชื่อธนาคารก็คงยาก อีกทั้ง ความกังวลต่อสถานการณ์นี้ซึ่งยังไม่สามารถคาดเดาจุดจบได้ก็สร้างความลังเลและไม่มั่นใจให้กับผู้ซื้อได้เช่นกัน แต่เมื่อผู้ซื้อขอสินเชื่อธนาคารไม่ผ่านผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะคืนเงินทั้งหมดให้กับผู้ซื้อด้วยเพื่อเป็นการซื้อใจและแสดงออกถึงความจริงใจ และเข้าใจเพื่อที่เมื่อทุกอย่างกลับสู่ภาวะปกติลูกค้าจะได้กลับมาใหม่อีกครั้ง ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ถือว่าวิกฤตกว่าหลายช่วงที่ผ่านมามากมายและยังไม่รู้ว่าจะจบเมื่อไหร่ โครงการใหม่ก็เปิดขายไม่ได้ โครงการเก่าก็หาผู้ซื้อยากลำบาก ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายไปก่อน ใครที่เงินทุนหมุนเวียนไม่พอคงต้องมีมาตรการอะไรกดดันกันภายในองค์กร

การโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้คงลดลงแน่นอนทั้งในกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่คาดว่าจะลดลงไม่ต่ำกว่า 30% นอกจากกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยแล้วตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเองก็มีกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศจีนและประเทศอื่นๆ เข้ามาเป็นผู้ซื้อด้วยเช่นกัน และกลุ่มผู้ซื้อคนจีนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมามูลค่ารวมประมาณ 50,000 ล้านบาทซึ่งก่อนหน้านี้คาดว่าจะลดลง 20 – 30% แต่เมื่อสถานการณ์เป็นแบบนี้คงลดน้อยลงไปมากกว่าที่คาดการณ์แน่นอน เพราะพวกเขาเดินทางเข้ามาในประเทศไทยไม่ได้ กลุ่มที่อยู่ในประเทศไทยด้วยวีซ่านักท่องเที่ยวก็ต้องเดินทางกลับไปประเทศจีน ส่วนคนที่มีใบอนุญาตทำงานก็อาจจะไม่ตัดสินใจซื้อหรือโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงนี้ อาจจะมีเพียงบางกลุ่มที่ตัดสินใจซื้อเพื่อใช้เป็นที่พักชั่วคราวในระหว่างที่สถานการณ์ในประเทศจีนยังคงดูไม่ดี แม้ว่าในกรุงเทพมหานครหรือส่วนอื่นๆ ของประเทศไทยจะยังมีการแพร่ระบาดของไวรัสอยู่ แต่ข้อบังคับในการปฏิบัติตัวยังไม่เข้มงวดเหมือนในประเทศจีน แม้ว่าพวกเขาจะยังมีเงินหรือไม่ได้เดือดร้อนในเรื่องของฐานะการเงินแต่พวกเขาเลือกที่จะเก็บเงินสดไว้กับตัวในภาวะที่สุ่มเสี่ยงแบบนี้

เทคนิคเด็ดผ่อนบ้านให้หมดไว

หลายคนล้วนอยากมี “บ้าน” เป็นของตนเอง หรือเอาไว้สร้างครอบครัวสักหลัง และเมื่อซื้อบ้านแล้วก็จะมีหนี้สินที่ต้องรับผิดชอบ ซึ่งการกู้เงินผ่อนบ้านถึงแม้จะเป็นหนี้สินระยะยาวที่ต้องจ่ายรายเดือนไม่มากเท่าไหร่ ค่อยๆ ผ่อนกันไป 20 – 30 ปี แต่เชื่อเถอะว่าเมื่อรวมจำนวนดอกเบี้ยที่เสียไปแล้ว

jumbo jili

การผ่อนบ้านเป็นอะไรที่กินเงินในกระเป๋าตังค์เรามากที่สุดเลย การผ่อนบ้านให้หมดเร็วนั้นจะช่วยประหยัดระยะเวลาและดอกเบี้ยบ้านได้ โดยการมีหนี้สินลดลงถือว่าเป็นความสุขอย่างหนึ่งของคนที่มีหนี้จากการซื้อบ้าน ฉะนั้นทาง SC Asset จึงมี 5 เทคนิคดีๆ ผ่อนบ้านให้หมดไวมาแนะนำให้ทุกคนได้รู้กัน จะมีวิธีไหนบ้างไปดูกันครับ

ชำระเกินทุกงวด มีเท่าไหร่ใส่เพิ่ม

ให้เราชำระเงินเกินขั้นต่ำ หรือเพิ่มขึ้นไปอีกเท่าตัว อาทิ ผ่อนชำระ 15,000 บาทต่องวด ก็ให้เพิ่มไปอีกเท่าตัว คือ 30,000 ต่องวด หรือถ้าไม่สามารถเwิ่มเป็นเท่าตัวได้ ก็ใช้วิธีเพิ่มเป็นขั้นบันไดแทน เช่น ขั้นต่ำอยู่ที่ 15,000 บาทต่องวด ก็เพิ่มเป็น 1 ปีจ่าย 20,000 บาทต่องวด ปีที่ 2 จ่าย 25,000 บาทต่องวด เป็นต้น ซึ่งการที่เรายิ่งชำระได้มากกว่านั้นในทุกเดือนยิ่งดี เพราะมันหมายถึงการที่จะช่วยให้เราหมดหนี้ได้ไวขึ้นนั่นเองครับ

โปะเพิ่มปีละครั้ง

สล็อต

วิธีนี้จะแตกต่างจากการชำระเกินทุกงวด ตรงที่เราจะเก็บเงินทั้งปีแล้วนำไปโปะจ่ายเป็นเงินก้อนในเดือนสุดท้ายของปีนั้นๆ เช่น เราผ่อนชำระในปีแรกในงวดที่ 1 – 11 จำนวน 15,000 บาทต่องวด แต่ให้ชำระเกินในงวดสุดท้ายของปีที่ 1 (งวดที่ 12) เพิ่มขึ้นอีกเท่าตัวหรือมากกว่านั้น เช่น จ่ายเพิ่มเป็น 50,000 บาท เป็นต้น ซึ่งนี่เป็นอีกวิธีที่จะช่วยให้เราผ่อนบ้านหมดไวที่หลายคนนิยมทำกันครับ

ดอกเบี้ยต่ำ ยิ่งต้องรีบโปะ

โดยปกติในระยะ 1 – 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าปกติ หรืออยู่ในช่วงเกณฑ์โปรโมชั่นของแต่ละธนาคาร อยากให้ใช้ช่วงเวลานี้ให้เป็นประโยชน์มากที่สุดด้วยการ โปะเพิ่มวงเงินในการผ่อนชำระค่าบ้านเข้าไปให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพราะจะทำให้เงินต้นลดลงไปได้เยอะเลยครับ ประหยัดดอกเบี้ยไปได้มาก ช่วยให้เราผ่อนได้หมดเร็วขึ้นอีกด้วย

รีไฟแนนซ์หรือขอปรับลดดอกเบี้ย

สล็อตออนไลน์

โดยปกติดอกเบี้ยถูกแค่ 3 ปีแรก หลังจากนั้นพอเข้าปีที่ 4 ก็จะแพงขึ้นมาทันทีตามมาตรฐานปกติ หากเราไม่อยากจ่ายดอกเบี้ยที่แพงขึ้น เราสามารถที่จะใช้วิธีการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” กับธนาคารใหม่ได้ ซึ่งจะช่วยให้เราสามารถจ่ายดอกเบี้ยได้ถูกลง แต่เราจะทำการรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ตรงนี้จะต้องดูหลักเกณฑ์และสัญญาที่เราทำไว้กับธนาคารเดิมด้วยครับ หรือจะใช้อีกวิธีที่เราอยากแนะนำ คือ “การขอปรับลดดอกเบี้ย” กับธนาคารเดิม หากเรามีประวัติดีในการผ่อนชำระตลอดระยะเวลา 3 ปี เราสามารถไปคุยเพื่อขอปรับลดดอกเบี้ยใหม่ได้ และอาจทำให้เราได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าการไปการรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่อีกด้วยครับ

jumboslot

พยายามอย่าสร้างหนี้เพิ่ม

ในช่วงของการผ่อนชำระค่าบ้านอยู่ อย่าได้พยายามที่จะสร้างหนี้เพิ่มด้วยผลิตภัณฑ์

ทางการเงินอื่นๆ เพิ่มมากขึ้น เพราะจะทำให้ในแต่ละเดือนเราจะไม่สามารถผ่อนจ่ายหนี้บ้านในจำนวนเยอะๆ ได้ เนื่องจากจะต้องปันเงินไปจ่ายหนี้ก้อนใหม่ที่เราไปสร้างเพิ่มมา เช่นนั้นในช่วงที่ผ่อนชำระค่าบ้านอยู่ อย่าพยายามสร้างหนี้เพิ่ม ให้อดทนพอผ่อนชำระบ้านหมดจะทำอะไรก็สบายแล้วครับ

slot

หากนำ 5 เทคนิคนี้ไปใช้สามารถประหยัดเงินไปได้มากถึงขนาดหลักแสนบาท และยังช่วยทำให้ย่นระยะในการผ่อนชำระรวมทั้งทำให้หนี้หมดไวขึ้นอีกด้วย สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหลังใหม่ หรือ กำลังผ่อนบ้านเป็นของตนเอง ลองนำเทคนิคเหล่านี้ไปใช้กันดูได้เลยครับ

บิ๊กอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

กลุ่มที่ร่ำรวยหรือมีรายได้เป็นกอบเป็นกำจากกิจการอื่นๆ อย่างได้ชัด แล้วขยายเข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ กลุ่มซีพี แม้ว่าพวกเขาจะมีบริษัทในเครือที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว และโครงการที่พวกเขาพัฒนาก็มีทั้งโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม รวมไปถึงการร่วมลงทุนในโครงการ ไอคอนสยาม แต่ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีความพยายามจะขยายการลงทุนในด้านนี้มากขึ้น เพียงแต่ความเชี่ยวชาญหรือความสนใจอาจจะไม่ได้ลงมาที่ด้านนี้แบบเต็มที่

jumbo jili

กลุ่มซีพีจึงอาจจะไม่ได้ขยับอะไรมากนัก แม้ว่าจะมีคนในตระกูลออกมาตั้งบริษัทอย่าง บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัดหรือ MQDC แต่พวกเขาบอกว่า MQDC ไม่ใช่บริษัทลูกของซีพี

แต่พวกเขามีการเข้าซื้อกิจการแม็คโครในประเทศไทย และเข้าซื้อกิจการเทสโก้ โลตัสในประเทศไทย รวมไปถึงการได้สิทธิ์การพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูงและพื้นที่สถานีมักกะสัน ซึ่งมูลค่ารวมหลักแสนล้าน ต้องรอดูว่าการลงทุนในครั้งนี้ของพวกเขาจะพลิกโฉมหรือเปลี่ยนแปลงพื้นที่ได้มากขนาดไหน

บริษัทในเครือ TCC

เมื่อพูดถึงกลุ่มซีพีก็ต้องไม่ลืมกลุ่มทีซีซีที่ยิ่งใหญ่ไม่แพ้กัน กลุ่มทีซีซีเป็นอีกบริษัทที่เห็นได้ชัดว่าขยายธุรกิจออกมาจากธุรกิจดั้งเดิมของตนเองแบบก้าวกระโดด แม้ว่าพวกเขาจะเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์มาเนิ่นนานแล้วแต่เริ่มเห็นการลงทุนแบบชัดเจนในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ถ้าไม่นับการซื้ออาคารสำนักงาน โรงแรม ที่ดิน และโครงการพื้นที่ค้าปลีกในช่วงก่อนหน้านี้

สล็อต

ช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ชัดว่ากลุ่มนี้มีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่อง และส่วนใหญ่เป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่มีผลต่อที่ดินโดยรอบและใช้เงินลงทุนสูง เช่น สามย่านมิตรทาวน์ เดอะปาร์ค ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์และโครงการขนาดใหญ่มูลลค่าเป็นแสนล้านอย่าง วันแบงค็อก

แม้ว่าแต่ละโครงการจะใช้ชื่อบริษัทต่างกันในการพัฒนาโครงการ แต่ทั้งหมดอยู่ภายใต้กลุ่มทีซีซี นอกจากนี้กลุ่มทีซีซียังมีการลงทุนในต่างประเทศภายใต้กลุ่มเฟรเซอร์ และบีเจซี อีกหลายรูปแบบโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีแนวโน้มจะเข้าซื้อเทสโก้ โลตัสในประเทศไทยและมาเลเซียด้วย อีกทั้งพวกเขายังเดินหน้าซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไปเรื่อยๆ แบบคนมีเงินสดเข้าระบบทุกวัน

อีกกลุ่มที่เริ่มขยับทำธุรกิจรูปแบบอื่นๆ มากขึ้นคือ กลุ่มเซ็นทรัล เพราะมีการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้เน้นไปทางโครงการพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม และอาคารสำนักงานบ้าง โดยการขยายธุรกิจมายังโครงการที่อยู่อาศัยก็เพื่อเพิ่มรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย ซึ่งเร็วกว่าการหารายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่ และรายได้จากโรงแรม

สล็อตออนไลน์

นอกจากนี้กลุ่มเซ็นทรัลเองก็มีการขยายการลงทุนออกไปนอกประเทศอย่างต่อเนื่องเช่นกัน เพราะไม่อยากพึ่งพารายได้จากในประเทศเพียงอย่างเดียว โดยส่วนใหญ่เป็นการเข้าซื้อกิจการค้าปลีกในต่างประเทศ

นอกจากนี้กลุ่มเซ็นทรัลยังเป็นอีกกลุ่มที่แสดงความสนใจในการซื้อกิจการเทสโก้โลตัส และเป็นอีกกลุ่มที่ขยับเข้ามาลงทุนในโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ทั้งตรงศาลาแดง สถานทูตอังกฤษเก่า รวมไปถึงที่ดินตรงแยกพระราม 9 และพหลโยธินที่ได้จากเข้าซื้อกิจการจีแลนด์เป็นอีกกลุ่มที่ต้องดูในระยะยาวว่าจะมีการขยายออกไปอย่างไรในอนาคต

นอกจากกลุ่มเจ้าสัวข้างต้นทั้ง 4 ตระกูลแล้วยังมีกลุ่มธุรกิจหรือบริษัทที่มีรายได้จากธุรกิจรูปแบบหนึ่ง แต่ขยายธุรกิจของตนเองมาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพียงแต่ไม่ได้ชัดเจนหรือว่าใหญ่โตอะไรมากมาย อาจจะมีแค่อาคารสำนักงาน 1 – 2 อาคารหรือโรงแรม 1 – 2 แห่งเท่านั้น เช่น กลุ่มไทยประกันชีวิต กรุงเทพประกันภัย และกลุ่มเอไอเอที่มีอาคารสำนักงานมากขึ้นเช่นกัน

jumboslot

กลุ่มรับเหมาก่อสร้างที่พัฒนาอาคารสำนักงานเป็นของตนเองมากขึ้นทั้งกลุ่มชิโนไทย แสงฟ้า และไทยโอบายาชิ ธนาคารที่มีอาคารสำนักงานเป็นของตนเองอยู่แล้ว แต่อาจจะมีเพียงธนาคารกรุงเทพที่มีบริษัทในเครือพัฒนาโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบจริงจังในชื่อ บริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด กลุ่มโตโยต้า ทีบีเอ็นที่พัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ กลุ่มเอ็มเคสุกี้ที่มีคอมมูนิตี้มอลล์เช่นกัน ยังไม่รวมกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม ค้าปลีกที่ขยายออกไปสู่ด้านอื่นๆ

slot

การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จากกลุ่มที่มีรายได้จากธุรกิจอื่นๆ ทั้ง 3 – 4 กลุ่มใหญ่ และกลุ่มเล็กๆ อื่นๆ ที่กล่าวมาอาจจะเริ่มเห็นว่ามากมายเกินไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะเกิดขึ้นในเวลาไล่เลี่ยกันหรือกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตในช่วงเวลาที่ห่างกันไม่มาก ซึ่งอาจจะสร้างผลกระทบหรือว่าความหวั่นใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากพอสมควร โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่กำลังจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานที่พัฒนาโดยทุกกลุ่มข้างต้นเข้าสู่ตลาดในช่วง 4 – 6 ปีจากนี้อีกหลายนับล้านตารางเมตร

ซึ่งถ้าเศรษฐกิจยังคงเป็นแบบนี้หรือมีการขยายตัวไม่มากแบบปัจจุบันก็คงสร้างปัญหาให้กับพวกเขาแน่นอน แม้ว่าพวกเขาจะมีรายได้จากช่องทางอื่นก็ตาม แต่ต้องไม่ลืมพิจารณาถึงอุปทานในตลาดและอุปสงค์ในอนาคตด้วยว่าต้องสอดคล้องกัน ซึ่งถ้าพิจารณาจากปัจจัยปัจจุบันก็น่าเป็นห่วงไม่ใช่น้อย

เจริญนครราคาที่ดินพุ่ง

ปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาน่าจะเป็นปีแรกที่ฝั่งธนบุรีมีสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 10 สถานีเป็นครั้งแรก หลังจากที่ฝั่งพระนครมีมากกว่า 10 สถานีมา 20 ปีแล้ว สถานีรถไฟฟ้าในฝั่งธนบุรีที่เพิ่มขึ้นนั้นมาจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เพิ่งเปิดให้บริการแบบไม่เต็มประสิทธิภาพ และคงต้องรอจนถึงปลายปีพ.ศ.2563

jumbo jili

เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองช่วงที่ 1 เปิดให้บริการ (ถ้าเป็นไปตามกำหนดการณ์เดิม) จึงจะมีจำนวนสถานีเพิ่มขึ้น จากนั้นก็รออีก 1 – 2 ปีเลยกว่าจะมีจำนวนสถานีเพิ่มมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตามจำนวนสถานีก็คงไม่มากกว่าทางฝั่งพระนครแน่นอน

ปัจจุบันมีเส้นทางรถไฟฟ้า 3 เส้นทางที่เชื่อมพื้นที่ในฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนครเข้าด้วยกัน คือสายสีเขียวและสายสีน้ำเงินที่เพิ่งเปิดให้บริการ จริงๆ แล้วมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอีก 1 เส้นทางแต่ยังใช้รถไฟทั่วไปให้บริการอยู่เลยขอข้ามไปก่อนนะครับ แต่อนาคตจะมีเส้นทางเพิ่มเติมอีกแน่นอน

ถ้าเอาสะพานสาทรเป็นจุดกึ่งกลางสามารถแบ่งพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครออกเป็น 2 ส่วน โดยส่วนทางทิศเหนือตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปตามถนนเจริญนครต่อเนื่องถึงสะพานพระปกเกล้ามีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาตั้งแต่การเปิดตัวของโครงการไอคอนสยามในปีพ.ศ. 2559 สร้างความน่าสนใจและพลิกพื้นที่โดยรอบให้กลายเป็นทำเลที่น่าสนใจขึ้นมาทันที เพราะศูนย์การค้าแห่งนี้จะกลายเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เป็นโครงการใหม่ของกรุงเทพมหานครและอยู่ในฝั่งธนบุรี ซึ่งก่อนหน้านี้แทบจะไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการใหม่เลยในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา

สล็อต

นอกจากนี้การที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่เข้ามาในพื้นที่จึงเป็นเรื่องที่จำเป็นที่จะต้องมีระบบการขนส่งทางรางเข้ามารองรับคนที่จะเดินทางเขามาในพื้นที่เพื่อบรรเทาปัญหาการจราจร โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจึงเกิดขึ้นภายใต้การผลักดันจากไอคอนสยาม ซึ่งเมื่อมีโครงการรถไฟฟ้าที่แม้ว่าจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าขนาดเล็กหรือว่ารถไฟฟ้ารางเบาไม่ใช่ระบบขนาดใหญ่แต่ก็ช่วยกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นในพื้นที่โดยรอบแบบเห็นได้ชัด แม้ว่าการมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่จะช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่แล้ว การมีเส้นทางรถไฟฟ้าเข้ามาเสริมยิ่งเพิ่มศักยภาพให้สูงขึ้นไปอีก

ที่ดินหลายแปลงที่ก่อนหน้านี้อาจจะใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่เริ่มทยอยขายออกมาสู่มือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยจากราคาประมาณ 300,000 บาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วงประมาณปี พ.ศ.2558 เพิ่มขึ้นมากกว่า 500,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว สำหรับที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถ้าเป็นที่ดินที่ไกลออกไปจากแม่น้ำก็ไม่ต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเป็นปัจจัยเร่งให้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน

สล็อตออนไลน์

คอนโดมิเนียมเปิดใหม่รายปีและยูนิตสะสมในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร

พื้นที่เจริญนครฝั่งเหนือมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากโดยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 เป็นต้นมาพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครในช่วงที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองผ่านนั้น มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

โดยมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 เป็นต้นมาที่ประมาณ 1,236 ยูนิต และคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 4,488 ยูนิต

แต่ที่น่าสนใจคือปี พ.ศ.2 563 เป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่หลายโครงการในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองทั้งในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร และถนนสมเด็จเจ้าพระเจ้ารวมไปถึงถนนลาดหญ้าและถนนเจริญรัถด้วย เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองช่วงที่ 1 จากสถานีกรุงธนบุรีถึงสถานีสำนักงานเขตคลองสานมีความคืบหน้าไปค่อนข้างมาก ซึ่งตามกำหนดการณ์นั้นระบุไว้ว่าจะเปิดให้บริการภายในปีพ.ศ. 2563 ดังนั้น ปีพ.ศ. 2563 จึงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในพื้นที่นี้ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันมีการขายไปแล้วประมาณ 88% เหลือขายไม่มากนัก และที่น่าสนใจคือราคาขายคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างแตกต่างกันในพื้นที่

jumboslot

โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ก็มีเปิดขายอยู่ และคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรก็มีหลายโครงการเช่นกัน แต่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะศักยภาพของพื้นที่นี้ยังไม่ได้มากเมื่อเทียบกับพื้นที่ในเมืองชั้นใน

สำหรับพื้นที่ทางทิศใต้ของสะพานสาทรเป็นพื้นที่ที่ก่อนหน้านี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากมายตั้งแต่ในอดีต แม้ว่าจะมีหลายช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในพื้นที่นี้ลดลง แต่คาดว่าอีกไม่กี่ปีข้างหน้าพื้นที่นี้จะเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการขึ้นมาอีกครั้ง เพราะการเปิดตัวโครงการศูนย์ราชการของกระทรวงมหาดไทยบนที่ดินของราชพัสดุ ขนาดกว่า 18 ไร่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้วัดเศวตฉัตร ซึ่งประกอบไปด้วยอาคารสูง 6 อาคารของหน่วยงานต่างๆ ดังนี้

  1. กรมที่ดิน สูง 21 ชั้น
  2. กรมการปกครอง สูง 23 ชั้น
    3.กรมการพัฒนาชุมชน สูง 15 ชั้น
    4.กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น สูง 17 ชั้น
    5.กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณะภัย สูง 17 ชั้น
    6.สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทยสูง 15 ชั้น

slot

อาคารสูงทั้ง 6 อาคารรวมแล้วเป็นแสนตางรางเมตรน่าจะทำให้พื้นที่บริเวณโดยรอบเกิดการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นในอนาคต เพราะจะมีคนเข้ามาทำงานหลักพันคนในพื้นที่และอาจจะมีผลต่อเนื่องไปยังเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองที่มีความเป็นไปได้ที่จะขยายออกมาทางทิศใต้มากขึ้น แม้ว่าจะมีแนวเส้นทางอยู่แล้วเพียงแต่ยังไม่ชัดเจนเท่านั้น ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนแปลงไปอีกแน่นอนในอีกหลายปีข้างหน้า

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้มีทั้งหมดประมาณ 6,379 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาโดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้มากกว่า 10 ปีขึ้นไป เพราะที่ดินบริเวณนี้ในอดีตยังขาดการพัฒนาเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครฝั่งเหนือ ราคาที่ดินจึงยังคงต่ำกว่า แม้ว่าจะมีโรงแรมขนาดใหญ่ระดับ 4 – 5 ดาวเกิดขึ้น และสามารถเชื่อมต่อการเดินทางไปยังฝั่งพระนครได้ด้วยสะพานสาทร และสะพานพระราม 3 หรือสะพานกรุงเทพ แต่ก็ยังคงค่อนข้างเงียบเหงาเมื่อเทียบกับฝั่งเหนือ แต่ในด้านของตลาดคอนโดมิเนียม พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครฝั่งใต้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา และบางโครงการได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ เนื่องจากราคาขายที่อาจจะไม่สูงเกินไป เมื่อเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในทำเลอื่นๆ

มหาวิทยาลัยเอกชนอยู่ในช่วงขาลง

ธุรกิจมหาวิทยาลัยเอกชนเป็นอีก 1 ธุรกิจที่ชะลอตัวลงตามกระแสการลดลงของจำนวนประชากรวัยรุ่น เนื่องจากอัตราการเกิดที่ลดลงต่อเนื่องในช่วง 10 – 20 กว่าปีที่ผ่านมา ส่งผลให้จำนวนประชากรในวัย 15 – 20 ปีในปีพ.ศ.2562 มีทั้งหมดประมาณ 4.86 ล้านคนลดลงจากปีพ.ศ. 2552 ประมาณ 15%

jumbo jili

ซึ่งมีผลต่อเนื่องไปยังหลายธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะภาคการศึกษา ดังนั้น ผู้ประกอบการสถานศึกษาเอกชนหลายแห่งจึงจำเป็นต้องเพิ่มสัดส่วนของนักศึกษาต่างชาติให้มากขึ้นเพื่อทดแทนกลุ่มคนไทยที่ลดลง

นักศึกษาต่างชาติในประเทศไทยมาจากประเทศไหนบ้าง

โดย ณ สิ้นปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมามีนักศึกษาต่างชาติทั้งหมดในระบบการศึกษาของประเทศไทย คือ 24,039 คน เป็นนักศึกษาจากประเทศจีนมากที่สุด คือ ประมาณ 11,738 คน รองลงมาคือนักศึกษาจากประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เมียนมาร์ กัมพูชา ลาว และเวียดนาม รวมไปถึงประเทศในเอเชีย เช่น อินโดนีเซีย เนปาล และเกาหลี เป็นต้น ซึ่งนักศึกษาต่างชาติเหล่านี้กระจายอยู่ในมหาวิทยาลัยเอกชนและรัฐบาล แต่ส่วนใหญ่อยู่ในมหาวิทยาลัยเอกชน เช่น มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิต มหาวิทยาลัยสยาม มหาวิทยาลัยกรุงเทพ เป็นต้น

สล็อต

นอกจากเรื่องของคุณภาพการศึกษาที่ได้รับการยอมรับแล้ว เรื่องของค่าครองชีพที่ไม่สูงมาก และความปลอดภัยเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเลือกสถานศึกษาเพื่อเรียนต่อของกลุ่มนักศึกษาต่างชาติ ซึ่งการที่มีนักศึกษาต่างชาติเข้ามาเรียนในประเทศไทยมากขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะนักศึกษาจากประเทศจีนมีผลให้กลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีนให้ความสนใจในการเข้ามาซื้อกิจการมหาวิทยาลัยเอกชนในประเทศไทย โดยที่มีการเปิดเผยออกมาแล้วคือ การเข้าซื้อกิจการมหาวิทยาลัยเกริก และมหาวิทยาลัยนานาชาติแสตมฟอร์ด จากกลุ่มของนักลงทุนจีน

ซึ่งคาดว่าจะยังคงมีการซื้อขายมหาวิทยาลัยเอกชนอีกในอนาคต เพราะมหาวิทยาลัยเอกชนหลายแห่งประสบปัญหาเงินทุนไม่หมุนเวียนเพราะจำนวนนักศึกษาลดลงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตทำงานในประเทศไทย

สล็อตออนไลน์

(ยกเว้นเมียนมาร์, ลาว,กัมพูชา)

ประเทศไทยกลายเป็น 1 ในประเทศที่มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานมากเป็นลำดับต้นๆ ของเอเชียปีละไม่ต่ำกว่า 58,000 คน โดยชาวต่างชาติเหล่านี้ไม่ได้เข้ามาทำงานใช้แรงงานแต่เข้ามาทำงานในระดับผู้บริหารหรือเป็นเจ้าของกิจการซึ่งส่วนหนึ่ง ไม่ได้เข้ามาทำงานเพียงลำพังแต่มีการพาครอบครัวเข้ามาในประเทศไทยด้วยซึ่งบุตรหลานของคนกลุ่มนี้ต้องมีสถานศึกษารองรับ ประกอบกับครอบครัวคนไทยระดับปานกลางขึ้นไปเห็นความสำคัญของการใช้ภาษาต่างประเทศมากขึ้น

jumboslot

โรงเรียนนานาชาติระดับตั้งแต่ประถมศึกษาขึ้นมาถึงระดับมัธยมศึกษาจึงได้รับความนิยมมากขึ้นทุกปี ดังนั้น โรงเรียนนานาชาติเป็นอีก 1 รูปแบบธุรกิจที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง โดยล่าสุดในประเทศไทยมีโรงเรียนนานาชาติอยู่ทั้งหมด 207 แห่ง แต่มีโรงเรียนนานาชาติที่เป็นสมาชิกสมาคมโรงเรียนนานาชาติทั้งหมด 147 แห่ง

โดยภาพรวมของธุรกิจโรงเรียนนานาชาติในประเทศไทยมีมูลค่าประมาณ 6 – 7 หมื่นล้านบาทต่อปีขยายตัวปีละไม่น้อยกว่า 7% แต่การขยายตัวของจำนวนโรงเรียนนานาชาติอยู่ที่ปีละประมาณ 9 – 10% ต่อปีซึ่งสูงที่สุดในภูมิภาคอาเซียน

slot

ธุรกิจโรงเรียนนานาชาติยังเป็นธุรกิจที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจรวมไปถึงนักลงทุนชาวไทยที่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้มากขึ้น เพราะเป็นธุรกิจที่ขยายตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนของคนวัยเรียนที่มีอายุต่ำกว่า 18 ปีในประเทศไทยจะลดลงแต่ยังคงมีช่องทางการขยายตัวจากกลุ่มนักเรียนชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

เปิดวาร์ปพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่แยกออกเป็น 2 ส่วน สร้างความน่าสนใจให้กับพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางฝั่งตะวันตกที่ผ่านใจกลางเมืองและเชื่อมต่อฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครหรือฝั่งธนบุรีเข้ากับฝั่งพระนคร ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าขนาดใหญ่ที่ตัดผ่านใจกลางกรุงเทพมหานครจากทิศตะวันออกไปตะวันตกจากฝั่งธนบุรีไปจนถึงมีนบุรีทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร

jumbo jili

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกนั้นเริ่มการก่อสร้างไปแล้วในขณะที่ฝั่งตะวันตกนั้นยังไม่เริ่มการก่อสร้างแต่ก็สร้างกระแสความตื่นตัวให้กับพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางได้ค่อนข้างมากที่เห็นได้ชัดคือราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรีซึ่งอยู่ในแนวเส้นทางสายสีส้มตะวันตก เพราะมีที่ดินบางแปลงที่บอกขายในราคา 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกนั้นยังไม่ค่อยมีการเปิดขายโครงการใหม่มากนัก

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกบางส่วนเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จึงอาจจะมีส่วนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงไปไม่มากนัก ราคาที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนจึงค่อนข้างสูงและการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางนั้นอาจจะมีให้เห็นในช่วงนี้ไม่มากนัก คงต้องให้โครงการนี้มีความชัดเจนหรือเริ่มการก่อสร้างแบบเป็นรูปธรรมก่อน

สล็อต

ช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาอาจจะมีเพียงตลาดคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่มีความเคลื่อนไหวในพื้นที่นี้ แต่โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายจะอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เปิดให้บริการก่อนหน้านี้ เนื่องจากสายสีส้มตะวันตกนี้จะตัดผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีราชเทวีซึ่งเป็นสถานีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด

เมื่อพิจารณาตลอดทั้งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกโดยเฉพาะในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง รวมไปถึงพื้นที่ในซอยหรือถนนสายรองที่สามารถเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว

คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก

สล็อตออนไลน์

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีส้มตะวันตกอยู่ที่ประมาณ 8,028 ยูนิตโดยขายไปได้แล้วประมาณ 85% อาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายไม่นานนี้ที่มีอัตราการขายไม่สูงมาก แต่หลายโครงการปิดการขายไปแล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาบางโครงการมีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรแต่ทุกโครงการอยู่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีส้มตะวันตก

พื้นที่รอบสถานีราชเทวียังมีโครงการอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ และโครงการมิกซ์-ยูสที่รอการพัฒนาอยู่ซึ่ง ณ ตอนนี้อาจจะพูดได้ว่าพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าราชเทวีมีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด แม้ว่าสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยจะมีศักยภาพและมีความพร้อมเช่นกัน แต่มีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนักในพื้นที่ เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ 2 แปลงยังคงไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงที่ผ่านมา

jumboslot

พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าบางขุนนนท์ซึ่งเป็นปลายทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ก็เป็นอีก 1 พื้นที่ที่น่าสนใจ เพราะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีส้มตะวันตก เพียงแต่ยังคงต้องรอเวลาให้เห็นการเปลี่ยนแปลงของสายสีส้มให้ชัดเจนกว่าในปัจจุบันเพราะในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก มีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เท่านั้น ไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ

slot

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตลอดแนวเสนทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกนั้นอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเพียงแค่บางพื้นที่ บางทำเลเท่านั้น เช่น พื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรี พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าบางขุนนนท์ และสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เพราะ พื้นที่อื่นๆ ไม่ใช่ที่ดินของเอกชน เจ้าของที่ดินรายใหญ่ของพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกก็คงเป็นกลุ่มทีซีซีที่เป็นเจ้าของของที่ดินรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ รวมไปถึงเป็นเจ้าของศูนย์การค้าพันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำซึ่งคงรอเวลาที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมมากกว่าปัจจุบัน

ตลาดคอนโดมิเนียม

ตั้งแต่ปีพ.ศ.2554 เรื่อยมาถึงไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ.2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครทั้งหมดรวมกันประมาณ 423,040 ยูนิต โดยมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ลดลงมาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปลายปีพ.ศ.2561 เป็นต้นมา

jumbo jili

แม้ว่าจะมีบางไตรมาสที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น แต่ก็ยังอยู่ในทิศทางที่มีการขยายตัวลดลงเช่นเดิม แปรผันตรงกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงไป ประกอบกับจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดที่มีจำนวนมากขึ้นทุกปี

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส

ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและเส้นทางใหม่ๆ ต่างๆ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ออกมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพื่อรองรับกำลังซื้อที่มากขึ้น อีกทั้งคอนโดมิเนียมยังเป็นรูปแบบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามศักยภาพของทำเลต่างๆ ที่เพิ่มขึ้น

สล็อต

เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง หรือที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต เพราะทันที่ที่ความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ มีมากขึ้นราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ก็ปรับเพิ่มขึ้นแบบติดจรวดทันที บ้านเก่าๆ หรือที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้ก็มีการเปลี่ยนมือไปสู่ผู้ประกอบการเพื่อนำไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และราคาขายของโครงการที่เปิดขายในระยะหลังก็จะมีราคาขายแพงกว่าโครงการที่เปิดขายก่อน แม้ว่าจะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ตาม แสดงให้เห็นว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นทุกปี

สล็อตออนไลน์

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2554 – ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 ทั้งหมดประมาณ 423,040 ยูนิต หลายๆ คนอาจจะตกใจว่าทำไมมันมากมายมหาศาลขนาดนี้ แต่คอนโดมิเนียมจำนวนนี้ส่วนใหญ่ขายไปแล้วหรือมีคนจองไปแล้ว โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 88% เหลือขายประมาณ 5 หมื่นกว่ายูนิตอาจจะดูไม่มากแต่ต้องไม่ลืมว่าคนที่ซื้อหรือจองไปแล้วจำนวนไม่น้อยซื้อเพื่อลงทุน ซื้อเพื่อเก็งกำไร ดังนั้น คาดว่ามีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยที่รอการเปลี่ยนมืออยู่ในตลาด

jumboslot

คอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่นี้อาจจะดูเหมือนเยอะแต่ก็ไม่ได้สร้างความกังวลหรือว่ากดดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวลดลงเท่าไหร่ เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมยังคงสามารถขยายตัวต่อไปได้ อีกทั้งราคาขายของคอนโดมิเนียมที่อยู่ในตลาดนั้นปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปีแบบที่ทุกคนทราบกันดีอยู่แล้ว

อาจจะมีบางโครงการที่ขาดการดูแลรักษาในระยะยาวหรือว่าอยู่ในทำเลไม่ดี มีโครงการใหม่ๆ ขึ้นมาในทำเลที่ดีกว่า โดนโครงการใหม่ๆ บดบังวิวที่เคยเป็นจุดขาย หรือผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเองที่เป็นคนทำให้ราคาขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วไม่ได้ปรับขึ้นมากมาย เพราะต้องการระบายสต็อกสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วโดยการลดราคาขายลงไปทำให้คนที่ซื้อก่อนหน้านี้เจ็บจี๊ด บางคนเรียกร้องขายห้องคืนทันทีเพราะไม่อยากเก็บห้องไว้แข่งกับคนที่ซื้อมาราคาต่ำกว่านั่นเอง

slot

คอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดเป็นอีกปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการต้องจับตามองและพยายามเร่งระบายออกไปควบคู่กับการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพราะตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งจำเป็นต้องเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง แม้ว่าในปีพ.ศ.2563 ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะดูไม่น่าจะไปต่อได้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายเลือกเปิดขายโครงการใหม่ เพียงแต่ลดจำนวนลงเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563

ซื้อบ้าน-คอนโด ในช่วง COVID-19

ยุคโควิด 19 แบบนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแข่งขันกันร้อนแรงสุด ๆ เพราะมีโปรโมชั่นลด แลก แจก แถม ออกมาเพียบ แต่ก่อนที่จะซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ในช่วงนี้ เราต้องรู้อะไรบ้าง ตามมาอ่านกัน

jumbo jili

การระบาดของ COVID-19 ถือเป็นวิกฤตสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ เห็นได้จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังมีบ้านและคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง* ที่อยู่ระหว่างรอขายสูงถึง 175,754 หน่วย

ซึ่งมีมูลค่ารวมถึงเกือบแปดแสนล้านบาท ดังนั้น จะเห็นว่าที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี หลาย ๆ โครงการมีการแข่งขันลดราคาและจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อจูงใจให้กับผู้ซื้อ ว่าแต่…เราควรซื้อบ้านในช่วงนี้ไหมนะ หรือข้อดี-ข้อพิจารณาอะไรบ้าง กระปุกดอทคอม นำข้อมูลที่น่าสนใจจาก K-Expert มาให้อ่านกัน ก่อนตัดสินใจ

ข้อดีของการซื้อบ้านในช่วงนี้

สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะในการหาข้อมูลและต่อรองกับผู้ขาย ซึ่งอาจทำให้ได้ของราคาถูกอย่างไม่น่าเชื่อ ซึ่ง K-Expert ได้รวบรวมข้อดีต่าง ๆ ที่ทำให้น่าตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ มาด้วยกัน 2 ข้อดีหลัก ๆ ได้แก่

  1. ราคาถูก เงื่อนไขดี ค่า FEE ไม่ต้อง

สล็อต

ช่วงนี้เราจะเห็นโฆษณาเกี่ยวกับโปรโมชั่นที่เกิดขึ้นของบ้านและคอนโด โผล่ขึ้นมาในสื่อต่าง ๆ มากมาย เช่น Facebook, LINE, ป้ายโฆษณา แม้กระทั่งหน้าเว็บไซต์ของเจ้าของโครงการเอง โดยจัดโปรโมชั่นหนักมาก เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจทันที ถ้ายังไม่พอใจราคาก็ยังสามารถต่อรองกับพนักงานขายได้อีก

โปรโมชั่นที่ว่า เช่น ลดราคา 500,000 บาท ลดราคาสูงสุด 70% รับ Cash Back 20% หรือรับเป็นเงินคืน 500,000 บาท หรือบางที่ก็มีเงื่อนไขดี ๆ มานำเสนอเพิ่ม เช่น อยู่ฟรี 2 ปี (ฟรีต้นและดอก) ฟรีดอกเบี้ย 2 ปีแรก รับเป็นของแจก ของแถม รวมไปถึงค่า FEE หรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ก็ไม่ต้องจ่าย เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี เป็นต้น ส่วนจะมากจะน้อยขึ้นอยู่กับราคาตั้งต้นของแต่ละโครงการ

แล้วโปรโมชั่นแบบไหนคุ้มที่สุดสำหรับเราล่ะ แนะนำให้ลองคำนวณกลับมาเป็นตัวเงินแล้วเปรียบเทียบความคุ้มค่าอีกครั้งหนึ่ง เช่น ซื้อคอนโด 2 ล้านบาท ถ้ามีโปรโมชั่นให้เลือกระหว่างรับส่วนลด 2 แสนบาท กับอยู่ฟรี 2 ปี เราลองคิดเป็นจำนวนเงินคร่าว ๆ เช่น อยู่ฟรี 2 ปี กู้ 2 ล้านบาท ผ่อนเดือนละประมาณ 10,000 บาท รวม 2 ปี ก็คิดเป็นเงินประมาณ 240,000 บาท อย่างนี้เราก็ควรจะเลือกอยู่ฟรี 2 ปี เพราะคุ้มค่ากว่า หากต้องเลือกรับเพียงอย่างเดียว เป็นต้น

สล็อตออนไลน์

อย่างไรก็ตาม แนะนำให้อ่านเงื่อนไขให้ละเอียดด้วย เช่น อยู่ฟรี 2 ปี โดยไม่ต้องผ่อน โครงการผ่อนแทนให้ ซึ่งสามารถคำนวณคร่าว ๆ ได้ตามตัวอย่างที่เล่ามา แต่หากเป็นเพียงการพักชำระดอกเบี้ยไว้แล้วรอเราไปผ่อนหนี้ส่วนนี้หลังผ่าน 2 ปีไปแล้ว ผลประโยชน์ที่ได้คงเป็นเพียงการชะลอจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นออกไปเท่านั้น โดยไม่สามารถมองเป็นส่วนลดใด ๆ ได้

  1. อยากกู้ซื้อ ถือเป็นจังหวะที่ดี

ซื้อบ้านช่วงโควิด
นอกจากบ้านและคอนโดจะราคาถูกแล้ว หากใครต้องการกู้เงินเพื่อซื้อในช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี เพราะสามารถขอสินเชื่อกับทางธนาคารได้ง่ายขึ้นจาก 3 ปัจจัย ดังต่อไปนี้

– ได้ดอกเบี้ยถูก ธนาคารหลาย ๆ แห่งได้มีการปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่อแบบลอยตัวลง เช่น MRR MLR ตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ดังนั้น การที่ดอกเบี้ยต่ำลง ทำให้เรามีต้นทุนการกู้ที่ถูกลง และยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง เช่น ถ้าเรากู้บ้าน 2 ล้านบาท ปัจจุบันยอดผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 8,000-11,000 บาท ซึ่งหากเทียบกับอัตราดอกเบี้ยในช่วงปีก่อนหน้า อาจต้องผ่อนถึงประมาณ 12,000-14,000 บาทเลย

– เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย ตามปกติแล้วรายได้ขั้นต่ำของผู้กู้แต่ละรายจะอยู่ที่เดือนละ 15,000 บาท แต่ปัจจุบันหากเรามีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ การกู้ร่วมก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง โดยถ้าผู้กู้ร่วมทั้งหมดมีรายได้รวมกันถึง 15,000 บาท ก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้ โดยปัจจุบันธนาคารเปิดโอกาสให้มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 3 คน (รวมตัวผู้กู้เป็น 3 คน) โดยผู้กู้ร่วมนั้นต้องเป็นญาติสนิทหรือคู่สมรสของผู้กู้

jumboslot

– กู้ได้เต็มจำนวน สำหรับคนที่อยากกู้ซื้อบ้านของตัวเองเป็นหลังแรก ช่วงนี้เป็นโอกาสดี เพราะอาจขอกู้กับธนาคารได้เต็มมูลค่าบ้านหรือคอนโด (สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้าน) จากเดิมที่สูงสุดได้เพียง 90-95% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขายเท่านั้น แต่จะขอกู้ได้เต็มมูลค่าหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาข้อมูลอื่น ๆ เพิ่มเติมด้วย เช่น รายได้ อาชีพ ภาระผ่อนหนี้เดิม ประวัติการผ่อนชำระ เป็นต้น

ปัจจัยต้องดูก่อนตัดสินใจ

ซื้อบ้านช่วงโควิด
การซื้อที่อยู่อาศัยเพียงแค่เพราะราคาถูก และกู้ได้ง่าย อาจยังไม่เพียงพอให้ตัดสินใจ เพราะบ้านเป็นความสุขทั้งชีวิตของเรา ถือเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญในชีวิต เราจึงต้องเลือกซื้ออย่างมีสติ โดยพิจารณาอีกหลายปัจจัย ได้แก่

  1. ดูเงินในกระเป๋า

หากเลือกที่จะกู้ธนาคาร ต้องดูให้ดีว่าวันนี้เรามีรายได้ที่มั่นคงไหม ยิ่งช่วงนี้ยังอยู่ในช่วงที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 หลาย ๆ บริษัทอาจยังมีแผนปรับลดพนักงานหรือลดเงินค่าจ้างบางส่วน หากกู้ไปแล้วต้องมั่นใจว่าเราจะมีเงินไปจ่ายธนาคารได้ทุกเดือน K-Expert ขอแนะนำให้ภาระผ่อนหนี้ต่าง ๆ ต่อเดือนรวมกันสูงสุดไม่ควรเกิน 40% ของรายได้แต่ละเดือน

slot

เช่น เงินเดือน 20,000 บาทต่อเดือน ไม่ควรผ่อนเกินเดือนละ 8,000 บาท เพื่อให้มีเงินเดือนเหลือไปเป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันและเงินออม นอกจากนี้การซื้อที่อยู่อาศัยยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมาอีก เช่น ค่าตกแต่งก่อนเข้าอยู่ ก็ควรมีเงินเตรียมไว้อีกสัก 10% ของมูลค่าบ้าน เช่น บ้านหรือคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท ก็ควรเตรียมเงินส่วนนี้ไว้สัก 2 แสนบาท เป็นต้น

  1. เลือกโครงการให้ดี

– โครงการระหว่างก่อสร้าง ความน่าเชื่อถือของโครงการ มีความสำคัญอย่างยิ่ง แนะนำให้เลือกโครงการของบริษัทที่มีชื่อเสียงและมีความมั่นคงสูง เช่น บริษัทที่อยู่ใน SET50 โดยลองเช็กได้ที่เว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพราะด้วยภาวะอย่างนี้แล้ว ถ้าเลือกโครงการไม่ดีอาจจะได้ห้องร้าง หรือบ้านที่มีแต่โครงเหล็กเท่านั้น

– โครงการพร้อมอยู่ แนะนำให้สำรวจตลาดเยอะหน่อย อย่าดูเพียงแห่งเดียวแล้วรีบตัดสินใจ ลองเปรียบเทียบตัวเลือกเพิ่มเติมในบริเวณที่ใกล้กัน ดูขนาดพื้นที่ใช้สอยให้เพียงพอกับครอบครัว ทำเลที่ตั้งง่ายต่อการไปทำงานหรือโรงเรียนลูก ความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ ๆ เช่น ตลาด ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

สุดท้ายนี้ ของถูกและดีจะมีจริงได้ ถ้าเรามีสติ อย่าเพิ่งรีบร้อนตัดสินใจ ให้รู้จักเปรียบเทียบความคุ้มค่าทั้งโปรโมชั่นของโครงการและธนาคาร แต่หากเปรียบเทียบดีแล้ว คิดว่าในวิกฤตนี้เป็นโอกาสที่ดีและมีความพร้อมก็ซื้อได้เลย

การขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในแต่ละพื้นที่

พื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบสิบกว่าปีที่ผ่านมาคือ พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ถ้าไม่นับจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก อาจจะเป็นเพราะว่าที่ดินมีราคาไม่สูงมาก และมีตรอกซอกซอยอยู่มากมายตลอดแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก

jumbo jili

ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีความหลากหลายเพราะมีทั้งโครงการที่มีราคาขายไม่แพงที่อยู่ในซอยเล็กๆ กับโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งการที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า/ใต้ดินอยู่ในพื้นที่ยิ่งเป็นการช่วยเสริมศักยภาพของการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ดังจะเห็นได้ว่า ณ สิ้นปีพ.ศ.2558 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วมากถึง 61,930 ยูนิต มากกว่าพื้นที่เมือ+งชั้นในที่มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วเพียงแค่ 37,690 ยูนิตเท่านั้น อาจจะเป็นเพราะว่าที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นในมีราคาสูงทำให้โครงการที่อยู่ในพื้นที่นี้มีขนาดไม่ใหญ่มากนักเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตในพื้นที่อื่นๆ

สล็อต

นอกจากนี้จำนวนคอนโดมิเนียมในเกือบทุกพื้นที่ยังมีมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในปีพ.ศ.2553 หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินต่างๆ เปิดให้บริการทำให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและใต้ดินเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างมากอาจจะมีเพียงแค่พื้นที่รอบเมืองด้านทิศใต้ที่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินแม้ว่าจะไม่ไกลจากพื้นที่ที่เป็น CBD ของกรุงเทพมหานคร แต่กลับมีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่มากนัก ถึงแม้ว่าจะมากกว่าอีก 3 พื้นที่ แต่การเพิ่มขึ้นของจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้กลับเป็นการเพิ่มแบบค่อยเป็นค่อยไปไม่ได้พุ่งพรวดแบบทำเลอื่นๆ

สล็อตออนไลน์

พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ พื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตกที่ไม่เคยมีโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนเลยในช่วงตั้งแต่พ.ศ.2533 และเพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายก่อนปีพ.ศ.2548 จากนั้นเพิ่มขึ้นแบบเห็นได้ชัดในปีพ.ศ.2553 จากการที่เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย วงเวียนใหญ่ – บางหว้าเริ่มทยอยเปิดให้บริการทีละช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 – 2556 ทำให้พื้นที่นี้เป็นอีกพื้นที่ที่สามารถบอกได้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งจากภาพรวมการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในทุกพื้นที่นั้น แสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมขยายตัวต่อเนื่องและมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นทุกปี อีกทั้งยังสามารถคาดเดาได้ว่าจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในทุกๆ พื้นที่ แต่สัดส่วนการขยายตัวอาจจะไปอยู่ทำเลอื่นๆ ที่นอกเหนือพื้นที่เมืองชั้นในที่มีราคาที่ดินถูกกว่า อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่ยังมีโอกาสขยายตัวต่อเนื่องในอนาคต

jumboslot

การระบาดของ COVID-19 ถือเป็นวิกฤตสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ เห็นได้จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังมีบ้านและคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง* ที่อยู่ระหว่างรอขายสูงถึง 175,754 หน่วย

ซึ่งมีมูลค่ารวมถึงเกือบแปดแสนล้านบาท ดังนั้น จะเห็นว่าที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี หลาย ๆ โครงการมีการแข่งขันลดราคาและจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อจูงใจให้กับผู้ซื้อ ว่าแต่…เราควรซื้อบ้านในช่วงนี้ไหมนะ หรือข้อดี-ข้อพิจารณาอะไรบ้าง กระปุกดอทคอม นำข้อมูลที่น่าสนใจจาก K-Expert มาให้อ่านกัน ก่อนตัดสินใจ

ข้อดีของการซื้อบ้านในช่วงนี้

สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะในการหาข้อมูลและต่อรองกับผู้ขาย ซึ่งอาจทำให้ได้ของราคาถูกอย่างไม่น่าเชื่อ ซึ่ง K-Expert ได้รวบรวมข้อดีต่าง ๆ ที่ทำให้น่าตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ มาด้วยกัน 2 ข้อดีหลัก ๆ ได้แก่

  1. ราคาถูก เงื่อนไขดี ค่า FEE ไม่ต้อง

slot

ช่วงนี้เราจะเห็นโฆษณาเกี่ยวกับโปรโมชั่นที่เกิดขึ้นของบ้านและคอนโด โผล่ขึ้นมาในสื่อต่าง ๆ มากมาย เช่น Facebook, LINE, ป้ายโฆษณา แม้กระทั่งหน้าเว็บไซต์ของเจ้าของโครงการเอง โดยจัดโปรโมชั่นหนักมาก เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจทันที ถ้ายังไม่พอใจราคาก็ยังสามารถต่อรองกับพนักงานขายได้อีก

โปรโมชั่นที่ว่า เช่น ลดราคา 500,000 บาท ลดราคาสูงสุด 70% รับ Cash Back 20% หรือรับเป็นเงินคืน 500,000 บาท หรือบางที่ก็มีเงื่อนไขดี ๆ มานำเสนอเพิ่ม เช่น อยู่ฟรี 2 ปี (ฟรีต้นและดอก) ฟรีดอกเบี้ย 2 ปีแรก รับเป็นของแจก ของแถม รวมไปถึงค่า FEE หรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ก็ไม่ต้องจ่าย เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี เป็นต้น ส่วนจะมากจะน้อยขึ้นอยู่กับราคาตั้งต้นของแต่ละโครงการ

แล้วโปรโมชั่นแบบไหนคุ้มที่สุดสำหรับเราล่ะ แนะนำให้ลองคำนวณกลับมาเป็นตัวเงินแล้วเปรียบเทียบความคุ้มค่าอีกครั้งหนึ่ง เช่น ซื้อคอนโด 2 ล้านบาท ถ้ามีโปรโมชั่นให้เลือกระหว่างรับส่วนลด 2 แสนบาท กับอยู่ฟรี 2 ปี เราลองคิดเป็นจำนวนเงินคร่าว ๆ เช่น อยู่ฟรี 2 ปี กู้ 2 ล้านบาท ผ่อนเดือนละประมาณ 10,000 บาท รวม 2 ปี ก็คิดเป็นเงินประมาณ 240,000 บาท อย่างนี้เราก็ควรจะเลือกอยู่ฟรี 2 ปี เพราะคุ้มค่ากว่า หากต้องเลือกรับเพียงอย่างเดียว เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม แนะนำให้อ่านเงื่อนไขให้ละเอียดด้วย เช่น อยู่ฟรี 2 ปี โดยไม่ต้องผ่อน โครงการผ่อนแทนให้ ซึ่งสามารถคำนวณคร่าว ๆ ได้ตามตัวอย่างที่เล่ามา แต่หากเป็นเพียงการพักชำระดอกเบี้ยไว้แล้วรอเราไปผ่อนหนี้ส่วนนี้หลังผ่าน 2 ปีไปแล้ว ผลประโยชน์ที่ได้คงเป็นเพียงการชะลอจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นออกไปเท่านั้น โดยไม่สามารถมองเป็นส่วนลดใด ๆ ได้

  1. อยากกู้ซื้อ ถือเป็นจังหวะที่ดี

ซื้อบ้านช่วงโควิด
นอกจากบ้านและคอนโดจะราคาถูกแล้ว หากใครต้องการกู้เงินเพื่อซื้อในช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี เพราะสามารถขอสินเชื่อกับทางธนาคารได้ง่ายขึ้นจาก 3 ปัจจัย ดังต่อไปนี้

– ได้ดอกเบี้ยถูก ธนาคารหลาย ๆ แห่งได้มีการปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่อแบบลอยตัวลง เช่น MRR MLR ตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ดังนั้น การที่ดอกเบี้ยต่ำลง ทำให้เรามีต้นทุนการกู้ที่ถูกลง และยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง เช่น ถ้าเรากู้บ้าน 2 ล้านบาท ปัจจุบันยอดผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 8,000-11,000 บาท ซึ่งหากเทียบกับอัตราดอกเบี้ยในช่วงปีก่อนหน้า อาจต้องผ่อนถึงประมาณ 12,000-14,000 บาทเลย

– เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย ตามปกติแล้วรายได้ขั้นต่ำของผู้กู้แต่ละรายจะอยู่ที่เดือนละ 15,000 บาท แต่ปัจจุบันหากเรามีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ การกู้ร่วมก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง โดยถ้าผู้กู้ร่วมทั้งหมดมีรายได้รวมกันถึง 15,000 บาท ก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้ โดยปัจจุบันธนาคารเปิดโอกาสให้มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 3 คน (รวมตัวผู้กู้เป็น 3 คน) โดยผู้กู้ร่วมนั้นต้องเป็นญาติสนิทหรือคู่สมรสของผู้กู้

– กู้ได้เต็มจำนวน สำหรับคนที่อยากกู้ซื้อบ้านของตัวเองเป็นหลังแรก ช่วงนี้เป็นโอกาสดี เพราะอาจขอกู้กับธนาคารได้เต็มมูลค่าบ้านหรือคอนโด (สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้าน) จากเดิมที่สูงสุดได้เพียง 90-95% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขายเท่านั้น แต่จะขอกู้ได้เต็มมูลค่าหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาข้อมูลอื่น ๆ เพิ่มเติมด้วย เช่น รายได้ อาชีพ ภาระผ่อนหนี้เดิม ประวัติการผ่อนชำระ เป็นต้น

พื้นที่ที่ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวมากที่สุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา

ในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2538 – 2540 ก่อนที่จะเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งเป็นช่วงเวลาที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายและสร้างเสร็จค่อนข้างมาก แต่ว่าลดลงแบบนิ่งสนิทหลังจากฟองสบู่แตกในช่วงที่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้งในปีพ.ศ.2540

jumbo jili

แต่ด้วยกระแสการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ที่มีส่วนช่วยเร่งให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเป็นที่สนใจมากขึ้น โดยโครงการที่หยุดสร้างไปก่อนหน้านี้ เริ่มกลับมาสร้างต่อโดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หลังจากเส้นทางรถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในปีพ.ศ.2542 และรถไฟใต้ดินในปีพ.ศ.2547 ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีการกระจายตัวไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ ไม่ใช่แค่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินเท่านั้น และขยายตัวมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

สัดส่วนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วในแต่ละพื้นที่

สล็อต

ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนทางรางมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้า/ใต้ดินเปิดให้บริการรวมทั้งมีส่วนต่อขยายของเส้นทางต่างๆ เพิ่มเติมขึ้นมาอีกภายหลังโดยถ้าไม่นับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกที่อยู่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินนั้น พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินอยู่ในพื้นที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเกิดใหม่มากที่สุดคือตั้งแต่ปีพ.ศ.2538 – ครึ่งแรกของปีพ.ศ.2563 มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในพื้นที่นี้มากขึ้น 89,902 ยูนิต มากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่อื่นๆ

สล็อตออนไลน์

เนื่องจากมีทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าและใต้ดินให้บริการในพื้นที่ ในขณะที่อีกหลายพื้นทื่ไม่เคยมีคอนโดมิเนียมมาก่อนแต่กลับมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในช่วงเวลาไม่กี่ปีหลังจากที่การก่อสร้างเส้นทางส่วนต่อขยายมีความคืบหน้าและใกล้จะแล้วเสร็จ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตั้งสถานีรถไฟฟ้าบางจากไปถึงสถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง และพื้นที่ตามแนวเสนทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตั้งแต่สถานีกรุงธนบุรีไปจนถึงสถานีบางหว้า สองพื้นที่นี้กลายเป็นสองพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นจากที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ในสองพื้นที่น้อยมากหรือแทบไม่มีเลย นั่นแสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะขยายตัวไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินเป็นหลัก

jumboslot

นอกจากนี้ในพื้นที่ที่อยู่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้า/ใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกนั้นยังมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อย่างต่อเนื่อง ยิ่งในช่วงประมาณ 4 – 5 ปีที่ผ่านมาที่มีโครงการเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรือว่าเส้นทางใหม่ๆ เริ่มการก่อสร้าง และกำลังจะเริ่มก่อสร้างในอนาคตอีกหลายสายทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจะยังคงขยายตัวมากขึ้นทุกปีโดยอัตราการขยายตัวอาจจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศซึ่งจะมีผลต่อความเชื่อมั่นของคนไทยและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจจะลดลงในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว

slot

พื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบสิบกว่าปีที่ผ่านมาคือ พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ถ้าไม่นับจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก อาจจะเป็นเพราะว่าที่ดินมีราคาไม่สูงมาก และมีตรอกซอกซอยอยู่มากมายตลอดแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก

ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีความหลากหลายเพราะมีทั้งโครงการที่มีราคาขายไม่แพงที่อยู่ในซอยเล็กๆ กับโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งการที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า/ใต้ดินอยู่ในพื้นที่ยิ่งเป็นการช่วยเสริมศักยภาพของการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ดังจะเห็นได้ว่า ณ สิ้นปีพ.ศ.2558 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วมากถึง 61,930 ยูนิต มากกว่าพื้นที่เมือ+งชั้นในที่มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วเพียงแค่ 37,690 ยูนิตเท่านั้น อาจจะเป็นเพราะว่าที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นในมีราคาสูงทำให้โครงการที่อยู่ในพื้นที่นี้มีขนาดไม่ใหญ่มากนักเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตในพื้นที่อื่นๆ